Nieuwsbrief april 2019

In geouwehoer kun je niet wonen!

De huizenmarkt in Nederland is in een nieuwe fase beland. Na jaren van soms spectaculaire prijsstijgingen lijkt de vaart eruit. Het aantal verkopen stagneert, evenals het aanbod van huizen. Dat is een logische ontwikkeling. Steeds meer potentiële kopers haken af, of omdat ze niet willen, of omdat ze niet kunnen betalen. Aan de aanbodzijde halen aanbieders, die de hoofdprijs willen, hun huis uit de markt in afwachting van betere tijden. Het is de normale golfbeweging.

Het is dus beslist niet zo dat de problemen op de Nederlandse huizenmarkt voorbij zijn. De vraag naar woonruimte blijft onverminderd groot. Sterker nog, recent onderzoek van het bureau ABF Research laat zien dat we in dit land niet weten hoe groot de nood echt is. Natuurlijk, we weten dat 93,5 % van de huishoudens zelfstandig woont. Die groep is het probleem niet. Het gaat om de overgebleven 6,5 % die in zogeheten alternatieve woonvormen leven, de zogeheten BAR-huishoudens. Het gaat dan om huishoudens die een woning delen, die in een kantoor of bedrijfspand (vbo) wonen of bijvoorbeeld in een woonboot.

Aan het begin van 2017 leefden maar liefst 508.000 huishoudens in een alternatieve woonvorm. Hoe zien die huishoudens eruit? Welke kenmerken dragen ze met zich?

Figuur 1 Aantal huishoudens in alternatieve woonvormen in 2017

Een opvallend kenmerk is dat bijna de helft jonger is dan 30 jaar en alleenstaand. Ze hebben vaak een hogere opleiding maar een lager inkomen. Ze zijn vaak student. Deze groep woont vaak maar een enkel jaar in deze alternatieve woonvormen.

BAR-huishoudens met een hogere leeftijd zijn vaak migrantenhuishoudens, zoals Polen. Ze hebben vaak een laag inkomen.

Bewoners van een woonboot of woonwagen zijn buitenbeentjes. Ze wonen meestentijds met veel plezier in hun boot of wagen en voelen niet de minste behoefte om te verhuizen, in tegenstelling tot de twee andere groepen.

Voor een juist beeld van het actuele kwalitatieve tekort, is het nodig om vast te stellen welke BAR-huishoudens wel meetellen voor het bepalen van het tekort. Het lijkt logisch om studenten en huishoudens met een leeftijd tot 25 jaar niet mee te tellen. In de meeste gevallen is hun woonvorm een prettig alternatief. Uiteindelijk gaat het om ca. 285.000 BAR-huishoudens die bijdragen aan het actuele tekort. Dat aantal ligt anno 2017 5 % hoger dan in 2014. Het merendeel woont in de grote steden. Ongeveer 30 % is jonger dan 30 jaar en alleenstaand. Van de totale groep is ongeveer 80 % alleenstaand.

Deze groep van 285.000 huishoudens is alles behalve statisch. Na een jaar is een kleine 30 % alweer verhuisd en na 3 jaar is dat alweer 48 %. In dezelfde tijd vormen zich weer nieuwe BAR-huishoudens zoals migranten en/of semistarters, mensen die na een relatiebreuk weer opnieuw beginnen.

Figuur 2 Huishoudens in alternatieve woonvormen die meetellen voor het tekort naar leeftijd en samenstelling huishouden

Naast een vraagkant heb je natuurlijk altijd een aanbodkant. Hoe ziet die er eigenlijk uit? De woningvoorraad bestaat niet alleen uit een bewoonde voorraad, maar er is ook nog zoiets als leegstand. Daar past dan weer de opmerking bij dat niet alles wat leeg staat geschikt is als woning. Het gaat om de beschikbare leegstand en dat zijn volgens de gehanteerde definitie, woningen die minimaal 1 jaar leegstaan. In Nederland bedroeg op peildatum 1 januari 2017 de beschikbare leegstand 107.000 woningen. Ook hier passen nuances. Vraag en aanbod botsen in Nederland overwegend op regionaal niveau op elkaar. Dat betekent dat je het tekort in de ene regio niet kunt compenseren met het overschot in de andere. Dat zou overigens een puur theoretische exercitie zijn, want op 1 januari 2017 telde alleen de regio Zeeland een klein overschot aan woningen.

Figuur 3 Woningtekort per regio als percentage van de woningvoorraad

Alle plussen en minnen opgeteld en afgetrokken leert het recente onderzoek van ABF Research dat het tekort aan woningen op 1 januari 2017 een aantal van 242.000 bedroeg en dat is 3,2 % van de totale woningvoorraad. Oudere berekeningswijzen becijferden het tekort op een aantal van 209.000 ofwel 2,7 % van de totale woningvoorraad. In de nieuwe benadering valt het tekort ruim 30.000 woningen hoger uit, en die uitkomst stemt niet bepaald vrolijk. De problemen voor de woningzoekenden worden alleen maar groter.

De ultieme vraag is natuurlijk wanneer de tekorten substantieel gaan dalen. Voordat zulks gaat gebeuren moeten we naar verwachting nog zeker 10 jaar geduld oefenen. Sterker nog, de tekorten hebben de komende jaren de neiging om verder omhoog te kruipen. Pas als we het jaar 2030 naderen begint het tekort te dalen, maar slechts mondjesmaat. De belangrijkste oorzaak voor de daling van het tekort is te vinden aan de vraagkant. In de loop van het komend decennium begint de bevolkingsgroei af te nemen. Aan de aanbodzijde zal niet bijzonder veel veranderen. En dan gaat het hier uiteraard om landelijke prognoses. Het behoeft weinig betoog dat de tekorten in de krimpgebieden sneller zullen dalen dan in bijvoorbeeld de regio Amsterdam of Eindhoven.

Figuur 4 Huidig tekort en prognose van de ontwikkeling van het tekort, 2017 – 2040

Conclusie:

Bovenstaand onderzoek is nuttig en noodzakelijk. Overheden op elk niveau krijgen een scherper beeld hoe groot de acute nood is en hoe die nood eruitziet. Het is echter ook goed mogelijk dat sommige lezers vertwijfeld naar hun hoofd grijpen en zich afvragen of ze ooit een fatsoenlijke woning kunnen bemachtigen, laat staan de woning van hun dromen. Het is een troost, zij het een schrale, dat de woningmarkt geen statische markt is maar een dynamische. Dat betekent dat omstandigheden kunnen verkeren.

In de jaren zeventig van de vorige eeuw sprak de toenmalige staatssecretaris van volkshuisvesting Jan Schaefer de historische woorden: ‘in geouwehoer kun je niet wonen’. Die waarheid als een koe geldt na ruim veertig jaar nog steeds. Net als toen schieten overheden en bedrijfsleven tekort om de ergste nood te ledigen. De voornaamste slachtoffers van dit falend beleid en optreden zijn de starters. Zeker starters die geen kapitaalkrachtig ouderpaar achter zich hebben staan, dreigen met lege handen te blijven staan. Niet alleen zijn er te weinig huizen, maar ook de hypotheekeisen zijn sinds de crisis behoorlijk aangescherpt.

Nieuwsbrief maart 2019

Je pensioenpremie gebruiken om je hypotheek te verlagen?

Er woedt in Nederland alweer een hele poos een discussie over ons huidige pensioenstelsel. Voor velen kan dat niet langer de toets der kritiek doorstaan. Jong zou onder de huidige omstandigheden in feite bijdragen aan het pensioen van oud. Daardoor zou het draagvlak onder het stelsel kunnen eroderen.

Als het om ingrijpende hervormingen gaat is Nederland Polderland en dat betekent dat er nog heel wat water door de Rijn zal stromen voordat er daadwerkelijk iets gebeurt. Dat neemt weer niet weg, dat menig hervormer in spé hoopt op een verregaande individualisering van het stelsel, zodat er een veel duidelijkere band komt tussen de inleg van prensioenpremies en opbouw van het pensioenvermogen op basis waarvan iemand bij zijn pensionering een uitkering ontvangt.

Maar individualisering brengt ook onvoorziene mogelijkheden mee als het gaat om de opbouw van het pensioen. Er ontstaat dan als vanzelf meer vrijheid in het tempo van opbouw van het pensioenvermogen.

De nieuwe flexibiliteit kan op dat moment een rol spelen bij vermogensvorming via het eigenwoningbezit. De gedachte er achter is, dat een gelijktijdige vermogensopbouw via pensioenpremies en via de eigen woning op een gegeven ogenblik in de tijd als ongewenst en/of als knellend ervaren worden. Dubbel sparen past niet altijd bij de levensfase, waarin men verkeert. Zo lijkt het op het eerste gezich niet onlogisch als jonge mensen, die druk zijn met het opbouwen van een carrière en een gezin, andere en betere of urgentere uitgaven hebben dan sparen voor het pensioen.

In deze nieuwsbrief besteden we daarom aandacht aan de mogelijheid om de pensioenpremie in te zetten voor het extra verlagen van de woonlasten. Thema’s daarbij zijn of dit inderdaad tot lagere woonlasten en daarmee tot een hogere bestedingskracht leidt en of de verlaging van de woninglasten uiteindelijk een prijsopdrijvend effect heeft?

Overigens, is de keuze om de pensioenpremie te gebruiken om de hypotheekschuld af te lossen geen eenvoudige één-op-één uitruil van kasstromen naar vermogensposten. Pensioen wordt immers pas belast na de uitkering. De opbouw van het pensioen geschiedt voordat er belasting over betaald wordt. Bij het extra aflossen van de hypotheeklasten moet vooraf nog inkomsten belasting afgedragen worden.

Deze vastselling staat los van de vraag of het inzetten, het inbrengen van de pensioenpremie de betaalbaarheid van het wonen verbetert. Het zorgt in ieder geval niet voor een verhoging van de leencapaciteit, maar weer wel voor het versneld opbouwen van vermogen. Als het betreffende huishouden besluit te gaan verhuizen, dan hebben ze dus wel meer te besteden.

Dat zou weer wel als effect kunnen hebben dat zulks in grote steden met weinig aanbod een prijsopdrijvend effect heeft. Dan gaat een deel van de betaalbaarheidswinst weer verloren.

Figuur 1 Nominale ontwikkeling hypotheeklasten met en zonder versnelde aflossing van de hypotheekschuld uit het pensioen

Maar wat gebeurt er nu de facto als een huishouden besluit om de eerste 10 jaar geen pensioen op te bouwen?

Zoals gezegd wordt de premie dan belast als inkomen en bij het netto-inkomen opgeteld en hiermee wordt de hypotheek versneld afgelost. Er ontstaat tegelijkertijd wel een pensioengat. Wat is uiteindelijk na 10 jaar de winst voor een imaginair huishouden met een inkomen van € 45.000. Het verschil bedraagt over de resterende looptijd € 130 per maand.

Hierbij past de opmerking dat het om een nominaal verschil gaat. Op den duur zal er van die € 130 steeds minder gekocht kunnen worden. Dat neemt weer niet weg, dat het besteedbaar inkomen er beter uitziet, zolang het huishouden de hypotheek al aan het aflossen is. Daarna kantelt het beeld en daalt het besteedbaar inkomen, omdat 10 jaar lang de pensioenpremie gebruikt is om de woonlasten te verlagen.

Weegt het een tegen het ander op. Een voorzichtige conclusie moet nee luiden. Over de eerste 30 jaar bedraagt de winst een kleine 6%, maar de daling daarna komt neer op 15%. Uitgaande van de huidige levensverwachting zal het huishouden over een langere tijd het nadeel ervaren van een mindere opbouw van het pensioenvermogen.

Figuur 2 Reële ontwikkeling besteedbaar inkomen met en zonder versnelde aflossing

Een huis kopen betekent risico lopen. Een huis kan bijvoorbeeld in waarde dalen en dat kan problematisch zijn bij een hoge hypotheekschuld.

Een belangrijke maatstaf voor risico is Loan-to-Value. Er kan op verschillende manieren gekeken worden naar Loan-to-Value. Zonder, en met de mogelijkheid om de pensioeninleg te gebruiken voor aflossen van de schuldenlast, en op basis van een eenmalige annuïteit op basis van de kasstromen uit de inleg over een periode van 10 jaar. Die laatste optie is vooral een theoretisch scenario.

De LTV wordt gedreven door twee factoren: de afbetaling van de schuld en de waarde-ontwikkeling van de woning. Berekeningen laten zien, dat scenario 1, die zonder inleg, duidelijk de hoogste verhouding kent tussen schuld en woningwaarde. Het verschil is het hoogst wanneer de LTV tussen 75% – 30% zit. Zowel aan het begin als aan het einde van de looptijd is het verschil te verwaarlozen.

Ook hier moet de conclusie luiden dat het inleggen van de pensioenpremie over een periode van 10 jaar niet doorslaggevend bijdraagt aan het verminderen van het hypotheekrisico van individuele huishouden.

Figuur 3 Ontwikkeling LTV met en zonder versnelde aflossing hypotheekschuld uit pensioen, en extra leencapaciteit obv pensioeninleg

Maar wat dan wel als de inleg van de pensioenpremie over een periode van 10 jaar de starter niet wezenlijk verder helpt? Misschien moeten we dan maar terugvallen op beproefde methodes. De beste is dan, dat pa en ma hun kinderen financieel bijspijkeren om zo hun positie op de woningmarkt te verbeteren en hun woonlasten laag te houden.

Nieuwsbrief januari 2019

Krappe woningmarkt maakt onverwachte slachtoffers

Nederland is al een dichtbevolkt land, maar het aantal inwoners zal naar verwachting met 853.000 toenemen tot 17,9 miljoen in 2030. Het totaal aantal huishoudens zal in diezelfde periode met 679.000 groeien naar 8,5 miljoen in 2030. Deze toename betreft voornamelijk alleenstaanden en 65-plussers. Naar leeftijd zit de grootste groei in de categorie 65 jaar en ouder. Dit aantal zal met 36,3 % fors toenemen. Het aantal 30 tot 45-jarigen groeit ook nog met 8,6 % terwijl de leeftijdsgroep 45 tot 64-jarigen afneemt met 8,8 % in diezelfde periode. Het aantal jonge inwoners beneden de 30 jaar zal beperkt toenemen. De grijze druk bedraagt nu 31 % en zal naar verwachting stijgen tot 42 % in 2030. De groene druk zal nagenoeg gelijk blijven met 37%.

De ontwikkeling van het aantal huishoudens bepaalt overwegend de vraag naar woningen. De woningbehoefte zal tot 2030 met 667.000 toenemen. Meer dan driekwart van deze toename heeft betrekking op de periode tot aan 2025. Het grootste deel van de behoefte aan woningen beslaat de provincies Noord- en Zuid-Holland. De vraag naar woningen doet zich het sterkst voor in de Metropoolregio Amsterdam (MRA), de regio’s Den Haag en Rotterdam en in de regio Utrecht.

In 2017 zijn er ca. 7,6 miljoen woningen in Nederland. Voor de periode tot 2030 is een groei van de woningvoorraad geraamd op basis van geldende bouwprogramma’s van 701.000 woningen. Om deze groei te realiseren is een nieuwbouwopgave geraamd van 883.000 woningen. Dit komt neer op een jaarlijkse nieuwbouwopgave van gemiddeld 68.000 woningen. Tot aan 2025 moeten er gemiddeld 75 duizend woningen per jaar bijgebouwd gaan worden.

Figuur 1 Verleende en niet geëffectueerde vergunningen voor woningbouw in de periode 2010-2015

Om te kunnen bouwen is bouwgrond (plancapaciteit) nodig. Om te bepalen welke uitbreiding van de plancapaciteit nodig is brengen het Rijk, provincies, regio’s en gemeenten de woningbehoefte voor de lange termijn in kaart. Op basis van de geïnventariseerde cijfers is er landelijk gezien voldoende plancapaciteit om zowel aan de prognose van de woningbehoefte als in de toename van de woningvoorraad te voorzien. De netto plancapaciteit voor de vergelijkbare periode bedraagt nu 717.000 woningen. In de praktijk komt het nogal eens voor dat plannen later dan oorspronkelijk gepland, of met minder woningen dan eerder aangenomen, worden opgeleverd. Dat niet alle plancapaciteit tot woningbouw leidt heeft het EIB al in 2017 geconstateerd in de studie naar risico’s voor de realisatie van bestaande woningbouwplannen in de provincie Noord-Holland.

Ook het Planbureau voor de Leefomgeving komt tot een gelijksoortige conclusie. Afgaande op bestaande bestemmingsplannen of verleende bouwvergunningen is er ruimte voor het bouwen van meer dan 100.000 woningen per jaar. Ter vergelijking: in 2017 zijn 62 duizend nieuwe woningen opgeleverd. Het aantal van 100.000 is waarschijnlijk nog een onderschatting van de werkelijkheid, zo concludeert het PBL.

Als indicatie van de mate van spanning op de woningmarkt wordt het ‘statistisch woningtekort’ gehanteerd. De huidige berekening van het woningtekort stamt uit 1984 en heeft diverse herzieningen gekend waaronder de laatste in 2007.

Tussen 2006 en 2015 nam volgens het CBS het aantal huishoudens toe met 519.000 terwijl in dezelfde periode de woningvoorraad groeide met 417.000. De groei van de voorraad bleef in die periode met 100 000 woningen achter bij de groei van het aantal huishoudens. Ondanks de lage woningproductie en een relatief sterke huishoudensgroei is het ‘statistisch woningtekort’ in de laatste (crisis)jaren niet opgelopen. Tegelijk gingen prognoses voor het statistisch woningtekort voor de afgelopen jaren uit van een snel oplopend tekort.

Figuur 2 Huidig woningtekort en prognose ontwikkeling woningtekort 2017-2030 per provincie

Het actuele woningtekort, becijferd per 1-1-2017 komt uit op ruim 242.000 (dat is 3,2 % van de woningvoorraad). Voor Nederland als totaal is de verwachting, op basis van de opgegeven woningbouwprogramma’s van de provincies, dat het tekort met 20.000 zal teruglopen in de periode 2017-2030 en daarmee in 2030 zal uitkomen op 221.000 (dat is 2,6 % van de woningvoorraad). In de meeste provincies zal het woningtekort in de periode tot 2030 teruglopen. Alleen in de provincies Utrecht en Flevoland zal naar verwachting het tekort in aantal verder toenemen.

De tekorten op de woningmarkt zullen de komende jaren aanhouden, zelfs als alle bouwplannen tijdig werkelijkheid worden. Dat kan zeer ongewenste neveneffecten hebben. Onlangs kwam het dagblad Trouw met een alarmerend artikel over het dreigende tekort aan mantelzorgers. Nu kan een gemiddelde zeventiger nog een beroep doen op vier familieleden en/of vrienden. Over twintig jaar zijn er nog hooguit twee beschikbaar. Dat is allemaal het gevolg van de nu goed op gang komende vergrijzing en ontgroening van Nederland. Zoals we hierboven al hebben kunnen lezen, gaat het aantal 65-plussers de komende jaren spectaculair stijgen.

Het tekort aan mantelzorgers kan fatale gevolgen hebben voor de gezondheid van de ouderen, maar ook voor de gezondheid van de zorgvrager. Nu al voelen veel mantelzorgers zich zwaar onder druk gezet en kunnen ze hun taken nog amper aan. Ze hebben ook steeds vaker de neiging om zich zo veel mogelijk te onttrekken aan hun zorgplicht. Als deze trend doorzet, zal de positie van de hoogbejaarden in dit land snel verslechteren. Door de bezuinigingen in de afgelopen 10 jaren zijn veel zorginstellingen gesloten en is er op grote schaal deskundig personeel ontslagen. Een zorginstelling is daarmee geen logisch alternatief meer. Financieel gesproken is niet iedere 65-plusser in staat om zelf verpleegkundige hulp te bekostigen of om een plaats in een commerciële zorginstelling te kopen.

Goede raad is duur. Het zou al heel wat schelen als mantelzorger en verzorgden bij elkaar in de buurt zouden wonen. Dat klinkt logisch, maar dat is het niet. Zoals gezegd, blijft de krapte op de woningmarkt ook de komende decennia aanhouden. Verhuizen is één ding, maar verhuizen naar de juiste bestemming is weer een heel ander verhaal. Onderzoek wijst uit dat de verhuiskans van juist deze ouderen die maar wat graag zouden willen verhuizen duidelijk lager ligt dan voor het gemiddelde van Nederland. Ouderen kunnen vaak niet de juiste woning vinden, maar ook spelen financiële motieven een rol. Het wordt heel moeilijk om bijvoorbeeld een hypotheek te krijgen.

Nieuwsbrief december 2018

De woningmarkt, de woningbouw en economie

Het functioneren van de Nederlandse woningmarkt laat duidelijk te wensen over. Prijzen in de grote steden zijn te hoog en het aanbod is te klein. De Nederlandse woningmarkt is historisch gezien een boom and bust markt. Fundamentele en incidentele factoren spelen een grote rol bij de boom and bust. Het is het doel van deze en komende nieuwsbrieven meer inzicht te verkrijgen in het functioneren van de woningmarkt.

Cycliciteit is een kenmerk van de woningmarkt en de economie. Bewegingen van de koopprijzen, de woningbouw en de economische conjunctuur kunnen elkaar beïnvloeden en versterken. Stabiele verbanden tussen die cycli zijn moeilijk aan te wijzen omdat iedere cyclus uniek is en per land of regio kan verschillen qua duur en intensiteit. Woningprijzen vertonen fluctuaties door een aantal factoren zoals de werking van de woningmarkt, gedragseffecten, veranderingen in vraag en aanbod, en aanbodrestricties. Als woningprijzen te veel afwijken van de prijs die past bij de fundamentele factoren kan een prijscorrectie optreden.

Bij de aantrekkende economie anno 2018 voelt de bouwsector nog de gevolgen van de krimp die in de crisisjaren plaatsvond. De periode van dalende prijzen op de koopwoningmarkt tussen 2008 en 2013 heeft bijgedragen aan afname van de bouwproductiecapaciteit. In de bouwsector is tijdens de crisis personeel ontslagen, terwijl er nu tekorten zijn. De bouwproductie kan de toegenomen woningvraag onvoldoende opvangen, waardoor de prijzen op de koopwoningmarkt sinds 2013/2014 oplopen. In deze nieuwsbrief besteden we daarom aandacht aan de samenhang tussen woningmarkt, woningbouw en de staat van de economie.

Dat er een duidelijk verband is laat onderstaande tabel zien. Het geeft een beeld van de cycli van de landprijzen, nieuwbouw en conjunctuur in de VS getoond vanaf 1818. De toppen in de cycli lagen dicht bij elkaar, omdat deze met elkaar verweven waren. De bouw vormde een belangrijke sector binnen de economie en reageerde sterk op de woningprijzen. De samenhang wordt beïnvloed door factoren zoals ruimtelijke beperkingen, en de overheidsinvloed op de economie en op de financiële sector.

Figuur 1 cycli van de woningmarkt, bouw en economie in de VS, 1800 – 2008

Vóór de Tweede Wereldoorlog hadden bouwgolven een duidelijk herkenbare regelmaat. De golflengte was toen ongeveer 18 jaar. Na 1945 verdween de regelmaat, mede ten gevolge van overheidsingrijpen. Hoe de samenhang tussen de drie grootheden precies verloopt, laat zich moeilijk duiden. Het is een complexe aangelegenheid. We zullen daarom proberen een beperkt aantal onderlinge relaties in beeld te brengen. Het is daarmee geen uitputtende opsomming noch verklaring.

De eerste relatie is die tussen besteedbaar inkomen en huizenprijzen. Onderstaande figuur laat de veranderingen zien van huizenprijzen en besteedbaar inkomen, waarbij deze verhouding in 1975 op 100 is gesteld. De twee woningmarktcrises in 1978 en 2008 werden in Nederland voorafgegaan door een periode met sterk stijgende huizenprijzen in verhouding tot het besteedbaar inkomen. De verhouding tussen huizenprijzen en besteedbaar inkomen lag in 2015 nog ruim onder de piek van 2008. Na 2015 zijn de huizenprijzen wel sterker toegenomen dan de besteedbare inkomens.

Figuur 2 Verhouding huizenprijzen en besteedbaar inkomen

Niet alleen de hoogte van de inkomens maar ook de verhouding tussen het aantal vaste en tijdelijke arbeidscontracten is van invloed op de woningmarkt. Na de crisis van 2008 nam het aantal tijdelijke contracten en ZZP-ers toe. Deze groep kwam niet altijd in aanmerking voor een hypotheek. Nu de economie aantrekt neemt het aandeel werknemers met een vast contract toe, en verbeteren de inkomens van de tijdelijke contracten en zzp-ers. Daarnaast zijn speciale hypotheekproducten ontwikkeld voor deze groep, waardoor de toegang tot de koopwoningmarkt is verbeterd.

De tweede relatie die we moeten vermelden, is die tussen huizenprijsstijgingen en consumptie. De OECD vond voor 1990-2002 een positief verband tussen de hypotheekschuld (als percentage van het BBP) en het effect van huizenprijsstijging op de consumptie, waarbij Nederland op beide hoog scoorde. Een deel van de verklaring van het gevonden verband is de mate van ontwikkeling van de hypotheekmarkt, die tot uiting komt in de diversiteit, verkrijgbaarheid en transparantie van het hypotheekaanbod en de hoogte van de Loan to value (LTV). De bevinding van de OECD wordt voor Nederland bevestigd door recenter onderzoek van DNB. Nederland wordt gekenmerkt door een relatief hoge hypotheekschuld ten opzichte van het nationaal inkomen (BBP) als gevolg van hoge LTV’s en ca 60% eigen woningbezit. Hierdoor is er een substantieel effect van huizenprijsmutaties op de particuliere consumptie. Stijgende huizenprijzen dragen bij aan de consumptie door een hoger consumentenvertrouwen, extra kredietverlening en vermogensgroei. DNB vond dat de voor Nederland op macro-economisch niveau gevonden relatie tussen de reële huizenprijs en de reële consumptie impliceert dat ruim 40% van de cumulatieve consumptiegroei sinds 2014 (rond 6%) kan worden toegeschreven aan de toename van de reële huizenprijs.  Uit panelonderzoek blijkt evenwel geen directe relatie tussen huizenprijsveranderingen en consumptie. De causaliteit loopt mogelijk via achterliggende gemeenschappelijke verklaringen zoals verbeterde inkomens(verwachtingen) en consumentenvertrouwen. Als huizen minder snel onder water staan, heeft een daling van huizenprijzen minder effect op de consumptie.

Figuur 3  Reële particuliere consumptie en reële huizenprijs

De derde relatie die we kort toelichten is die tussen huizenprijzen en conjunctuur. Figuur 3 zoomt dieper in op de laatste cyclus in Nederland. In het decennium voor 2008 gingen grote prijsstijgingen samen met een relatief hoge economische groei. Vanaf 2008 tot 2013 was er weinig economische groei en daalden de huizenprijzen. Vanaf 2013 groeien zowel het reële BBP als de reële huizenprijzen. De OECD stelt dat de huizenprijscyclus voor 18 OECD-lidstaten vanaf 1971 tot 2004 enige tijd achterloopt op de economische BBP-cyclus.

De vierde en laatste relatie is die tussen woningmarkt en economische conjunctuur. De bouwsector was in 2005 verantwoordelijk voor 4,8% van het Bruto Binnenlands Product (BBP) Hiervan is circa de helft gerelateerd aan de woningbouw. Dit is weliswaar een halvering ten opzichte van 1970 (CBS), maar nog altijd omvangrijk. Voor wat betreft de mogelijke samenhang van de woningbouw en BBP in Nederland bestaat geen eenduidig beeld. In vrijwel alle naoorlogse recessies wordt de daling van de bedrijvigheid ingezet met een daling van de investeringen in woningen en bedrijfsgebouwen. Het verschijnsel dat de meeste recessies worden voorafgegaan door het oplopen van de rente, speelt hierbij een belangrijke rol.

Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) vond in 2003 dat de bouwproductie dezelfde cyclus rond de trendmatige groei kent als het BBP. In 2004 concludeerde het TNO vervolgens dat de woningbouw vooruitloopt op de conjunctuurcyclus en in 2005 gaf het Onderzoek van de gebouwde omgeving van de TU Delft (OTB) aan dat in de periode 1954-2003 voor 56% van alle kwartalen geldt dat een stijging (of daling) van het BBP gelijktijdig optreedt met een stijging (of daling) van de reële bouwsom van de woningbouw. Enige samenhang tussen BBP en bouwsom was dus aanwezig, maar de relatie was niet heel sterk.

Samenvattend, er zijn meerdere fundamentele relaties aan te wijzen. De woningmarkt reageert op de economische conjunctuur via inkomens, vertrouwen, rente en noem maar op. Die conjunctuur wordt ook weer beïnvloed door de woningmarkt. Deze onderlinge afhankelijkheid kan de golfbewegingen van de koopprijzen, de bouwsector en de economische conjunctuur versterken en leiden tot een boom-bust cyclus. We zitten nu duidelijk in een boomperiode gekenmerkt door sterk stijgende huizenprijzen vooral als gevolg van een achterblijvende bouwproductie.

Bron: Ministerie van Binnenlandse Zaken, Staat van de Woningmarkt. Jaarrapportage 2018

Nieuwsbrief oktober 2018

De Nederlandse woningmarkt kookt droog

Stellen dat het niet goed gaat met de Nederlandse woningmarkt is hetzelfde als het intrappen van een open deur. Iedereen weet het dat er een groeiende onbalans is tussen vraag en aanbod en dat prijzen zo langzamerhand door het plafond gaan. De grootste slachtoffers zijn de starters op de woningmarkt. Zij hebben in alle opzichten het nakijken, omdat het hen simpelweg aan voldoende financiële slagkracht ontbreekt.

Nog niet zo lang geleden luidde belangenvereniging NVM bij monde van voorzitter Gert Jaarsma de noodklok. Hij pleit voor een Nationaal Woningbouwplan om structureel het tekort aan te pakken, waardoor er tot 2030 een miljoen woningen bijgebouwd worden. Onder de huidige omstandigheden is dat echter een illusie. De huidige doelstelling van minimaal 75.000 nieuwe woningen jaarlijks erbij wordt dit jaar – maar ook volgend jaar – niet gehaald. De cijfers die de voorzitter oplepelt zijn in ieder geval niet bemoedigend. In het 3de kwartaal van 2018 zijn er 12 % minder huizen verkocht, terwijl gemiddelde prijzen naar een recordhoogte van € 292.000 zijn gestegen. Dat is alweer 11 % boven het niveau van 2017. Die stijging is begrijpelijk als je bedenkt dat het woningaanbod in een jaar tijd met 30 % gedaald is, terwijl de vraag er niet minder om wordt. Woningen gaan nog steeds als de bekende warme broodjes. In het 3de kwartaal werd een woning gemiddeld binnen 40 dagen verkocht. De koper moet wel, zeker in steden. De keuze wordt steeds krapper. Hij/zij kan nu uit minder dan 4 woningen kiezen.

Voor Jaarsma is het waarom van deze onrustbarende trend duidelijk. Er is geen beleid en er is geen visie over hoe en waar te bouwen. De oplossing is in zijn ogen dat de overheid weer de centrale regie in handen neemt en met provincies en gemeenten convenanten afsluit over de woningbouwopgave. Ook is hij van mening dat de overheid de woningbouwcorporaties te zwaar belast, waardoor die over te weinig financiële middelen beschikken om in te zetten voor de sociale woningbouw. Bij onveranderd beleid zal het aanbod verder dalen en zullen prijzen blijven stijgen.

De NVM staat niet alleen in zijn sombere bespiegelingen over de toekomst van de Nederlandse woningmarkt. De makelaars vinden ING Bank aan hun zijde.  Ook die zijn somber over de nabije toekomst. Ze zien de nieuwbouw in 2019 stagneren. Er zullen op zijn best 66.000 nieuwe woningen bijkomen en dat is nagenoeg hetzelfde aantal als in 2018. De belangrijkste oorzaak is dat het aantal bouwvergunningen niet meer toeneemt. De bank somt een drietal belangrijke factoren daarvoor op. De eerste is, dat de gemakkelijke projecten die al min of meer klaarlagen, na de crisis onmiddellijk ter hand zijn genomen. Nu komen de meer ingewikkelde plannen aan bod. Daarbij stuit men op onvoorziene problemen: gemeentes en projectontwikkelaars hebben in de crisisjaren uit bezuinigingswoede veel deskundigheid de deur uitgedaan. Vandaag de dag plukt men nu de wrange vruchten van dit kortzichtige beleid. Zo is er een tekort aan planologen. De laatste factor heet energietransitie: sommige vergunningen zijn uitgesteld om woningen gasloos te maken.

Los van het ontberen van de benodigde deskundigheid zijn gemeentes ook terughoudend in hun woningmarktbeleid. Zo gaan ze pas sinds kort er weer toe over om zelf grond aan te kopen. Die schroom is goed te begrijpen. In de jaren voor de crisis hadden veel gemeentes veel grond aangekocht in de hoop en verwachting er veel woningen en kantoren op te bouwen. Op die manier hoopte veel gemeentes een financieel slaatje te slaan uit die grote vraag naar woningen en kantoren. Het heeft niet zo mogen zijn en veel gemeentes hebben fors moeten afschrijven op hun bouwgronden. Nu moeten ze wel en ze zetten de crisis- en herstelwet in om plannen voor nieuwbouw eerder goedgekeurd te krijgen. Zoals vermeld stuiten veel goede bedoelingen bij gemeentes op een gebrek aan plancapaciteit en benodigde deskundigheid.

Het ziet er allemaal niet goed uit voor de korte termijn, zeker niet voor de alleenstaande starter. Projectontwikkeling legt zich volgens Gert Jaarsma steeds meer toe op de bouw van relatief grote en dure woningen. Nog geen 10 % van alle nieuwbouw is goedkoper dan € 200.000. Ook daar is de concurrentie met tweeverdiener gezinnen groot! Het moet de starters een schrale troost zijn dat er feitelijk geen woningtekort is in Nederland, maar dat de beschikbare woningen op de verkeerde plaats in Nederland staan!

Bronnen:
NVM: Alle seinen staan op rood voor woningmarkt in Nederland, 11-10-2018
ING economisch bureau: Woningbouw: groei stokt in 2019. Sector Outlook 2018!

Nieuwsbrief september 2018

Amsterdam is geen Nederland

Als het om de prijs voor een koopwoning gaat dan is het ach-en-wee geklaag niet van de lucht. Prijzen zouden veel te snel stijgen. Volgens menig opgewonden standje dreigt er opnieuw een bubbel op de woningmarkt. Terwijl het niet te ontkennen valt dat prijzen behoorlijk snel stijgen, gaat het toch vaak om landelijke gemiddeldes. Dat valt af te lezen aan recente statistieken van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Landelijk ging de gemiddelde koopwoning halverwege 2018 wel voor meer geld van de hand dan vóór het uitbreken van de kredietcrisis in 2008. Dat is vooral te danken aan het stevige herstel in de steden en de Randstad. In Noord-Holland, Zuid-Holland, Utrecht en Flevoland liggen de verkoopprijzen alweer ruim boven die van 2008. In Noord-Holland zelfs met 13 %. In Zuid-Holland en Utrecht zijn huizen tussen de 6 % en 9 % duurder dan tien jaar geleden.
Sinds het uitbreken van de Grote Recessie en het voorzichtig herstel in 2013 op de huizenmarkt is de Randstad zich steeds meer gaan afscheiden van de rest van Nederland en dat geldt nog wel het meest voor de hoofdstad. Amsterdam volgt hierin het voorbeeld van andere grote steden in de wereld, zoals Stockholm, Melbourne, Sidney of London.

In de twee perioden vóór de crisis stegen de prijzen in de drie Randstadprovincies samen niet harder dan in alle andere provincies, zoals recent wel het geval is. De verklaring daarvoor is relatief simpel: de prijsgroei werd in de jaren voor de crisis landelijk breed gedragen door de deregulering van de financiële markten en de daaruit volgende kredietgroei. Voor de huidige prijsontwikkeling spelen – los van de lage renteomgeving die ook weer in het hele land geldig is – vooral factoren een rol die lokaal en regionaal sterk verschillen. Denk aan de groei van het aantal huishoudens, de groei van het aanbod nieuwe woningen, de groei in werkgelegenheid en lonen en de toegenomen vraag van buy‐to‐let‐beleggers naar woningen.

Binnen deze trend neemt Amsterdam een bijzondere positie in. In deze stad zijn de huizenprijzen weer veel sneller gestegen dan in de rest van de Randstad en zeker dan in de rest van Nederland. De afgelopen vijf jaar zijn de prijzen in de hoofdstad met 72 % gestegen terwijl de stijging voor de rest van Nederland uitkwam op 30 %. Het verschil bedraagt dus maar liefst 42 %. Dergelijke grote verschillen zien we ook elders. Zo stegen in Sydney en Melbourne de prijzen in dezelfde periode met respectievelijk 47 % en 48 %, terwijl de stijging in de rest van het land niet boven 13 % uitkwam. Voor Londen en het Verenigd Koninkrijk zijn de percentages respectievelijk 53 % en 33 %.

Figuur 1 In veel wereldsteden boomen de prijzen na de jaren van crisis
Aan alle goeds komt een einde. Alles wat omhoog gaat, moet op de duur ook weer naar beneden. En dat gebeurt op dit moment met de huizenprijzen in de genoemde steden. In Londen zijn de prijzen in het 1ste kwartaal 2018 met 1 % gedaald en in Sydney en Melbourne met respectievelijk 4 % en 5 %.

Kan het toeval zijn dat deze ontwikkelingen bijna gelijktijdig hebben plaatsgevonden? En zijn de prijsdalingen in Londen, Stockholm en Sydney een voorbode voor de ontwikkelingen in andere steden, waaronder Amsterdam? Een recente studie van het IMF heeft immers laten zien dat prijsontwikkelingen in stedelijke huizenmarkten steeds meer synchroon lopen en door mondiale kapitaalstromen nauw met elkaar zijn verbonden. Institutionele maar ook particuliere beleggers zijn wereldwijd opererende ondernemingen geworden en hebben door het verplaatsen van hun kapitaal van de ene naar de andere locatie een directe impact op lokale woningmarkten.

Figuur 2 Huizenprijzen groeien sneller in grote steden dan elders in het land
Voor Amsterdam zouden de prijsdalingen elders twee tegengestelde gevolgen kunnen hebben. Als beleggers zich uit, bijvoorbeeld, Londen terugtrekken en hun kapitaal (gedeeltelijk) naar Amsterdam verplaatsen zou dat de prijzen in de Nederlandse hoofdstad zelfs verder kunnen opdrijven. Aan de andere kant zouden beleggers door de prijzendalingen op een aantal plekken wellicht grotere risico’s in mondiale woningmarkten zien ontstaan, met als gevolg dat zij hun beleggingen in de huizenmarkt als geheel gaan afbouwen. Dit zou een dempend prijseffect op Amsterdam kunnen betekenen.

Welk scenario is het meest waarschijnlijk voor de Nederlandse hoofdstad? Om dat te bepalen moeten we kijken naar de oorzaken achter de prijsdalingen in de verschillende (hoofd)steden. Het heeft er de schijn van dat deze het directe gevolg zijn van regio specifieke fiscale en macro-prudentiële beleidsmaatregelen om prijsstijgingen óp en financiële risico’s dóór de woningmarkt te beteugelen. Zo voerde de overheid in het Verenigd Koninkrijk al in april 2016 een verhoging van de overdrachtsbelasting op tweede woningen van 3 % in, wat tot een afkoeling in de buy-to-let-markt in de Britse hoofdstad heeft geleid. Zweedse huizenkopers zien zich sinds eind 2017 met een veel striktere aflossingsverplichting geconfronteerd, terwijl in Canada en Australië sinds januari 2018 de loan-to-income-normen fors zijn aangescherpt. Ergo, we hebben hier niet met een synchrone afwending van beleggers van mondiale huizenmarkten te maken, maar met een gevolg van dalende vraag door dalende koopkracht. Als er dan überhaupt een impact op Amsterdam is, lijkt een verplaatsing van kapitaal vanuit Londen en Stockholm veel waarschijnlijker met als mogelijk gevolg dat de prijzen blijven stijgen.

Toch is de kans op een prijscorrectie niet uit te sluiten. Er zijn duidelijke risico’s! De prijsontwikkeling in Amsterdam volgt fundamentele factoren als de inkomensontwikkeling van de lokale bevolking al lang niet meer en lijkt bovendien sterk beïnvloed door het speculeren op toekomstige huuropbrengsten in de vrije huursector. Door het verbreken van de band tussen inkomensontwikkeling en prijsontwikkeling stagneert de verkoop van woningen in Amsterdam en neemt het aantal transacties af. Dat kan een opmaat betekenen naar een prijscorrectie. Wanneer die zich aandient, valt amper of niet te voorspellen!

Figuur 3 Prijzen in Amsterdam ontkoppelen van lokale inkomens

Natuurlijk is de situatie in de rest van Nederland anders dan in Amsterdam. In nagenoeg alle provincies buiten de Randstad liggen de gemiddelde huizenprijzen nog onder de top van voor 2008. Dat wil weer niet zeggen dat de omstandigheden voor de kooplustigen goed zijn vergeleken met de Randstad en Amsterdam. Dat is absoluut niet het geval. Dat spreekt uit de Eigen Huis Marktindicator over het 2de kwartaal van 2018. Meer dan de helft van de ondervraagden (51 %) vind het geen gunstige tijd om een huis te kopen. Twee argumenten voeren daarbij de boventoon. Veel ondervraagden, vooral starters maar ook steeds meer doorstromers, vinden dat de prijzen te hoog oplopen. Ze vinden bovendien dat het aanbod mager is en niet voldoet aan de eigen eisen en verwachtingen.

Nieuwsbrief augustus 2018

Woningcorporaties gaan eindelijk weer bouwen

In Nederland is een woningtekort. Hoe groot dat tekort is, hangt af van de gebruikte definitie. Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) houdt het simpel. Het zet het aantal huishoudens met een geregistreerd adres af tegen de bestaande woningvoorraad. Op basis daarvan komt het CBS tot de conclusie dat er een tekort is van pakweg 110.000 woningen.Het oplopende tekort aan huizen in de laatste jaren is een echo van de forse afname van de bouw tijdens en na de crisis. Waar in de jaren tachtig elk jaar nog meer dan 100.000 woningen werden opgeleverd, zijn in de vijftien jaar vóór de crisis nog gemiddeld 80.000 huizen per jaar gebouwd, en sinds 2014 niet meer dan zo’n 50.000 per jaar. De groei van het aantal huishoudens verschilde in die drie periodes nauwelijks.
Figuur 1 Nieuwbouwproductie blijft dalen
Bij ABF Research hanteren ze een afwijkende definitie. Hier is het uitgangspunt eveneens het verschil tussen het aantal huishoudens en het aantal bestaande woningen, maar het verschil is dat ze bij ABF Research rekening houden met het aantal tweede woningen en het aantal huishoudens die vrijwillig in niet‐woningen wonen, zoals caravans. Bovendien worden urgente woningzoekers in aanmerking genomen. Dat betekent dat de ’gewenste woningvoorraad’ ook een bepaald percentage leegstaande, op korte termijn beschikbare woningen omvat om mensen die bijvoorbeeld dakloos worden snel te kunnen huisvesten. Rekening houdend met deze factoren wordt het woningtekort dan gedefinieerd als het verschil tussen de gewenste en de daadwerkelijke woningvoorraad in een gegeven periode. Eind 2016 bedroeg dit tekort 138.510 woningen. Dit zijn rond de 30.000 huizen meer dan het woningtekort op basis van het verschil tussen het aantal huishoudens en de woningvoorraadDe dalende productie is echter niet louter toe te schrijven aan een gebrek aan bouwvakkers en een tekort aan materialen. Er spelen ook structurele en institutionele problemen. Ook die zijn genoegzaam bekend. Denk aan een kleinere rol van de overheid, veranderingen in de woningcorporatiesector, en de betekenis van dure grondposities voor gemeentelijke inkomsten.

Als ze bij ABF Research hun sommetjes goed hebben gemaakt, dan wordt de pijn de komende jaren alleen maar groter. In 2020 is het tekort al opgelopen tot meer dan 200.000 om vervolgens heel langzaam te gaan dalen naar 175.000.

Figuur 2 Het woningtekort zal verder oplopen
Het zijn geen getallen waar je als woningzoekende erg blij van wordt! Maar misschien is er reden voor hoop, zij het bescheiden. In de Nationale Woonagenda 2018 – 2021 spreekt de overheid het voornemen uit om per jaar 75.000 woningen aan de voorraad toe te voegen. Dit is een belangrijke interventie om de woningmarkt in Nederland te stabiliseren, want het zou betekenen dat het woningtekort in de komende drie jaar niet verder oploopt en in de vijf jaar daarna zelfs zal afnemen. Een van de consequenties van de tekorten zal zijn, dat huizenprijzen ook de komende jaren eerder de neiging zullen hebben om verder omhoog te gaan dan om te gaan dalen.De woningcorporaties zijn een belangrijke partij om de komende jaren de druk op de woningmarkt niet verder op te laten lopen. Het eerdergenoemde ABF Research heeft aan het begin van dit jaar een rapport gepubliceerd waarin voornemens en prognoses van de woningcorporaties zijn vervat. Het goede nieuws luidt, dat de corporatiesector voornemens is om extra inspanningen te leveren om bij te dragen aan de beschikbaarheid, betaalbaarheid en duurzaamheid van de voorraad, en aan de leefbaarheid. Corporaties zijn voornemens om meer nieuwbouwwoningen te bouwen. Daarbij komt de focus meer te liggen op het realiseren van huurwoningen in de prijsklasse onder de aftoppingsgrens van € 628,76 huurvergoeding per maand. Verder zijn corporaties van plan om de huurprijzen minder hard te laten stijgen dan eerder was voorgenomen. Hiermee draagt de sector bij aan de betaalbaarheid van de woningen. Met de voorgenomen extra investeringen in woningverbeteringen en energiebesparende maatregelen vindt ook nog een versnelling plaats in de verduurzaming van de voorraad. Ten slotte levert de sector met de toegenomen investeringen in leefbaarheid een extra bijdrage aan leefbare wijken.
Figuur 3 Verwachte nieuwbouw huurwoningen
Na jaren van krimp gaat het roer om bij de woningcorporaties. In 2016 bestond het totale bezit van de woningcorporaties uit totaal 2.381.000 huurwoningen. Dat moeten er in 2021 2.045.000 zijn. Dat betekent dat er jaarlijks 24.000 huurwoningen bijgebouwd moeten worden. Dat klinkt niet geweldig, maar oorspronkelijk stond er voor de genoemde periode nog een daling van 10.000 in de boeken. De omslag van krimpen naar bijbouwen gaat niet vanzelf. Zo werden er in 2016 slechts 15.000 woningen bijgebouwd. Dat ligt ver onder de prognose van 24.000. Een en ander betekent wel dat er in 2018 ongeveer 31.000 huurwoningen bijgebouwd moeten worden. In de jaren daarna zakt de productie weer terug.Het is op zich goed nieuws dat de corporaties weer hun verantwoordelijkheid kunnen en willen nemen om de woningnood in dit land te bestrijden. Echter, hun inspanningen zullen de druk op de woning- en huurmarkt de komende jaren amper verminderen. Het vinden van een betaalbare woning ofwel in de huursector ofwel in de koopsector blijft nog lang een barre tocht door de woestijn. Dat geldt in het bijzonder voor de starters op de woningmarkt. Ze zien zich gesteld voor een schier onmogelijke opgave.
Bron: ABF research, Volkshuisvestelijke voornemens woningcorporaties, januari 2018

Nieuwsbrief juli 2018

Voorlopig geen antwoord op de gekte op de woningmarkt

De woningmarkt lijkt op een kantelpunt gekomen. Aan de ene kant blijven prijzen stijgen, maar aan de andere kant begint het aantal verkopen terug te lopen. In het 1ste kwartaal van 2018 vielen de verkopen bijna 7% terug vergeleken met een jaar eerder. De spanning tussen vraag en aanbod zorgt weliswaar voor nog steeds hogere prijzen, maar de groei in het aantal verkopen is voorbij. Voor 2018 ligt een bescheiden daling van het aantal verkopen in het verschiet vergeleken met 2017. Enige nuancering is daarbij wel op zijn plaats. Het afgelopen jaar, 2017, was zonder meer een topjaar en het 1ste kwartaal 2017 was het beste ooit. Afgezet tegen het 1ste kwartaal van 2016 lagen de verkopen in hetzelfde kwartaal van 2016 maar liefst 20% hoger.De verkopen mogen dan stagneren, maar dat geld niet voor de prijzen. In het 1ste kwartaal gingen die met gemiddeld 8,9% verder de lucht in. Koplopers hier zijn de provincies Noord-Holland en Flevoland. De laatste provincie ontwikkelt zich meer en meer tot overloopgebied voor Noord-Holland (Amsterdam), maar ook Utrecht. Dat prijzen blijven stijgen ondanks een stagnerend aanbod heeft verschillende oorzaken. Zo is de hypotheekrente nog steeds erg laag. Het vertrouwen in de Nederlandse economie is fors en dat geldt ook voor de koopwoningmarkt. Met dit tempo is het slechts een kwestie van weken voordat de Nederlandse woningmarkt de vorige prijspiek van 2008 voorbij schiet. Niet alleen op landelijk niveau zitten de huizenprijzen die piek op de hielen.

In onderstaande figuur zijn de gemiddelde regionale prijsstijgingen van de afgelopen twaalf maanden doorgetrokken naar de komende kwartalen. Met andere woorden: als de prijzen blijven stijgen in hetzelfde tempo als in de afgelopen tijd, dan valt te verwachten dat Overijssel vermoedelijk later dit jaar Flevoland en de drie Randstad‐provincies volgt als regio waar huizen meer kosten dan ooit.

Het zijn feitelijk evenzovele bewijzen, dat er nog altijd een grote mismatch is tussen de vraag naar woningen en het aanbod dat maar mondjesmaat toeneemt. De mismatch tussen vraag en aanbod, maar ook tussen stad en platteland leidt tot ongewenste situaties. In grote steden als Amsterdam en Rotterdam stijgen de prijzen veel harder dan in de omliggende gemeenten. In Amsterdam kostte een woning in het 1ste kwartaal van 2018 meer dan 30% meer dan voor de crisis. Wie in de jaren van crisis, zeg 2013, een huis in de hoofdstad kocht, is nu spekkoper. Die heeft de waarde van zijn huis sindsdien met een duizelingwekkende 62% zien stijgen. Maar een grote overwaarde vertaalt zich niet vanzelf in een groter huis. Daar moet je voor verhuizen. Nog steeds verhuist meer dan de helft van de Amsterdammers binnen de eigen stadsgrenzen, maar een groeiende groep kiest ervoor om de stad achter zich te laten en verhuist naar omliggende gemeentes en plaatsen. Een flinke groep kiest er trouwens voor om naar de drie andere grote steden te verhuizen. Het omgekeerde gebeurt amper. Een en ander zegt wel iets over de koopkracht van de Amsterdamse huizenbezitter. Die heeft veel meer financiële armslag dan zijn Rotterdamse of Haagse tegenvoeter. In die steden zijn de prijsstijgingen verhoudingsgewijs beperkter. Een huis in de hoofdstad is gemiddeld tweemaal zo duur als in Rotterdam.
Figuur 1 Amsterdammers kopen een tussenwoning
De buurgemeenten hebben die grotere koopkracht inmiddels aan den lijve mogen ondervinden. Door hun koopkracht beïnvloeden de Amsterdammers de woningprijs in die naburige plaatsen en plaatsjes. Dat gebeurt zeker als het percentage Amsterdamse kopers tussen 40% – 50% van het totaal aantal verkopers uitmaakt. In nagenoeg alle gevallen blijken Amsterdammers bereid fors meer te betalen dan de lokale concurrente. Voor een tussenwoning kan het verschil oplopen tot een ton. Daarmee is het zonneklaar dat de komst van Amsterdammers een prijsopdrijvend effect heeft. Dat is een zuur gegeven voor de lokale woningzoeker!
Figuur 2 Rotterdammers kopen een tussenwoning
De invloed van de Rotterdamse koper op de prijzen in de naburige gemeenten valt in het niet vergeleken met Amsterdam. Dat heeft een logische verklaring. De prijzen in Rotterdam verschillen minder met die in de omgeving, onder meer doordat de sterke stijging daar pas twee jaar geleden begon. Rotterdammers hebben daardoor over het algemeen minder overwaarde. Als de prijsstijgingen echter doorzetten, dan zien we rondom Rotterdam, en andere steden in de Randstad, mogelijk dezelfde olievlekken.De gekte op de woningmarkt neemt steeds groteskere vormen aan. Het lijkt bij de huidige trends nog slechts een kwestie van tijd voordat de gemiddelde huizenprijs de barrière van € 300.000 doorbreekt. Op de huurmarkt is de situatie ook verre van rooskleurig. Wie een sociale huurwoning zoekt, moet aansluiten in een steeds langere rij. Huurprijzen in de vrije sector exploderen. De hoogste tijd voor actie, zo lijkt het en inderdaad nog onlangs presenteerde minister Kasja Ollongren de Nationale Woonagenda 2018-2021. De plannen die de minister samen met belanghebbenden als woningcorporaties, bouwbedrijven en private investeerders heeft opgetekend, moeten vraag en aanbod op de huur‐ en koopmarkt beter in balans brengen en daarmee voorkomen dat een (huur)huis voor veel Nederlanders onbereikbaar en onbetaalbaar wordt. De kern van de plannen is, dat er tot 2025 minimaal 700.000 woningen bijgebouwd worden.
Figuur 3 Aandeel Amsterdammers op de lokale woningmarkt
Niet alleen de politiek en belangengroepen maken zich druk om de woningmarkt, ook onderzoekers en academici buigen zich over de vraag hoe de woningmarkt toegankelijk en betaalbaar te houden. Tijdens een congres, georganiseerd door de Nederlandsche Bank, werden een vijftal suggesties gedaan.De eerste is dat er fors meer gebouwd moet worden, vooral in en om de grote steden. Evenals in de 2de helft van de vorige eeuw moet daarbij een sturende rol gespeeld worden door de rijksoverheid. Die moet onwillige gemeenten, maar ook commerciële ontwikkelaars dwingen om hun plancapaciteit fors uit te breiden. Voor veel gemeentes is het verkopen van grond een lucratieve bron van inkomsten en dus willen ze dat het liefst geleidelijk doen. Commercieel ontwikkelaars hebben gelijksoortige motieven om niet te snel te ontwikkelen.

Een tweede aanbeveling is dat de nieuwbouw moet aansluiten bij de vraag naar betaalbare woningen. Er moet met andere woorden niet alleen voor de hogere inkomens gebouwd worden, maar ook voor de midden- en lagere inkomens. De Woonagenda denkt dit probleem te kunnen aanpakken door vooral te bouwen in het ‘middeldure’ huursegment. Dat klinkt op zich redelijk, maar de opstellers gaan eraan voorbij dat ‘middenhuur’ niet per se aansluit bij de koopkracht van middeninkomens. Er is bovendien in het huidige huurstelsel geen garantie. Dat deze huizen na excessieve huurverhogingen alsnog in het duurdere segment terecht komen. Het ontbreekt op dit moment aan duidelijke en heldere regels voor de hele huurmarkt.

De derde aanbeveling is om de doorstroom te vergroten, zodat de woningvoorraad beter aansluit bij de bewoners. Doorstroming kan bevorderd worden door het invoeren van inkomensafhankelijke huren in de sociale huursector voor huurders die hun inkomen structureel boven de inkomensnorm zien stijgen. Belangrijk is wel dat hier wordt gekeken naar wat betaalbare huren zijn, bijvoorbeeld door te kijken naar de leennormen in de koopsector die het Nibud opstelt. Een andere mogelijkheid is om iemand financieel te compenseren voor zijn verhuiskosten naar een meer passende woning. Ook de huurtoeslag persoonsgebonden in plaats van object gebonden maken kan de doorstroom vergroten. Iemand raakt dan immers niet direct zijn huurtoeslag kwijt als hij verhuist van een sociale naar een vrije huurwoning.Nummer vier is het voorstel om woon- en infrastructuurbeleid beter te integreren. Lagere en lagere‐middeninkomens zijn in Nederland sterk geconcentreerd in binnenstedelijke gebieden. Een gelijkwaardigere spreiding over steden en dorpen van alle inkomensklassen past beter bij een goed werkende woningmarkt. Ook hier geldt weer dat een centrale rol van de overheid belangrijk kan zijn: gemeentes hebben de neiging om vooral hogere inkomens welkom te heten. Beleid zou zich daarom kunnen richten op een beter samenspel tussen infrastructuur en woningmarktbeleid, zoals ook wordt geopperd in de Woonagenda. Het

idee is dat als (openbaar) vervoer goedkoper wordt, niet wonen in de stad aantrekkelijker kan blijken. Dit zou bijvoorbeeld kunnen worden bereikt door het (deels) vervangen van huurtoeslag, door een mobiliteitstoeslag.

De laatste aanbeveling is om opportunistische beleggers af te schrikken. De Woonagenda spreekt zich nadrukkelijk uit om het lot van de jonge koper te verbeteren. Dat zou moeten gebeuren door de leennormen te versoepelen. Het congres constateerde dat dit beleidsvoornemen het paard achter de wagen spannen is. Prijzen zullen zodoende nog verder oplopen. Internationale ervaringen leren dat het beter is om de rol van de belegger terug te dringen. Dat heeft een mitigerend effect op de prijzen. Een hogere overdrachtsbelasting op tweede-woningaankopen heet een goede eerste stap.

Ondanks alle mooie aanbevelingen zal het echter de nodige jaren duren voordat de ergste nood op de woningmarkt gelenigd is. Naar het zich laat aanzien zijn vooral de jongeren de dupe van de huidige woningnood. Er zijn wel deeloplossingen mogelijk. Een deeloplossing is dat ouders een gedeelte aan hun kinderen schenken, waardoor die in ieder geval in aanmerking komen voor een hypotheek. Niet ieder ouderpaar heeft uiteraard een vermogen op de bank staan. Veel ouderparen hebben echter wel een eigen huis, en die stapel stenen vertegenwoordigt ook vermogen. Ouderparen met een eigen huis kunnen overwegen hun huis te verkopen en vervolgens terug te huren. Op die manier komt er vermogen vrij om hun kinderen een steuntje in de rug te geven. Wie meer over de mogelijkheden van ‘sale and leaseback’ wil weten, verwijzen we naar onze website https://vondellaanvastgoed.nl/. Daar kunt u terecht voor meer informatie en voor al uw vragen.

Een van de aanbevelingen is om de rol van de belegger in te perken. Dat neemt niet weg dat de geliberaliseerde huurmarkt nog steeds interessant is voor de belegger. Vondellaan nodigt beleggers, die geïnteresseerd zijn in beleggen in de woningmarkt, uit nader kennis te maken. Wij kunnen beleggers een aantrekkelijk rendement bieden. Uiteraard zijn particuliere beleggers ook welkom!

Nieuwsbrief juni 2018

De jongeren missen de boot op de Nederlandse huizenmarkt

Het is weliswaar oud nieuws, maar het kan geen kwaad om de feiten nog eens op een rijtje te zetten. Nederlandse jongeren tot 35 jaar hebben het moeilijk op de Nederlandse woningmarkt. Uit cijfers van het Kadaster blijkt dat hun aandeel op die markt behoorlijk hard is ingezakt. In 2017 waren ze goed voor ongeveer 45% van alle verkochte huizen. Dat klinkt behoorlijk, maar in 2007 bedroeg dat percentage nog meer dan 55%. Het zijn de 55-plussers die met de buit lijken weg te lopen. Hun aandeel liep in 10 jaar op van 9,6% in 2007 naar 16,3% in 2017.
Figuur 1 55-plusser vaker een eigen huis
De belangrijkste oorzaken voor de afnemende rol van de 35-minner heten de snel stijgende huizenprijzen en de aangescherpte leennormen te zijn.

Om met de laatste factor te beginnen. De gemiddelde som die Nederlanders aan hypotheek kunnen lenen ligt nu lager dan in de jaren voor de crisis. Tegelijkertijd schieten de huizenprijzen nu bijna overal snel omhoog. Daar komt nog bovenop dat de waarde van de maximale hypotheek ten opzichte van de waarde van het huis, de zogeheten Loan to Value (LTV) norm, flink is aangescherpt. In de jaren voor de crisis was het gebruikelijk om 10% bovenop de verkoopprijs van een huis te lenen. In 2017 mocht dat nog maar 1% zijn en in 2018 mag alleen nog maar de verkoopprijs geleend worden.

De logica achter deze maatregel is dat zo de financiële stabiliteit niet in gevaar komt en dat de kans dat een huis onder water komt te staan geringer wordt. Het betekent wel dat jongeren die onvoldoende gespaard hebben voor de extra kosten die horen bij het kopen van een huis, minder gemakkelijk kunnen kopen!

Niet alleen de aangescherpte leennormen zijn een handicap, maar dat is het acceptatiebeleid van financiële instellingen zeker ook. Heel veel jongeren hebben geen vast contract meer maar leven van flexcontract naar flexcontract. Dat maakt banken en verzekeraars huiverig, omdat ze moeilijk kunnen bepalen welke schuld een jongere – al dan niet een zzp-er zonder lange werkgeschiedenis – kan dragen. Hiermee is duidelijk dat de recente veranderingen op de arbeidsmarkt de positie van de jongeren op de woningmarkt eerder verzwakken dan versterken.

Figuur 2 Een flinke overwaarde
Uiteraard hebben doorstromers met een vast contract heel wat minder last van de aangescherpte leennormen en een moeizamer acceptatiebeleid. Alleen al daarom groeit de rol van de ouderen op de woningmarkt. Dat kan op meerdere manieren doorwerken. Uit onderzoek blijkt dat wie eenmaal een koopwoning bezit het liefst binnen de koopsector blijft.

Omdat het eigen woningbezit onder 55-plussers fors is gestegen, is het niet raar dat ze anno 2018 meer vraag uitoefenen in de koopmarkt dan bijvoorbeeld in 2007. De overwaarde op de woning van de oudere huiseigenaar maakt hun positie alleen nog maar sterker. Ze hebben zodoende geen probleem om bijvoorbeeld de kosten koper te betalen of ze hebben zelfs helemaal geen hypotheek nodig. Ze maken het zo voor de starter nagenoeg onmogelijk om met hen te concurreren. Er treedt met andere woorden een insider/outsidereffect op.

Niet alleen kopen 55-plussers meer en vaker dan in het verleden, er komen ook steeds meer 55-plussers.  Puur getalsmatig groeit daarmee hun rol op de woningmarkt. In 2017 was 38% van de volwassenen ouder dan 55 jaar vergeleken met nog geen 33% in 2007. Het aandeel van 35-44-jarigen kromp in diezelfde periode en hun aandeel op de woningmarkt deed hetzelfde. Dat geldt weer niet voor de groep jongeren tot 25 jaar. Hun aandeel is nog steeds even groot als in 2007, maar hun aandeel op de woningmarkt is wel fors gedaald.

Een verklaring daarvoor vormt wellicht de sterk gestegen huizenprijs. Die is veel harder omhoog gegaan dan het inkomen van de gemiddelde Nederlander. Dat maakt een tweede inkomen haast noodzakelijk. Een alleenstaande valt zodoende steeds vaker buiten de boot. Het aantal twintigers met een vaste relatie neemt echter af. Misschien speelt daarbij een rol, dat jongeren langer dan vroeger een opleiding volgen.

Wie nog op school zit of studeert heeft wellicht minder behoefte aan een vaste relatie en denkt waarschijnlijk al helemaal niet na over het mogelijk kopen van een huis. Door hun studie hebben ze vaak een schuld opgebouwd en dat heeft een negatieve invloed op de hoogte van de maximale hypotheek. De 55-plusser daarentegen is juist fors meer gaan werken en heeft vaker een vast arbeidscontract.  Wanneer jonge mensen nu gaan werken, dan wacht hen meestal een flexcontract. Dat heeft weer gevolgen voor de leennormen en het acceptatiebeleid.

Figuur 3 Vooral jongeren vaker flex
Kortom, om een veelheid van redenen wordt de positie van de jongeren tot 35 jaar structureel zwakker. Belangrijk daarin zijn vooral demografische factoren en veranderingen op de arbeidsmarkt. Hoe je het ook draait of keert, de komende jaren zullen bij ongewijzigd beleid grote groepen, vooral starters, noodgedwongen langs de kant van de woningmarkt blijven staan. Immers, ook op de markt voor huurwoningen komen de starters amper of niet aan bod. Een snelle oplossing van het woningtekort ligt absoluut niet voor de hand.

Nieuwsbrief mei 2018

Huren wordt een onmogelijke opgave

Het gaat niet goed met de Nederlandse woningmarkt. In steeds meer regio’s gaan koopwoningen als de bekende broodjes over de toonbank. Prijzen stijgen echter snel, waardoor een koopwoning buiten het bereik komt te liggen van een groeiende groep Nederlanders.

Vooral jongen met een gemiddeld inkomen dreigen tussen de wal het schip te vallen. Ze krijgen geen hypotheek bij de bank en ze verdienen te veel om voor een sociale huurwoning in aanmerking te komen. Ze zijn aangewezen op de geliberaliseerde huurmarkt. Maar ook in dat segment is niet prettig toeven.

De woningmarkt bestaat uit twee segmenten, te weten de gereguleerde en de geliberaliseerde markt. De laatste kent huurprijzen tot € 710 per maand en de eerste vanaf € 710. De institutionele belegger is traditioneel actief in beide marktsegmenten. Het bijzondere is dat de belegger in het gereguleerde segment een boete betaalt aan de overheid in de vorm van de verhuurdersheffing. Dat is een heffing over de WOZ-waarde van de huurwoningen. De heffing kan oplopen tot 1,5 maandhuur en is in de afgelopen crisisjaren ingevoerd. Beleggers betalen die boete om de nationale schuld te verlagen.

Ook woningcorporaties betalen een boete van vele miljarden. Dat maakt het wel moeilijk om voldoende te investeren in nieuwe woningen en die zijn hard nodig, ook in het gereguleerde segment.

Er vallen onwenselijke ontwikkelingen waar te nemen in het gereguleerde segment, in het bijzonder bij de corporaties. Die hebben uit een oogpunt van efficiency hun bezit zoveel mogelijk geclusterd. Het gevolg is een samenklontering van mensen met een laag inkomen. Scheefwonen is in die optiek zo gek nog niet. Het doorbreekt de segregatie. Er zijn trouwens niet zoveel scheefwoners meer.

Niet alleen de belegger speelt een belangrijke rol bij het functioneren van de woningmarkt, maar ook de overheid. Zo blijkt uit een studie van het Centraal Planbureau (CPB) dat de positie van de middeninkomens op deze markt nog steeds verslechtert. Ze kunnen niet meer terecht op de hypotheekmarkt, omdat de eisen voor een hypotheek aangescherpt zijn. Ze kunnen vaak evenmin terecht op de gereguleerde markt, omdat hun inkomen vaak te hoog is.

Dat is het mede het gevolg van overheidsingrijpen. Institutionele beleggers springen nu in het gat dat zodoende ontstaan is. Ze hebben naar eigen zeggen pakweg € 5 miljard beschikbaar voor deze markt. Ze hoeven niet zo nodig bij te bouwen, maar ze kloppen regelmatig aan bij de woningcorporaties. Die kunnen wel een financieel steuntje in de rug gebruiken nadat ze hun verplichtingen aan het rijk zijn nagekomen.

Het verdienmodel van de beleggers is om deze woningen dan boven de sociale norm te tillen door de woning te verbeteren. Dan snijdt het mes aan twee kanten. Ze hoeven geen boete meer te betalen en de huurders zijn vogelvrij.

Alles verandert en niets blijft hetzelfde en dat geldt ook voor de woningmarkt. Ook die is voortdurend in beweging. De laatste veranderingen dateren van het begin van 2017. Corporaties zijn weer in goeden doen en voelen er nog maar weinig voor om nog meer huizen te verkopen, zeker nu de huren in de gereguleerde sector omhoog aan. Die huurstijgingen pakken nadelig uit voor de huurders in de geliberaliseerde sector.

Door de stijging van de gereguleerde huurprijzen is de werkwijze van de institutionele belegger veranderd. De huur start nu pas bij pakweg € 800 om te voorkomen dat de geliberaliseerde huurwoningen anders in het gereguleerde segment belanden. Corporaties mogen overigens geen huizen meer in de geliberaliseerde sector bouwen.

Vanuit welke hoek ook bezien, de conclusie moet luiden dat er te weinig bijgebouwd wordt. De voornaamste slachtoffers zijn de middeninkomens. Het nadeel van institutionele beleggers is weer dat ze alleen daar bouwen waar het echt renderend is, waar mensen het kunnen betalen.

Voor het tekort aan nieuwe woningen zijn meerdere redenen aan te wijzen. Er is een tekort aan bouwvakkers en een gebrek aan materialen. Een oorzaak vormen ook de bestemmingsplannen die in de loop van de crisis gewijzigd zijn. Bouwbedrijven vielen in de afgelopen crisisjaren stil, omdat projecten geen doorgang meer konden vinden. Banken eisten dat 70% van de woningen al verkocht was voordat met de bouw begonnen kon worden.

Voor het financieren van bouwprojecten en huizen is lang geld nodig. Het langdurig stil komen liggen van de bouw en bouwprojecten had ook als gevolg dat de expertise bij de gemeente wegebde. De betreffende ambtenaar werd wegbezuinigd. Dat vergemakkelijkt het wijzigen van bestemmingsplannen en het helpt niet bij het opstarten van nieuwe projecten. De bouwwereld heeft soms geen passende gesprekspartner.

Voor de Nederlandse overheid is de groeiende belangstelling van niet-bancaire investeerders in de woningmarkt een zegen. Die wil het gewicht van de banken op de hypotheekmarkt terugbrengen.

In de crisisjaren waren banken in de problemen gekomen. Banken moesten toen reserves aanhouden op basis van Loan-to-Value (ltv). Dat betekende dat banken steeds meer reserves moesten opbouwen, maar banken bleven in dat opzicht in gebreke. Voor DNB was dat een verkeerde ontwikkeling. Het kon de stabiliteit van het financieel bestel in gevaar brengen. Op de hypotheekmarkt nam het aantal gedwongen woningverkopen en betalingsachterstanden opvallend genoeg echter niet echt noemenswaardig toe in de crisisperiode. De Nederlandse ltv’s waren blijkbaar geen oorzaak voor huishoudens om in problemen te komen. De opstelling van DNB heeft er waarschijnlijk wel toe bijgedragen, dat de rol van de banken op de hypotheekmarkt gaat verminderen.

Hoe je het ook draait of keert, de komende jaren zullen bij ongewijzigd beleid grote groepen, vooral starters noodgedwongen langs de kant van de woningmarkt blijven staan. Een snelle oplossing van het woningtekort ligt absoluut niet voor de hand.

Er zijn wel deeloplossingen mogelijk. Een deeloplossing is dat ouders een gedeelte aan hun kinderen schenken, waardoor die in ieder geval in aanmerking komen voor een hypotheek. Niet ieder ouderpaar heeft uiteraard een vermogen op de bank staan. Veel ouderparen hebben echter wel een eigen huis en die stapel stenen vertegenwoordigt ook vermogen.

Ouderparen met een eigen huis kunnen overwegen hun huis te verkopen en vervolgens terug te huren. Op die manier komt er vermogen vrij om hun kinderen een steuntje in de rug te geven. Wie meer over de mogelijkheden van sale and leaseback wil weten, verwijzen we naar onze website https://vondellaanvastgoed.nl/. Daar kunt u terecht voor meer informatie en voor al uw vragen.