Outlook 2020-2025

 

Inhoudsopgave

 

–        Inleiding: Huizenprijzen, schaarste en crisis

–        Deel I: De financiële crisis van 2008 heeft de koopkracht van de consument uitgehold

–        Deel II: Discussies over de Nederlandse hypotheekmarkt

–        Deel III: Nederlands inwonertal blijft nog jaren groeien

–        Deel IV: De Nederlandse woningmarkt in 2020 en verder

–        Conclusie: De woningmarkt in Nederland, 2018 – 2030

 

 

Inleiding: Huizenprijzen, schaarste en crisis

In Nederland zijn huizenprijzen naar historisch ongekende hoogte zo hoog gestegen, dat ze voor een gemiddelde Nederlander niet meer op te brengen zijn. Het is daarom maar goed dat de rente zo laag is. Zo niet dan zou wonen in Nederland nagenoeg onbetaalbaar zijn.

De Nederlandse situatie is niet echt uniek, zo blijkt uit onderzoek[i]. In nagenoeg alle Westerse landen is een gelijksoortig patroon waar te nemen. Tussen het einde van de 19de eeuw en het midden van de 20ste eeuw bleven netto huizenprijzen grotendeels constant. In de decennia daarna begonnen de prijzen sterk te stijgen. Gerekend vanaf 1900 verdrievoudigden de prijzen.

Figuur 1 Gemiddelde en mediane huizenprijzen, 1870 – 2012

Het opmerkelijke is, dat de inkomensgroei over dezelfde periode relatief stabiel was. In de vooroorlogse periode daalden de huizenprijzen ten opzichte van de inkomens, maar in de naoorlogse decennia veranderden de verhoudingen radicaal.

Figuur 2 Gemiddelde netto huizenprijzen en inkomen per hoofd, 1870-2012

Schaarste

Zoals al gezegd, zien we in nagenoeg alle Westerse landen over dezelfde periode eenzelfde ontwikkeling. Dat roept de vraag op hoe dat kan? De bouwkosten kunnen het niet zijn, want die zijn over de jaren heen nagenoeg dezelfde gebleven. Een voor de hand liggende conclusie is dan, dat grondprijzen weleens een grote rol hebben kunnen spelen. Als we naar de volgende illustratie kijken, dan lijkt er inderdaad een verband. Opnieuw, tot het midden van de 20ste eeuw bleven grondprijzen nagenoeg constant ondanks een toename van de bevolking en stijgende inkomens.

Figuur 3 Grondprijzen en huizenprijzen

Een verklaring hiervoor kan zijn, dat het aanbod van economisch bruikbaar land in die periode sterk toenam. Dat was weer mogelijk dankzij een revolutie in de transportsector. Door de komst van trein en stoomboot daalden de transportkosten enorm. Een nevengevolg was een aanzienlijke stijging in het aanbod van economisch bruikbaar land doordat mensen zich sneller konden verplaatsten naar afgelegen regio’s.

In de 2de helft van de 20ste eeuw zijn deze factoren uitgespeeld en land wordt steeds meer een vaste factor. Daar kwam nog bij, dat ongeveer tezelfdertijd bestemmingsplannen en andere beperkingen op grondgebruik het uitnutten van meer land afremden. Natuurlijk droegen subsidies voor eigen woningbezit en gunstige leningsvoorwaarden bij aan het opdrijven van de prijzen, maar de rol van de grondprijs in niet weg te moffelen. Dat stelt overigens niet gerust voor de nabije toekomst, zeker niet in Nederland met zijn talrijke institutionele beperkingen voor woningbouw en de talloze claims op de nog voorhanden grond. Grondprijzen zullen daarom in de nabije toekomst de neiging hebben verder op te lopen met alle gevolgen van dien voor de woningprijs.

 

Crisis

De stijging van de huizenprijzen sinds 1945 is geen rechte lijn omhoog geweest. In die periode werd de Nederlandse woningmarkt geteisterd door twee crises die er diep inhakten en die de prijzen voor woningen met tientallen procenten omlaag joegen.

 

Figuur 4 Transacties en prijsontwikkeling in crisisjaren

De eerste grote crisis begon aan het einde van de jaren zeventig en duurde tot het midden van de jaren tachtig. Tussen 1976 en 1978 stegen de prijzen van bestaande woningen met bijna 50%. Een gestage inkomensontwikkeling in combinatie met een oplopende inflatie maakte het steeds aantrekkelijker bij de bank een hoge lening aan te gaan. Dankzij de inflatie wordt de waarde van de schuld minder terwijl die van de woningen stijgt.

Vanaf 1978 komen de eerste signalen dat het mis gaat. De oliecrisis van 1979 geeft het beslissende duwtje omlaag. In dat jaar daalt het aantal transacties met 25% ten opzichte van een jaar eerder. Tussen 1978 en 1982 dalen de prijzen met 30%. In 1985 wordt het herstel zichtbaar, maar het zal tot midden jaren negentig duren voordat de prijzen landelijk weer op het niveau van 1978 beland zijn. Het prijsherstel dat voorzichtig in 1985 inzette, is welbeschouwd doorgelopen tot in het eerste decennium van deze eeuw. De heftigste stijging van 10% of meer vond plaats in de jaren negentig van de vorige eeuw. Aan die sterke stijging komt in 2005 een einde. De woningmarkt komt in de fase van de zachte landing.

 

Figuur 5 Jaarlijkse stijging leencapaciteit, inkomen en Hypotheekrente

Tussen 1976 – 2005 zijn de woningprijzen verviervoudigd. De oorzaken daarvoor zijn menigvuldig. Zo is er een gunstige ontwikkeling van het besteedbaar inkomen. Ook de dalende hypotheekrente speelt een rol. En dan is er een groeiende schaarste op de nieuwbouwmarkt. Sinds het midden van de jaren negentig blijft de nieuwbouw achter bij de doelstellingen. Dat laatste is het gevolg van bewust beleid van de overheid. Er is in het kort gezegd bewust schaarste gecreëerd. De overheid had behoeft aan hoge grondprijzen om zo uit de meeropbrengsten publieke voorzieningen in de nieuwbouwwijken te kunnen financieren. Het beleid van schaarste mag een succes genoemd worden, want waar woningprijzen sinds 1985 – 2005 met een factor vier zijn gestegen, bedroeg dat voor de grondprijzen een factor 7.

Woningprijzen kunnen echter niet ongestraft blijven stijgen, zeker niet als die stijging veel sterker is dan de gemiddelde inflatie. Dat was in de genoemde periode zeker het geval met 2,5% – 3%. Een felle correctie is dan onvermijdelijk. De lont in het kruitvat was in 2008/09 het uitbreken van de bankencrisis, die al heel snel het consumentenvertrouwen ondermijnde. Het gevoerde herstelbeleid droeg bepaald niet bij aan een verbetering van dat vertrouwen.

 

 

Figuur 6 Crisis en herstel

De afgelopen crisis heeft 7 jaar geduurd, zoals uit voorgaand figuur valt op te maken. Hij zette in in 2007 en bereikt in 2013 het dal om daarna weer op te veren. Figuur 4 leert dat zowel het prijsherstel als het herstel van het aantal transacties aan het einde van de laatste crisis sneller en feller verlopen dan ten tijde van de crisis van de jaren ’80 van de vorige eeuw. Belangrijke oorzaken voor dat verschil is de historisch lage hypotheekrente. Die faciliteert een inhaalslag. Huizenkopers kunnen een stap in de woningmarkt maken zonder dat de woninglasten sterk stijgen. Ook het aantal huishoudens blijft toenemen, terwijl de productie van nieuwbouw achter blijft bij de vraag. Dat maakt aannemelijk dat er voorlopig geen einde komt aan de stijging van de prijzen.

 

Deel I: De financiële crisis van 2008 heeft de koopkracht van de consument uitgehold

 

De bom barst

In september 2008 barstte de bom en openbaarde zich wereldwijd een hevige recessie in volle omvang. De crisis openbaarde zich het eerst in de VS. Daar ging de bank Lehman Brothers failliet en de Amerikaanse overheid weigerde een helpende hand toe te steken. De contouren van de naderende crisis waren al in 2007 duidelijk geworden. Toen klapte in de VS de bubbel van de zogeheten subprime hypotheken. Dat waren hypotheken voor consumenten die daar eigenlijk niet voor in aanmerking kwamen. De gedachte achter de subprime hypotheek is, dat stijgende woningprijzen ervoor zorgen de hypotheeknemers hun verplichtingen zouden nakomen.

Dat ging jaren goed totdat in 2007 de markt omsloeg en huizenprijzen begonnen te dalen. Banken die deze hypotheken hadden verstrekt, kwamen in de problemen toen veel van hun klanten niet meer konden betalen en hun buffers voor slechte leningen onvoldoende bleken. Dat was nog maar het begin van de ellende. Slimme jongens hadden pakketjes gemaakt van deze subprime hypotheken en doorverkocht aan andere financiële instellingen. Ook Europese banken waren wel geïnteresseerd in deze pakketjes. Toen de huizenprijzen in de VS daalden en de hypotheken veel minder werden afgelost, werden de financiële pakketjes in snel tempo minder waard.

Financiële instellingen over de hele wereld probeerden vervolgens zo snel en zo veel mogelijk hun geld veilig te stellen. De onzekerheid nam toe. Welke bank heeft pakketjes gekocht en hoeveel? Wat zijn ze nog waard? Welke bank is solvabel en kan aan zijn financiële verplichtingen blijven voldoen? Al snel daalde het vertrouwen in financiële instellingen en het financiële stelsel als geheel. Als banken elkaar vanwege de onzekerheid niet meer vertrouwen, lenen ze geen geld meer aan en van elkaar. Omdat alle banken zo angstig reageerden, hadden zelfs gezonde banken moeite om hun behoefte aan geld te dekken door bij een andere bank te lenen. Het gevolg was dat het interbancaire geldverkeer piepend en knarsend tot stilstand kwam. Toen in september 2008 Lehman Brothers omviel, sloeg de paniek eerst goed toe op financiële markten. Het werd ineens pijnlijk duidelijk dat de Amerikaanse overheid niet van zins was elke financiële instellint ten koste van alles overeind te houden.

 

Nederland in de crisis

Omdat in deze jaren banken en andere financieel instellingen wereldwijd nauw verweven waren met elkaar, moest de kredietcrisis ook in Nederland terecht komen. Ook hier werd de vertrouwenscrisis zo groot dat banken en verzekeraars dreigden om te vallen. De overheid moest ingrijpen om een ineenstorting te voorkomen. Het meest aansprekende voorbeeld van het overheidsingrijpen is de redding van ABN Amro voor het lieve sommetje van Euro 35 miljard. Maar daarnaast strekte de overheid nog de helpende hand uit naar Fortis Nederland, ING, Aegon en SNS Reaal. De overheid deed dat in de overtuiging dat het omvallen van deze zogeheten systeembanken zeer kwalijke gevolgen zou hebben voor de financiële sector maar ook en zeker voor de rest van Nederland.

Grote spaarders, huizenbezitters en beleggers zijn direct getroffen door de kredietcrisis. De huizenprijzen in veel Europese landen zijn sinds het begin van de crisis fors gedaald; in Nederland zijn huizen tussen 2008 en 2013 gemiddeld meer dan 20% minder waard geworden. Sinds 2013 stijgen de huizenprijzen gemiddeld weer in Nederland en in grote steden liggen de huizenprijzen weer op of boven het niveau van voor de crisis.

Door de kredietcrisis werden ook financiële markten zwaar getroffen. Al met al daalde de waarde van het in aandelen belegde vermogen mondiaal met 30% tot 50%. Kortom, het vermogen van onder meer beleggers, huizenbezitters en grote spaarders nam fors af. Dat werkte door op hun bestedingen. De aanschaf van goederen, vakanties, investeringen, enzovoorts, alles ging door dit vermogenseffect op een lager pitje.

Bezuinigingen

Door een groeiend gebrek aan vertrouwen duikelden in 2008 en 2009 het consumentenvertrouwen en het producentenvertrouwen in snel tempo. Investeringen daalden in rap tempo en ontslaggolven volgden elkaar in snel tempo op. De gevolgen daarvan laten zich raden. De economie in Nederland en de rest van de Europese Unie zakte in elkaar en verwachtingen werden pijlsnel neerwaarts bijgesteld.

Figuur 8 Werkloosheidscijfer, aantal werklozen als percentage van de totale beroepsbevolking

Hoe hard de crisis in Nederland toesloeg, blijkt wel uit het groeicijfer over 2009. Dat kwam uit op -4%. In 2008 bedroeg de groei nog 2%. Dat werpt de vraag op hoe het zover heeft kunnen komen. De eerste verklaring is dat Nederland voor zijn groei en welvaart ook steunt op een brede exportsector. Als die gaat haperen, dan is dat onmiddellijk te merken in de groeicijfers. Een oud gezegde luidt: als het in Duitsland regent, gaat het vanzelf druppelen in Nederland. Een tweede factor van belang was het wankelen van de financiële sector. Dat was deels het gevolg van het falend toezicht door de Nederlandse bank. Het wankelen van de financiële sector het een negatief uitstralingseffect op de rest van ondernemende Nederland. Die ging op zijn handen zitten in afwachting van hoe het verder zou gaan. Zoals gezegd, kwam de Nederlandse economie in 2009 in een neerwaartse vicieuze cirkel terecht.

Figuur 9 Ontwikkeling van het bruto binnenlands product, 2007 – 20018

Na de bankencrisis van 2009 groeide er in 2011 opnieuw een crisis. Die had alles te maken met de financiële gezondheid van een aantal zuidelijke lidstaten van de Europese unie. Landen als Portugal, Spanje, Italië, maar vooral Griekenland leken niet meer aan hun verplichtingen te kunnen voldoen en daarmee de facto failliet te gaan. Het gedwongen uittreden van een of meerdere lidstaten zou weleens het einde van de Europese Unie kunnen inluiden. Om redden wat er te redden werden landen als Portugal, Ierland, Spanje en vooral Griekenland feitelijk onder financiële curatele gesteld.

De befaamde trojka, de ECB, de Europese commissie en het IMF, legde deze landen zware bezuinigingsplannen op die voor veel sociale ellende in die landen heeft geleid. De trojka heeft deze bezuinigingen altijd verdedigd door te claimen dat zulks de enige manier was om het vertrouwen te behouden van de grote internationale en institutionele beleggers in de euro.

Het zijn waarschijnlijk niet de bezuinigingsplannen die de euro gered hebben, maar het optreden van Draghi, de eerste man van de ECB. In 2012 sprak hij tijdens een congres in Londen de fameuze woorden: Within our mandate, the ECB is ready to do whatever it takes to preserve the euro. And believe me, it will be enough.

Deze woorden en het daaropvolgende programma van monetaire verruiming was voldoende om het vertrouwen in de euro te herstellen. De tweede crisis had echter wel een negatief effect op de Nederlandse economie. 2011 en 2012 waren zonder meer sombere jaren en pas in 2013 diende zich weer een herstel aan. Wie naar onderstaande cijfers kijkt, ziet dat het herstel in Nederland later is gekomen en aanvankelijk zwakker was dan het gemiddelde in de Eurozone. Dat heeft vooral te maken met het gevoerde beleid van lastenverzwaring en bezuinigingen door het 2de kabinet Rutte. Het beleid van dit kabinet was vooral gericht op tekortreductie en dat ging ten koste van bedrijfsleven en zeker van de burger.

Figuur 10 Ontwikkeling bruto binnenlands product, 2008 – 2017

Koopkracht

Dat herstel heeft in de loop der jaren steeds meer handen en voeten, maar tot op de dag van vandaag profiteert de Nederlandse consument daar maar mondjesmaat van. Dat heeft veel te maken met de veranderingen op de arbeidsmarkt die samenvielen met de crisis en daardoor waarschijnlijk nog versterkt werden. Structurele factoren, zoals de vergroting van het arbeidsaanbod vanuit China, India en Centraal-Europa, globalisering, deregulering en flexibilisering, het internet, nieuwe productietechnieken zoals robotisering en 3D printen, zetten de arbeidsmarkt op zijn kop.

Figuur 11 Ontwikkelingen op de arbeidsmarkt, 2012 – 2016

Al deze ontwikkelingen waren fnuikend voor het verdienvermogen van de factor arbeid, zoals het zo mooi heet. Een andere negatieve ontwikkeling is de voortschrijdende flexibilisering van de arbeidsmarkt. Tot voor kort nam het aantal vaste banen alleen maar af en steeg het aantal zelfstandigen zonder personeel explosief. In Nederland zijn deze trends veel verder doorgeschoten dan in de rest van Europa. Ook dat is weer het gevolg van overheidsbeleid, dat erop gericht was de arbeidsmarkt zoveel mogelijk te dereguleren om zo de kosten voor de bedrijven te verlagen.

Op macroniveau lijken de bezuinigingen en lastenverzwaring redelijk en verstandig. Op micro heeft het echter voor grote groepen in de Nederlandse samenleving fnuikend uitgepakt. Verminderde baanzekerheid, het zzp-schap hebben grote groepen Nederlanders financieel kwetsbaar gemaakt. Als ze schulden hadden, is die kwetsbaarheid alleen maar groter geworden. Al in 2015 publiceerde het Nibud een studie, Hoe huishoudens omgaan met een inkomensdaling. Die studie becijferde dat maar liefst een kwart van de Nederlanders tijdens de crisis te makken kreeg met een inkomensdaling. Die daling varieerde van 15% – 30%. Een van de gevolgen van die inkomensdaling was, dat mensen hun buffers razendsnel zagen wegsmelten.

Het verlies van grip op de eigen financiële situatie heeft uitgemond in groeiende betalingsachterstanden. Dat probleem is in de loop van de crisisjaren alleen maar verergerd.

Figuur 12 Achterstallige rekeningen, 2008 – 2014

 

2020 en verder

De Nederlandse economie heeft zich in de afgelopen jaren sterk hersteld, sterker dan de rest van Europa. De Nederlandse economie was daarentegen ook dieper weggezakt in de jaren van crisis. In de jaren na 2015 is de economische groei behoorlijk gaan versnellen. Dat was te danken aan sterk herstel in de EU en daarbuiten, waardoor de exportsector zich kon herstellen.

Het heeft lang geduurd voordat de gemiddelde Nederlandse consument daar echt iets van merkte. Deels was dat het gevolg van structurele veranderingen op de arbeidsmarkt. Flexwerkers waren grote concurrenten van het vaste contract. Zodoende konden werkgevers de loongroei beperkt houden. Een tweede factor is het overheidsbeleid uit de crisisjaren. Lastenverzwaringen werken nog steeds door en zorgen er daardoor voor dat van de loonsverbeteringen maar weinig overblijft. Dat is een factor die nog voortduurde in 2019.

Vooral dankzij oplopende tekorten in steeds meer sectoren van de arbeidsmarkt hebben lonen de neiging op te lopen. Een achterblijvende groei van de arbeidsproductiviteit vormt een rem op een nog snellere stijging. Het is de krapte op de arbeidsmarkt die ervoor zorgde dat de lonen in 2019 met 2,5% stegen. Dat was de sterkste groei in 10 jaar. Voor 2020 zit er waarschijnlijk 2,8% in het vat. De reële loonstijging bedraagt echter 1,2% door de geleidelijk stijgende inflatie. Trouwens ondanks de verbeterde lonen, heeft de consument toch de neiging op zijn handen te blijven zitten. Hij is niet echt uitbundig. De herinneringen aan de crisis zijn blijkbaar nog erg levendig

Figuur 13 Rol consument nog steeds beperkt

Al deze percentages opgelepeld door de Centraal Planbureau moeten met de nodige omzichtigheid gehanteerd worden. Er zijn veel geopolitieke onzekerheden, zoals de Brexit en de handelsoorlogen van president Trump.

 

Deel II: Discussies over de Nederlandse hypotheekmarkt

De Nederlandse hypotheekmarkt wijkt of misschien beter gezegd week in het recente verleden behoorlijk af van die van de ons omringende landen. Zeker de omvang van de hypotheekschuld wekte zowel in binnen als in buitenland (OESO) verbazing en verontrusting op. Aan het einde van 2016 bedroeg de totale hypotheekschuld € 650 miljard ofwel 95% van het bruto binnenlands product. Ook het te lenen maximale bedrag ten opzichte van de waarde van het huis was met 102% hoger dan het Europese gemiddelde van 89% – 90%. Tenslotte was en is de dominante hypotheekvorm de aflossingsvrije hypotheek, een in de rest van Europa onbekend fenomeen.

Aan een hypotheekberg van die omvang schuilen veel nadelen. Banken kunnen hun financiële positie ondergraven zien, als in tijden van crisis hypotheekgevers hun verplichtingen niet kunnen nakomen. De hoge schuld kan ook het doorsnee Nederlandse huishouden in de problemen brengen. Nederlandse huishoudens hebben op papier een groot eigen vermogen, maar dat zit overwegend vast in pensioenen en het eigen huis.

Figuur 14 Huishoudschuld in Europees perspectief

Om de mogelijke negatieve gevolgen van de te grote hypotheekschuld in te perken, heeft de overheid in samenspraak met de Nederlandsche Bank in de loop van de crisis een serie beperkende maatregelen genomen. Zo mochten er met ingang van 2013 alleen nog maar nieuwe lineaire hypotheken afgesloten worden om in aanmerking te komen voor de felbegeerde hypotheekaftrek. Diezelfde hypotheekaftrekregeling werd sterk versoberd. De eenmalige schenkingsvrijstelling ten behoeve van de eigen woning kreeg in 2017 een structureel karakter met de bedoeling de hypotheekschulden te verlagen.

Hoewel de overheid en banken zich in de crisisjaren terecht zorgen hebben gemaakt over de mogelijke negatieve gevolgen van de crisis op de woningmark, zijn de gevolgen zeker voor de banken beperkt gebleven. Een belangrijke verklaring is, dat de Nederlandse huiseigenaar trouw zijn ‘hypotheek’ is blijven betalen. De hypotheekschuld is vaak de enige schuld van enige omvang. Banken en hypotheekverstrekkers wisten vaak ook tijdig de bakens te verzetten, zodat een mogelijke gedwongen verkoop voorkomen kon worden.

 

De aflossingsvrije hypotheek

De steen des aanstoots bij de discussie over de hoge hypotheekschuld in Nederland is de aflossingsvrije hypotheek. Het idee achter de aflossingsvrije hypotheek is simpel. Je betaalt als hypotheeknemer alleen maar rente en je gaat beleggen. De hypotheeknemer gaat tegelijkertijd beleggen om met de opbrengst daarvan aan het einde van de looptijd de hypotheek in een keer af te lossen.

Om het verhaal nog mooier te maken: de hypotheeknemer kreeg ook nog eens hypotheekaftrek. Daardoor waren en zijn de directe hypotheeklasten erg laag en wordt een eigen huis voor grote groepen binnen de Nederlandse samenleving erg aantrekkelijk. Dat geldt zeker voor jongeren die nog aan het begin van hun loopbaan staan en dus nog niet zoveel verdienen. De aflossingsvrije hypotheek biedt hen onverwachte mogelijkheden.

De nadelen van dit mooie verhaal waren aanvankelijk minder duidelijk. De crisis op de aandelenmarkten in de jaren 2000-2002 maakte nog eens pijnlijk duidelijk dat koersen niet alleen kunnen stijgen, maar ook nog eens kunnen dalen. Daardoor is het risico reëel, dat de opbrengst van de beleggingen onvoldoende is om aan het einde van de looptijd de hypotheekschuld af te lossen. In tijden van de crisis op de woningmarkt bleek bovendien dat huizenprijzen fors konden dalen, waardoor een woning zelfs ‘onder water’ kon komen te staan.

De combinatie van ‘onder water staan’ en tekortschietende beleggingen joeg overheid en toezichthouders AFM en DNB de stuipen op het lijf.  Al in 2013 werd het moeilijker gemaakt voor starters op de woningmarkt om een aflossingsvrije hypotheek af te sluiten. Voor hen is er in principe alleen nog de annuïtaire hypotheek. Wie nog wel een aflossingsvrije hypotheek kon afsluiten, had geen recht meer op hypotheekaftrek. Ook probeerde de overheid vrijwillige aflossing van de hypotheekschuld te bevorderen.

 

Succes of falen

Aan het einde van 2017 maakte DNB de balans op van dit nieuwe beleid. De uitkomsten ervan stelden teleur. In de jaren tot 2017 daalde de aflossingsvrije schuld met gemiddeld 2%. Dat was mede te danken aan de vrijwillige aflossingen. DNB stelt echter terecht dat die aflossingen veelal een eenmalig karakter hebben. Spaarcentjes kunnen maar eenmaal uitgegeven worden. Ook schenkingen om de hypotheek af te lossen hebben vaak een eenmalig karakter. En dus was het aandeel van de aflossingsvrije hypotheek in het midden van 2017 nog steeds 55%. In 2013 was dit aandeel nog 67%. Aflossingsvrije hypotheken bleken bovendien populair te blijven. Voor starters was de weg ernaar toe sinds 2013 wel heel erg smal geworden, dat gold echter niet voor oversluiters en doorstromers. In 2017 was ondanks alle waarschuwingen de aflossingsvrije hypotheek nog steeds goed voor een derde van de hypotheekproductie.

 

Figuur 15 Sterke toename van annuïtaire leningen; aflossingsvrije leningen blijven populair

Risico’s

De tegenvallende uitkomsten van het onderzoek uit 2017 bracht de toezichthouders ertoe om alle nadelen van de aflossingsvrije hypotheek op een rijtje te zetten. Een belangrijke zorg is de mogelijk grote financiële schade voor de bezitter van een aflossingsvrije hypotheek. De vrees is groot dat een groot deel van de huishoudens te weinig spaargeld heeft en andere financiële bezittingen om op de einddatum de hypotheek volledig af te lossen. Voor ongeveer een half miljoen huishoudens kan de resterende schuld weleens meer dan €150.000 bedragen.

Figuur 16 Aflossingsvrije schuld aanzienlijk hoger dan financiële bezittingen

Het hoge aantal aflossingsvrije hypotheken in combinatie met de evidente risico’s die eraan verbonden zijn kan nadelig uitpakken voor de economie als geheel. Daar is DNB duidelijk bang voor. Het zeer hoge aandeel van aflossingsvrije hypotheken in de totale hypotheekschuld maakt huishoudens kwetsbaar voor rente- en inkomensschokken. Banken op hun beurt zijn aangewezen op marktfinanciering voor het aanhouden van voldoende buffers en zijn dus duurder uit. Volgens de Vereniging Eigen Huis wapenen banken zich tegen deze hogere kosten door de aflossingsvrije hypotheek bijna ongemerkt duurder te maken dan de annuïteitenhypotheek.

Het aflopen van de aflossingshypotheken kan invloed hebben op de bestedingen van huishoudens. Dat is mogelijk, omdat in de jaren voorafgaand aan het aflopen huishoudens meer zijn gaan sparen. Het uur U kan echter ook tot fricties leiden, bijvoorbeeld omdat met het aflopen van de hypotheektermijn ook de renteaftrek komt te vervallen.

DNB en AMF zijn vooral bezorgd over de jaren 2035 – 2038. In die periode lopen meer dan 700.000 hypotheken af. Dat maakt de kans op ongelukken groot, bijvoorbeeld dat huishoudens met (hoge) restschulden blijven zitten. Die huishoudens resten grosso modo twee opties: ofwel ze verkopen het huis ofwel ze rollen de lening door.

Dat klinkt overigens simpeler dan het in de praktijk is. De consumentenbond stelt vast, dat banken erg kritisch gestemd zijn als het gaat om hypotheekverstrekking aan senioren. Dat gebeurt al vanaf de leeftijd van 57 jaar. Hypotheeknemers kijken dan vooral naar de financiële gevolgen van de pensionering. Senioren kunnen dus in de regel minder lenen.

Als ze hun hypotheek toch kunnen doorrollen, dan is de kans groot dat hun lasten stijgen. Zoals gezegd is de hypotheekaftrek na 30 jaar geschrapt. En natuurlijk is de kans, dat in 2035 de rente hoger is dan nu het geval is, niet ondenkbeeldig. Kortom, zoals de zaken er nu voor staan, kunnen heel wat huishoudens nog van een koude kermis thuiskomen en hun reëel besteedbaar inkomen zien dalen. Het doet in dezen vreemd aan, dat DNB enerzijds waarschuwt voor de effecten van een mogelijk stijgende rente en anderzijds de hypotheekaftrek heeft geschrapt. Dat schept een grote kans opeen double whammy in geval van een nieuwe hypotheek na 30 jaar!

Figuur 17 Resterende schuld piekt tussen 2035 en 2038

 

Segmentatie

Hoe reëel is de ongerustheid van banken, verzekeraars, DNB en AMF? De laatste twee partijen hebben risicosegmentatie opgesteld. Ze kijken daarbij naar de potentiële kwetsbaarheid en de urgentie. Wat is het potentiële financiële risico van de klant en wat is de termijn waarop zich het potentiële probleem kan openbaren. Het is de bedoeling dat kredietverstrekkers op basis van deze segmentatie het gesprek aangaan met potentieel kwetsbare klanten.

Uit de analyse volgt dat ongeveer 10% van de hypotheekverstrekkers van de vier grote banken aan het einde van de looptijd in de problemen kan komen met de betaalbaarheid van een nieuwe hypotheek. Het gaat dan in totaal om 265.000 huishoudens.

Of huishoudens ook daadwerkelijk in de problemen komen is een heel andere vraag. Het is aan de klant om zijn kredietverstrekker een goed inzicht te geven in zijn financiële gezondheid.

Figuur 18 Aantal potentieel kwetsbare klanten bij de grootbanken

Deel III: Nederlands inwonertal blijft nog jaren groeien

Het was een waarheid als een koe. Ergens tussen 2020 – 2030 zou de omslag plaatsvinden en zou het Nederlands inwonerstal gaan krimpen. Door de vergrijzing zou het aantal senioren weliswaar sterk stijgen, maar het aantal geboortes zou blijvend gaan afnemen.

Van dat verwachtingspatroon blijft weinig over als we het Centraal Bureau voor de Statistiek mogen geloven. Uit recente cijfers komt naar voren, dat bijvoorbeeld in het afgelopen jaar de Nederlandse bevolking met 132.000 personen gegroeid is. Dat is de snelste groei in de afgelopen drie jaren. Nadere analyse van de cijfers laat zien dat de groei voor het leeuwendeel op het conto komt van immigratie komt.

Ongeveer de helft van de migranten komt uit Europa en van die groep komt maar liefst 85% uit een EU-land. Deze groep maakt waarschijnlijk gebruik van het Schengenverdrag om zich vrijelijk door de EU te bewegen op zoek naar werk of om elders te gaan studeren. Bijna 20% van de immigranten komt uit Azië en dan vooral uit China en India. Het gaat hier om studenten en zogeheten kenniswerkers die in Nederland de personele gaten in de IT-sector moeten dichten.

De demografische uitkomsten zijn geen eenmalige oprisping maar passen in een trend. Zoals al gezegd was de bevolkingsgroei de sterkste van de afgelopen drie jaar, maar eigenlijk groeit de Nederlandse bevolking onafgebroken sinds het begin van deze eeuw. Tot 2014 vormden geboortes de belangrijkste pijler onder de groei, maar die pijler wordt daarna snel kleiner. Vanaf 2014 steunt de groei vooral op immigratie.

Volgens het CBS zal genoemde trend tot 2060 doorzetten. Volgens de prognose van het CBS kan de Nederlandse bevolking in 2060 gegroeid zijn tot maar liefst 21,2 miljoen. Deze uitkomst is allesbehalve een zekerheid. Er moeten vele slagen om de arm gehouden worden.

Iets stelliger is het CBS over de periode tot 2030. De komende 10 jaren zal de bevolking met 1 miljoen personen toenemen. Dat zijn er gemiddeld 105.000 per jaar, zo denkt het statistisch bureau. Gemiddeld komen er 296.000 migranten per jaar binnen en vertrekken er 214.000. Er is zodoende een netto saldo van 82.000 en dat getal ligt weer 27.000 hoger dan voor de periode 2010 – 2019.

In de jaren tot 2030 zal de vergrijzing steeds zichtbaarder worden in Nederland. Anno 2020 is de groep 65 – 80-jarigen 2,6 miljoen mensen groot. Aan het einde van dit decennium is dat aantal gestegen naar 3 miljoen om in 2038 te toppen bij 3,3 miljoen. Het aandeel 65plussers in de totale bevolking blijft daarna nog even stijgen om in 2040 op 26% uit te komen.

Het aantal 80plussers zal de komende jaren en decennia ook gestaag blijven stijgen. In 2019 waren 0,8 miljoen Nederlanders ouder dan 80 jaar. In 2030 zullen er dat 1,2 miljoen zijn en in 2040 1,6 miljoen. De piek ligt naar verwachting aan het begin van 2050 met 2,1 miljoen 80plussers.

Gelet op de grote groeicijfers van de 65plussers is het economisch gesproken van belang hoe de potentiele beroepsbevolking zich in dezelfde periode ontwikkelt. We bedoelen hiermee de groep 25 – 65-jarigen. Die groep omvat nu 10,2 miljoen mannen en vrouwen en zal in 2025 licht stijgen naar 10,5 miljoen personen om vervolgens tot 2040 te dalen naar 10,1 miljoen. In de jaren daarna voorziet het CBS weer een stijging tot 10,6 miljoen mensen. Dat impliceert dat na 2040 de immigratie gaat versnellen, want het CBS voorziet geen groei van het aantal 0 – 20-jarigen. Dat aantal blijft rond 4 miljoen schommelen.

Deel IV: De Nederlandse woningmarkt in 2020 en verder

Als het om de Nederlandse woningmarkt gaat, dan overheerst een gevoel van hopeloosheid. De misère lijkt alleen maar groter te worden. De tekorten waren al heel groot, maar lijken de komende jaren eerder groter dan kleiner te worden. Voor alsmaar meer groepen in de Nederlandse markt wordt een koopwoning steeds minder bereikbaar.

Tegelijkertijd oogt de markt voor huurwoningen evenmin aanlokkelijk. Huren stijgen in snel tempo. Onverwachte problemen, zoals de stikstofuitspraak van de Raad van State, bemoeilijken ook nog eens de problemen van de bouwsector.

 

De toestand op de woningmarkt wordt niet alleen bepaald door het aantal nieuwe huizen dat jaarlijks gebouwd wordt. Ook zaken als demografie, immigratie en groei van het aantal huishoudens zijn van grote invloed op de toegankelijkheid van die markt. Sterker nog, laatstgenoemde factoren wegen de komende jaren waarschijnlijk zwaarder dan de mogelijke bouwproductie.

In de afgelopen 10 jaar bedroeg de bevolkingsgroei 5%, maar de groei van het aantal huishoudens lag met 9% veel hoger. Die sterke toename is vooral te verklaren door gezinsverdunning. In 2009 telde het gemiddelde huishouden 2,23 personen. Anno 2019 is dat aantal gedaald naar 2,14 en zal in 2030 verder gedaald zijn naar 2,03 personen. De explosie van het aantal alleenstaanden is de voornaamste verklaring van de voortgaande verdunning.

Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek zal de bevolking tot 2030 met 4,35% toenemen. Dat zijn ongeveer 745.000 personen. In diezelfde periode neemt het aantal huishoudens met 7,4% toe. Dat zijn er in totaal 585.000, waarvan 480.000 alleenstaanden.

Figuur 19 Huishoudensgroei per regio, 2019 – 2030

Woningproductie

Door de grote crisis van de afgelopen jaren is de productie van nieuwe woningen sterk ingezakt. Op het dieptepunt, in 2016, bedroeg de productie nog slechts 45.000 woningen. In de jaren daarna veerde de bouw sterk op naar meer dan 73.000 woningen in 2018. In 2019 zal de woningbouwproductie waarschijnlijk uitkomen op 69.000. Opnieuw blijft de productie hiermee achter bij de beoogde 75.000. Dat niveau is nodig om de tekorten geleidelijk tot 2030 in te lopen.

 

Die tekorten zijn groot. De combinatie van een inzakkende bouw en een sterke stijging van het aantal huishoudens mondde in 2019 uit in een tekort van 294.000 woningen. Dat is 3,8% van de totale woningvoorraad. Door de toename van de eenpersoonshuishoudens neemt de woningbehoefte de komende jaren snel toe. Medio 2029 bedroeg het tekort 3,8% van de totale woningvoorraad. Een jaar eerder was het tekort 3,2%. De tekorten zijn zeer onevenwichtig verdeeld over Nederland. In Amsterdam en Utrecht komt het tekort boven 6%, terwijl in Groningen en Zeeland amper of geen tekorten zijn.

De verwachting was en is dat dit tekort geleidelijk ingelopen gaat worden. Voor het stikstofbesluit was het idee, dat zulks al zou kunnen beginnen in 2020. Van dat optimisme is mede door het stikstofbesluit weinig meer over. Sterker nog, het is nu de verwachting dat de bouwproductie licht zal dalen en uitkomen op 65.000. De daling heeft vooral te maken met een daling van het aantal bouwvergunningen. Die daling zette al in in 2018 en zette versterkt door in 2019. De daling is eerst en vooral toe te schrijven aan het minder voorhanden zijn van geschikte bouwlocaties en vertraging door complexere ontwikkelplannen. Die nemen meer tijd in beslag.

Pas en Pfas

Dat complexe ontwikkelplannen en een te gering aanbod van geschikte bouwlocaties de oorzaak zijn van een terugvallende productie is misschien verrassend. Wie naar het mediageweld in de tweede helft van 2019 luistert, is geneigd te denken dat het vooral het stikstofbesluit (Pas) en PFas, verzamelnaam voor giftige stoffen, hier vooral debet aan zijn. Dat valt in de praktijk reuze mee. Aanvankelijk becijferde onderzoekbureau NEO Observatory een daling van de bouwproductie in 2020 van 15 procent punt. In deze studie zijn geen aanvullende maatregelen meegenomen. Dat doet de studie Stikstof Problematiek van het Economisch Instituut voor de bouw wel. Die studie voorziet een daling van de productie in 2020 met 1,3 procentpunt.

Figuur 20 Prognose woningnieuwbouw inclusief PAS

Het Centraal Planbureau komt tot de conclusie dat op korte termijn vooral de vergunningverlening geraakt wordt. Na de stikstofuitspraak in mei 2019 is vooral de behandeling van nieuwe omgevingsvergunningen stil komen te liggen. Vanaf juni zijn er 27% minder vergunningen verleend dan in 2028. Die daling is deels toe te schrijven aan de stikstofuitspraak. Echter, zo stelt het CPB, projecten met een onherroepelijke omgevingsvergunning kunnen gewoon doorgaan. Dat betreft dan het leeuwendeel van de woningbouwprojecten in 2019 en toch zeker 80% van de projecten in 2020.

Daar komt nog bij, dat de overheid in september en november van 2019 met maatregelen is gekomen waardoor de vergunningverlening weer op gang is gekomen. Hoewel het gedrag van Bouwend Nederland anders doet vermoeden zijn de gevolgen van Pas en Pfas beperkt en tijdelijk van aard.

 

Woningprijzen

Het groot tekort van huizen is een van de belangrijkste reden voor de aanhoudende prijsstijgingen in Nederland. De hoogte van de stijgingen is echter regionaal bepaald. Regio’s met een groot tekort kennen de sterkste stijgingen. In Flevoland en Utrecht stegen de prijzen tussen het dieptepunt van de markt, het 2de kwartaal 2013, en het 3de kwartaal van 2019 met maar liefst 44%. In Zeeland gingen in diezelfde periode de prijzen met slechts 20% omhoog. Het gevolg is dat je in 2019 in Noord-Holland gemiddeld € 183.000 meer kwijt was voor een woning dan in bijvoorbeeld de provincie Groningen.

Door de heftige stijgingen piekte in 2018 de vraag naar woningen. Ondanks de dalende vraag bleven de prijzen echter omhoog gaan, zij het met enige vertraging ten opzichte van 2018. In 2019 bedroeg de gemiddelde stijging 6,7% tegen 9,0% in 2018.

Aan de dalende trend in het aantal verkopen is in het 3de kwartaal van 2019 een einde gekomen. Zoals de zaken er nu voorstaan zullen de totale verkopen in 2019 niet veel lager liggen dan in 2018. In dat jaar wisselden 218.000 woningen van eigenaar en in 2019 waarschijnlijk 215.000. Voor 2020 ligt een verdere daling van het aantal verkopen in het verschiet. De markt gaat vooralsnog uit van een totaal van 210.000 bij een verwachte gemiddelde prijsstijging van 4,5%.

Hoewel volumes en prijsstijging afvlakken, ligt het tempo ervan lager dan waarop de markt gerekend had. Daar zijn meerdere verklaringen voor. Dankzij een gezonde economie valt de werkloosheid lager uit en hebben meer Nederlanders een vaste baan. Dit kan de vraag naar koopwoningen verder hebben opgedreven. Bovendien zijn de hypotheekrentes sinds het voorjaar flink gedaald, na ruim een jaar van weinig beweging. Door de lagere rentes kunnen huizenkopers doorgaans meer lenen en dus ook meer bieden op huizen. Maar aangezien woningen nog altijd schaars zijn, leiden die extra euro’s al gauw tot nog hogere huizenprijzen.

Woningzoekers

Tegenover een tekortschietende bouwproductie stonden in 2019 naar schatting 1,3 miljoen huishoudens die op zoek zijn naar een nieuwe woning. Dat aantal zal slechts tergend langzaam afnemen en in 2030 nog steeds 1,2 miljoen bedragen. De vraag naar huur- en koopwoningen is ongeveer even groot, zoals af te lezen is aan onderstaande figuur.

Figuur 21 Verhuisgeneigdheid doorstromers en starters

De vraag naar huur komt vooral van de starters op de huurmarkt. Ze dingen vooral naar appartementen. Ze moeten wel, want door hun inkomen komen ze niet in aanmerking voor een hypotheek. Daarmee valt een koopwoning voor de grote meerderheid de facto buiten hun bereik. Doorstromers hebben financieel een groter bereik en zijn daarom in meerderheid op zoek naar een koopwoning. Een grote groep is op zoek naar huizen in de prijsklasse boven € 250.000.

Figuur 22 Verschil in vraag tussen doorstromers en starters

Beleggen in huur

Door de aanhoudende vraag naar woningen en het beperkte aanbod, is de krapte op de woningmarkt groot en deze wordt op de korte termijn niet veel kleiner. Mede vanwege de ontwikkelingen op de koopmarkt en het aanblijvende woningtekort blijft de huurmarkt in trek bij woonconsumenten.

De huurprijsstijgingen zijn enige jaren gematigder dan koopprijsontwikkelingen, maar ook in de huurmarkt is er sprake van een beperkt aanbod. Zeker in de grote steden is dit terug te zien, waar de huurprijzen sterker stijgen dan gemiddeld. Vanwege deze positieve vooruitzichten is de woningmarkt voor beleggers een aantrekkelijke investeringscategorie. Als gevolg daarvan was beleggen in wonen als assetclass de afgelopen jaren de meest populaire beleggingscategorie.

Figuur 23 INVESTERINGSKLIMAAT NEDERLANDSE WONINGMARKT

Daar past een ‘maar‘ bij. Door de groeiende populariteit van beleggen in huurwoningen, begint de spoeling dun te worden. Daardoor begint de ‘risicobereidheid’ toe te nemen. Beleggers tonen een groeiende bereidheid om risicovollere locaties te zoeken, maar zoeken ook binnen de G5 (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven) naar nieuwe segmenten waar nog rendement te behalen is.

 

Rendementen

Zoals we hierboven hebben kunnen lezen, blijven huizenprijzen de komende jaren stijgen, zij het dat het tempo afneemt. De waardeontwikkeling blijft positief.

In beleggingstermen: de waardeontwikkeling vloeit voort uit enerzijds de yield shift en anderzijds de huurgroei. De waardeontwikkeling zal vooral in 2020 gedreven worden door de aanscherping van de BAR, de bruto aanvangsrendementen. In 2019 is BAR een stuk scherper is geworden in vergelijking met voorgaande jaren. Voor de korte termijn mag verwacht worden, dat de BAR in de aankomende jaren wat gaat uitbodemen en een meer stabiliserende trend zal laten zien. Daar komt bij dat de risicopremies in de loop van 2020 licht gaan dalen. Dat zal dan vooral het gevolg zijn van een lichte stijging van de lange rente.

Figuur 24 ONTWIKKELING RENDEMENTEN EN RISICOPREMIE

Een andere opvallende ontwikkeling in 2020 zal kunnen zijn dat de verschillen in aanvangsrendementen tussen de grote steden kleiner wordt. Niet alleen Amsterdam en Utrecht hebben de volle belangstelling van beleggers, maar nu ook steden als Den Haag en Utrecht. Dat zorgt voor druk op de rendementen. In de toplocaties Amsterdam en Utrecht zijn de aanvangsrendementen al heel laag. Er is daar eigenlijk nauwelijks nog ruimte voor verdere yieldverkrapping.

De aanvangsrendementen mogen dan in 2020 en daarna meer en meer onder druk komen, dat geldt niet voor de beleggingswaarde. Mits een pand goed verhuurd is, zal de beleggingswaarde meestijgen met de inflatie. Voor aantrekkelijke locaties komt daar nog een opslag bovenop. Door de aanhoudende tekorten op de woningmarkt zullen de markthuren blijven stijgen. Vooral in binnenstedelijke gebieden zal die stijging de inflatie overtreffen. Door de aanhoudende stijgingen wordt het huurniveau in 2020 meer en meer een politiek thema. Dat geldt in het bijzonder voor het middensegment van de geliberaliseerde sector.

Figuur 25 ONTWIKKELING HUUR EN LEEGSTAND

 

Deel V: Woningbouw in Nederland, terugblikken en vooruitzien

De ontwikkelingen roepen om een beleid dat meer van bovenaf wordt gedirigeerd. Daar begint het nu eindelijk van te komen. Zo is er een Nationale Woonagenda, 2018 – 2021, waarin betrokken partijen, zoals gemeente, provincie en rijk, de gezamenlijke ambitie uitspreken om de werking van de woningmarkt te verbeteren.

Misschien wel de belangrijkste ambitie is om jaarlijks 75.000 woningen aan de voorraad toe te voegen in de periode 2019 – 2025. Dat moet voldoende zijn om de woningnood in ieder geval niet verder te laten oplopen. Natuurlijk zijn er veel ‘mitsen en maren’. Er is veel aandacht voor bouwen binnen bebouwd stedelijk gebied. Daar zijn veel voordelen aan verbonden vanuit een oogpunt van maatschappelijke welvaart, zoals aansluiting bij bestaande infrastructuur en mobiliteitsoplossingen, maar het is ook een garantie voor het behoud van landschappelijke kwaliteit. Er zijn ook beperkingen, vooral op het gebied van schaal! Transformatie van bestaand vastgoed naar woningen moet enig soelaas bieden.

Ook plannen rondom verduurzaming hebben consequenties voor financiering en bouwcapaciteit. Verduurzaming vraagt om extra investeringen. Bij een gegeven financiering en productiecapaciteit kan er wel duurzaam gebouwd worden, maar dat gaat ten koste van volumes. Er is de komende jaren dus extra inzet van arbeid en kapitaal nodig om alle ambities waar te maken. Dat is gemakkelijker gezegd dan gedaan. Waar haalt de sector bijvoorbeeld voldoende bouwvakkers vandaan?

 

Plancapaciteit

Wil Nederland de ambitie van 75.000 woningen per jaar waarmaken, dan zal er om te beginnen voldoende plancapaciteit moeten zijn. Er moeten plannen komen of liever gezegd liggen voor al die extra woningen. De Inventarisatie Plancapaciteit van ABF-research stemt in dat opzicht optimistisch. De netto plancapaciteit voor de periode tot 20230 heeft een omvang van 796.000 woningen. Dat is ruimschoots voldoende voor de verwachte toename van de woningbehoefte en jaarlijkse bouw van pakweg 76.000 woningen.

Er passen echter enkele ‘maren’ bij dit optimisme. Voor de periode 2019 – 2024 zijn zowel extra behoefte als netto plancapaciteit omvangrijker dan voor de periode 2025 – 2029. Dat betekent ook, dat de realisatie in de eerste periode groter moet zijn. De harde plancapaciteit moet dus groter en dat geldt zeker voor de tweede periode. Daar is overwegend sprake van zachte plancapaciteit. Op papier oogt het goed met de plancapaciteit, maar in de praktijk schiet de vergunningverlening nog tekort.

 

In beeld van de woningbouw

De gemiddelde woonbezetting in Nederland is sinds 1970 voortdurend gedaald, maar de laatste jaren vlakt die daling af. Dat past bij het beeld van oplopende woningtekorten. De piek in aantallen gereed gemelde woningen lag in 2007. Toen bedroeg de nieuwbouwproductie iets meer dan 80.000 woningen. In 2014 was de productie gedaald naar slechts 45.000. De bouwsector kreeg in de jaren na de crisis te maken met een dubbele dip: er was vraaguitval door een sterk afgezwakte werkgelegenheid en de financiering in de gehele keten was drooggevallen.

Figuur 25, aantal vergunningen en nieuwbouwwoningen, 1970 – 2018

De dubbele whammy is terug te zien in de cijfers. Hoewel er in de jaren na 2014 er een fors herstel optrad in aantallen nieuwbouw is en blijft de trend op de langere termijn er een van daling. In 2019 zijn er weliswaar 76.000 woningen opgeleverd, maar dat is nog steeds onder het niveau van 2007.

Hetzelfde beeld is te zien bij de vergunningverlening aan bouwers. Vanaf 2013 nam de vergunningverlening gestaag toe, maar het herstel is niet volledig. Als het om de corporaties gaat, dan is er zelfs helemaal geen herstel zichtbaar. Evenmin geruststellend is het beeld, dat in de huidige afzwakkende conjunctuur het aantal vergunningen het aantal gereed gemelde woningen slechts in geringe mate overtreft. Normaal is, dat in een tijd van hoogconjunctuur een fors overschot aan vergunningen gekweekt wordt. Dat overschot kunnen bedrijven meenemen in tijden van laagconjunctuur. Het ontbreken van een overschot is waarschijnlijk het gevolg van het ontbreken van centrale aansturing.

Figuur 26, Aantal verleende bouwvergunningen voor woningnieuwbouw naar opdrachtgever, 1970-2018

Prognoses nieuwbouw

Het maken van prognoses over nieuwbouw in de komende jaren is aanmerkelijk bemoeilijkt door de PAS-uitspraak en het opspelen van Pfaz. Beide problemen spelen een onduidelijke rol voor de komende jaren nog los van de dreigende conjuncturele vertraging. Een vertraging in het toekennen van vergunningen in het midden van 2019 doet het ergste vrezen. Door de PAS-uitspraak zijn bouwprojecten stilgelegd en lopende vergunningaanvragen zijn vooralsnog niet verleend. In juni 2019 lag het aantal verleende vergunningen op de helft van die in juni 2018.

Het kan dus zinvol een scenario te ontwikkelen met en zonder de mogelijke gevolgen van de PAS-uitspraak.  Onder het normaal scenario was het idee, dat Nederland en dus ook de

Figuur 27 Ontwikkeling aantal verleende vergunningen woningnieuwbouw per maand, 2017, 2018 en 2019

Bouw in 2019 te maken zou krijgen met een afzwakkende conjunctuur die volgens het CPB zou kunnen voortduren tot 2021. In dit scenario zou de vergunningverlening met pakweg 10% afnemen van 69.900 in 2019 naar 61.000 in 2021 om daarna weer op te lopen naar 75.000 in 2024. Het volume van de nieuwbouw zou in 2019 72.000 woningen bedragen (werkelijkheid 76.000) en in 2020 zakken naar 69.000.

Figuur 28 Prognose woningnieuwbouw exclusief PAS

In het scenario, waarin de mogelijke gevolgen van de Uit de Pas uitspraak zijn meegenomen, is sprake van een extra vertraging bovenop de conjuncturele. De voorlopige aanname is dat het gerekend van medio 2019 zeker 1,5 jaar duurt voordat de overheid enigszins orde op zaken heeft gesteld. Pas dan kan het vergunningenstelsel weer op gang komen. Dat herstel zal waarschijnlijk niet zo voorspoedig verlopen. Door het stilvallen van het vergunningenstelsel is de productiecapaciteit gekrompen en dat dient ook te herstellen. Ervaringen uit het verleden leren dat dat herstelvermogen begrensd is.

Het resultaat is dat over de hele periode 2019 – 2024 het volume van bouwvergunningen in het Passcenario lager zal uitvallen dan in het scenario Normaal. Dat betekent dat in het scenario Pas het aantal vergunningen in 2019 en 2020 zal terugzakken naar 47.000. Daarna vindt herstel plaats. De beperking is echter dat bedrijven en arbeidsmarkt het vrijgekomen stuwmeer aan vergunningaanvragen niet kan absorberen. Toch springt in 2021 de vergunningverlening naar 60.000 om in 2024 te pieken op 74.000. Het volume van de nieuwbouw zakt in 2020 naar 63.000 en in 2021 zelfs naar 53.000 om vervolgens in 2024 te herstellen naar 65.000 in 2024.

Figuur 29 Prognose woningnieuwbouw inclusief PAS

Ten opzichte van het scenario Normaal worden er in het Passcenario ongeveer 36.000 woningen minder gebouwd tot en met 2024. Het onvolledig herstel is vooral te danken aan de krimp van de sector.

Kritiek

Bovenstaande scenario’s zijn uitgewerkt door onderzoeksbureau NEO Observatory. Omdat het scenario’s betreft, is er alle ruimte voor kritiek. Die is er gekomen van het Economisch Instituut voor de Bouw en van het Centraal Planbureau. Beide instellingen zijn een stuk minder somber dan het genoemde onderzoeksbureau. Beide instellingen vinden de daling van de nieuwbouw met 15% te gortig. Zo ligt het werkelijk aantal verleende vergunningen in 2019 hoger dan NEO Observatory opschrijft. Na de daling in het midden van 2019 trad er vanaf september weer herstel op. Ook is in de analyse van het onderzoeksbureau niet meegenomen dat de overheid werkt aan ondersteunende maatregelen voor de bouw.

Het CPB verwacht dan ook, dat de negatieve gevolgen van Uit de Pas slechts tijdelijk van aard zullen zijn. Na 2021 zal daar weinig meer van te merken zijn en liggen de uitkomsten van het Scenario Normaal meer voor de hand. Maar ook in dit scenario wordt het moeilijk om jaarlijks de benodigde 75.000 woningen te bouwen die nodig zijn om de tekorten tot 2030 niet verder te laten oplopen.

 

Conclusie: De woningmarkt in Nederland, 2018 – 2030

 

Prijsgroei, transacties in de koopmarkt

De stijging van de woningprijzen heeft zich gedurende 2019 verder doorgezet. Door onder meer de economische groei, krapte op de woningmarkt en lage rente stijgen de woningprijzen gestaag door. De reële prijzen in de Randstad liggen nu overal boven het niveau van 2008 terwijl het landelijk gemiddelde hier nog onder ligt. Voor 2020 en 2021 worden stijgingen verwacht van 2,8% respectievelijk 2,3%. Dat is een terugval van de groei vergeleken met 2018 toen de huizenprijzen nog met 9% stegen.

Ondanks het aanhoudende stijgen van prijzen lijkt de woningmarkt zich te stabiliseren. Zo daalt het aantal verkochte woningen sinds de piek in 2018. Het transactievolume is tussen 1 januari 2018 met ongeveer 10% gedaald. De sterke prijsstijgingen van de afgelopen jaren hingen nauw samen met de toenemende schaarste op de woningmarkt. De groeiende vraag naar woningen werd niet bijgehouden door de bouw wat leidde tot een snelle afname van het aantal te koop staande woningen. Sinds eind 2018 blijft het aantal te koop staande woningen ongeveer constant. Een stabiel aantal te koop staande woningen gecombineerd met afnemende prijsstijgingen betekent dat de woningmarkt meer in evenwicht is.

Ook de NVM voorziet een stabilisatie van de woningmarkt. De daling van het aantal transacties lijkt inmiddels af te vlakken, de groei van huizenprijzen vlakt af en het aantal te koop staande woningen daalt niet langer.

Figuur 30 Ontwikkeling prijs en transacties bestaande koopwoningen

De prijsontwikkeling van woningen gedurende het afgelopen jaar verschilt per regio. De prijsstijging in West-Nederland tussen het eerste kwartaal 2018 en eerste kwartaal 2019 ligt met 10,6% hoger dan in de andere delen van Nederland (ongeveer tussen de 8 en 9%). Flevoland heeft in het afgelopen jaar de grootste stijging meegemaakt (13,3%). Tussen het eerste kwartaal van 2018 en eerste kwartaal van 2019 kwam de grootste stijging echter uit Rotterdam met 16% (tegenover Amsterdam 12,7%). Afgezet tegen 2015 is Amsterdam nog wel steeds de grootste stijger.

Stabilisatie

De stabilisatie van de woningmarkt is inmiddels zichtbaar in de prijzen. Prijsveranderingen in Amsterdam blijken leidend voor andere regio’s. De stijging van de Amsterdamse huizenprijsindex is in de afgelopen twee jaar grofweg gehalveerd. In het eerste kwartaal van 2019 zien we voor het eerst sinds 2013 een lichte daling van de prijzen in Amsterdam, hoewel ze op jaarbasis nog steeds stijgen. Deze scherpe vertraging kan een voorbode zijn van de prijsontwikkeling in de rest van Nederland aldus DNB.

Een stabilisatie van de woningmarkt lijkt ook zichtbaar te worden uit de verdere daling van het aantal koopstarters en doorstromers van bestaande koopwoningen in 2019 ten opzichte van 2018. Met name het aantal doorstromers nam af in 2019. De piek bedroeg ongeveer 161 duizend doorstromers in december 2017, vergeleken met ongeveer 142 duizend in juni 2019. Deze afname lijkt aanbod gedreven wanneer men rekening houdt met het dalende aantal te koop staande woningen.

Figuur 31 Starters en doorstromers in de koopsector

Betaalbaarheid koopwoningen

De werkgelegenheid in Nederland verbetert en dat betekent dat inkomens stijgen. Hogere lonen komen de betaalbaarheid van koopwoningen ten goede. Ook de aanhoudend lage hypotheekrentes hebben een positieve werking op de betaalbaarheid van een eigen woning. Desondanks zetten de sterk oplopende woningprijzen – met name in de grootstedelijke gebieden – de toegankelijkheid van de koopwoningmarkt onder druk.

De prijzen van koopwoningen zijn harder gestegen dan de leencapaciteit. Dit valt deels te verklaren uit het feit dat kopers andere financieringsmogelijkheden gebruiken voor hun nieuwe woning dan alleen de hypotheek. Dit kan bijvoorbeeld de overwaarde uit een vorige woning zijn, spaargelden of schenkingen. Het Nibud concludeert dat huishoudens die geen eigen geld hebben en afhankelijk zijn van een hypotheek, daardoor minder mogelijkheden hebben om een woning te kopen. Hun inkomen stijgt minder hard dan de prijs van koopwoningen. Dat draagt bij aan de daling van het aantal transacties en verhuisbewegingen op de koopwoningmarkt. 

Ontwikkeling van de woningvoorraad

Tussen 2012 en 2018 groeide de woningvoorraad van 7,39 miljoen met circa 4,7% naar 7,74 miljoen woningen. De koopsector groeide gedurende deze periode met 200.000 woningen van 4,18 naar 4,39 miljoen woningen. De corporatiesector blijft min of meer stabiel op circa 2,28 miljoen woningen. In de private verhuursector neemt het aantal woningen toe van 0,85 miljoen naar 1,01 miljoen woningen. Dit is een landelijke trend, zij het met regionale verschillen: er zijn duidelijk hogere aandelen private verhuur in de grote – en studentensteden.

Figuur 32 Woningvoorraad naar eigendom en regio, 31 december 2018

 

Als gevolg van de crisis op de woningmarkt in de jaren 2009-2013 is de nieuwbouwproductie bijna gehalveerd, van circa 80.000 per jaar naar 45.000 in 2014. Vanaf 2015 zien we de productie weer toenemen, al vergt dit relatief veel tijd. Het aantal afgegeven bouwvergunningen voor nieuwbouwwoningen in 2018 lag nog steeds zo’n 18.000 lager dan in 2008. Voor 2019 ligt de nieuwbouw met bijna 76 duizend woningen op een relatief hoogtepunt.

Woningbehoefte

Of het op de markt komen van pakweg 76.000 woningen in 2019 veel is of weinig hangt af van de woningbehoefte en die hangt weer af van de ontwikkeling van het aantal huishoudens. In 2018 bedroeg de woningbehoefte 7,7 miljoen woningen en die behoefte zal in 2020 gestegen zijn naar, naar schatting 7,86 miljoen woningen. In de periode tot 2030 neemt de woningbehoefte met nog eens 500.000 toe, tot een aantal van 8,37 miljoen woningen. In de tien jaar daarna – tot 2040 – neemt de woningbehoefte verder toe maar wel langzamer, namelijk met ongeveer 200 duizend.

Figuur 33 Huidige en prognose ontwikkeling van de woningbehoefte op landelijk niveau, 2018-2040

Hoewel de woningbehoefte de gehele periode tot 2040 toe blijft nemen is er dus wel een verschil in de omvang van de groei. Tussen 2020 en 2025 bestaat die jaarlijkse groei gemiddeld nog uit 59.000 woningen en tussen 2025 en 2030 is de groei al gedaald tot gemiddeld 44.000 woningen per jaar. In de daaropvolgende 10 jaar is de jaarlijkse behoeftetoename gedaald tot gemiddeld 20 duizend. De afvlakking van de groei van de woningbehoefte hangt samen met de dalende groei van de huishoudens die in de loop der jaren verwacht wordt.

Woningtekort

De raming van de woningbehoefte is een van de bouwstenen van de berekening van het woningtekort. Het woningtekort is simpelweg het verschil tussen de woningbehoefte die niet vervuld is (vraagzijde) en het beschikbare aanbod.

Het actuele woningtekort (‘starttekort’) per begin 2018 wordt op nationaal niveau op 279.000 woningen becijferd. Dat komt neer op 3,6% van de totale woningvoorraad op dat moment.  In absolute aantallen neemt het tekort de eerste jaren nog toe en daarna neemt het licht af. Het tekort ligt in 2030 naar verwachting op ruim 200 duizend. Dat is ca. 90 duizend lager dan in 2019. Als percentage van de woningvoorraad daalt het tekort naar verwachting van 3,8% nu tot 2,4% in 2030.

Figuur 34 Huidig woningtekort en prognose ontwikkeling woningtekort* op landelijk niveau, 2018-2040

De provinciale woningbehoefteontwikkeling

De vergelijking van de toename van de woningbehoefte en de verwachte groei van de woningvoorraad tot 2030 volgens de nieuwe prognose is in Figuur 3.10 opgenomen. In grote lijnen volgt de toename van de woningbehoefte de groei van de huishoudens, zoals weergegeven in Figuur 3.9. De toename van de woningvoorraad houdt niet in alle provincies gelijke tred met de groei van de woningbehoefte.

In Gelderland blijft de uitbreiding van de woningvoorraad achter bij de toename van de woningbehoefte. Hetzelfde geldt in mindere mate ook voor Overijssel. Vooral in Noord- en Zuid-Holland worden naar verwachting meer woningen aan de voorraad toegevoegd dan de woningbehoefte groeit. Een sterkere of juist minder sterke uitbreiding van de woningvoorraad in vergelijking met de woningbehoefte kan meerdere oorzaken hebben, zoals het streven om een woningtekort in te lopen, het toevoegen van specifieke kwaliteiten aan de voorraad (bijvoorbeeld op het vlak van duurzaamheid of zorggeschiktheid), planologische uitdagingen om voldoende ruimte voor woningbouw te vinden of provinciale afspraken om oplopende leegstand in de toekomst voor te zijn.

Figuur 35 Toename van de woningbehoefte en woningvoorraad per provincie, 2018 – 2029

Verwachte ontwikkelingen in stedelijke regio’s

Voor de komende jaren wordt een aanzienlijke toename in de bevolking verwacht voor de 7 stedelijke gebieden gezamenlijk. De zeven stedelijke regio’s bestaan uit de Gemeente Groningen, Metropoolregio Amsterdam, Regio Amersfoort, Regio Den Haag, Regio Eindhoven, Regio Rotterdam en Regio Utrecht. Deze groei wordt voornamelijk veroorzaakt door een sterk positief buitenlands migratiesaldo en door natuurlijke aanwas. Het toenemende aantal inwoners in de 7 stedelijke gebieden gaat samen met een toename in het aantal huishoudens in deze gebieden.

Figuur 36 Kerncijfers stedelijke regio’s, 2018 – 2030

Echter, de woningvoorraad zal sneller groeien dan het aantal huishoudens. Dit zorgt ervoor dat, ondanks een toenemend aantal inwoners en huishoudens, het woningtekort van -5% in 2018 wordt verkleind tot -4,1% in 2025. In de periode 2025-2030 zal het aantal huishoudens en de woningvoorraad minder snel toenemen op jaarlijkse basis dan in de jaren ervoor. Het woningtekort zal naar verwachting verder teruggedrongen worden tot -3,4% in 2030.

Verwachte ontwikkelingen in krimpregio’s

In de krimpgebieden gezamenlijk wordt voor de komende jaren een vrij consistent positief buitenlands migratiesaldo verwacht. In totaal zijn er negen krimpregio’s aangewezen, gelegen in vijf provincies: Eemsdelta, Oost-Groningen, De Marne, Parkstad Limburg, Maastricht-Mergelland, Westelijke Mijnstreek, Zeeuws-Vlaanderen, Achterhoek en Noordoost-Friesland.

 

Figuur 37 Kerncijfers krimpregio’s, 2018 – 2030

Vanwege een negatief binnenlands migratiesaldo en een negatieve natuurlijke aanwas (d.w.z. een sterfteoverschot) zal er een daling plaatsvinden in het aantal inwoners in krimpgebieden. Het aantal huishoudens zal naar verwachting nog wel toenemen tot 2025, maar zal in de jaren daarna ook gaan afnemen. De woningvoorraad zal sneller uitbreiden dan het aantal huishoudens in krimpgebieden tot 2025. Dit zorgt ervoor dat het woningtekort van -0,8% in 2018 zal veranderen naar een woningoverschot van 0,3% in 2025. Vervolgens zal de woningvoorraad nog licht toenemen tot 2030, terwijl het aantal huishoudens zal gaan afnemen. Het woningoverschot loopt dan ook verder op tot 1,5% in 2030.

 

De anticipeerregio’s

Naast de stedelijke en krimpregio’s zijn er op beleidsniveau ook nog de zogeheten anticipeerregio’s. Dit zijn regio’s waarvan we aannemen dat ze op de middellange termijn gaan krimpen.  Tot de anticipeerregio’s worden de volgende regio’s gerekend: Noordwest-Friesland, Friese Waddeneilanden, Zuidoost-Friesland, Oost-Drenthe, Kop van Noord-Holland, Schouwen-Duivenland, Walcheren, Hoeksche Waard, Krimpenerwaard, Noord-Limburg en Midden-Limburg.

Net zoals het geval was bij de krimpgebieden, zal het aantal inwoners in anticipeerregio’s afnemen door een negatief binnenlands migratiesaldo en een sterfteoverschot. Ondanks een daling in het aantal inwoners zal het aantal huishoudens in anticipeerregio’s naar verwachting wel blijven toenemen tot 2030.

De gemiddelde toename in het aantal huishoudens zal in de periode 2018-2024 ongeveer even groot zijn als de toename in de woningvoorraad, met gemiddeld 3.000 per jaar. Toch zien we een lichte daling in het woningtekort, van -1,9% in 2018 naar -1,6% in 2025. Deze afname valt te verklaren vanuit een vergrijzende bevolking in anticipeerregio’s, zodat er minder vraag is van starters op de woningmarkt. In de periode 2025-2030 neemt het aantal huishoudens minder snel toe dan de woningvoorraad en wordt het woningtekort verder verkleind van -1,6% in 2025 naar -0,9% in 2030.

 

 

 

[i] Mejudice, Huizenprijzen sinds 1870: de hockeystick. November 2014. Www.mejudice.nl/artikelen/detail/huizenprijzen-sinds-1870-de-hockeystick

Lieratuur

Bronnen

  • Inleiding: Huizenprijzen, schaarste en crisis
  • Deel I: De financiële crisis van 2008 heeft de koopkracht van de consument uitgehold
  • Deel II: Discussies over de Nederlandse hypotheekmarkt
  • Deel III: Nederlands inwonertal blijft nog jaren groeien
  • Deel IV: De Nederlandse woningmarkt in 2020 en verder
  • Deel VI: De woningmarkt in Nederland, 2018 – 2030

ABF Research, Primos 2019, Prognose van bevolking, huishoudens en woningbehoefte 2018-2050.
ABF Research, Inventarisatie Plancapaciteit. Oktober 2019
AFM/DNB,  Risico’s op de hypotheekmarkt voor huishoudens en hypotheekverstrekkers. September 2009
Achterberg, G, Het feestje is alweer begonnen. Vastgoedjaarnaal.nl 27-10-2016
CBS, Kernprognose 2019–2060: 19 miljoen inwoners in 2039. 2019
CBS, Verhuizingen van oudere huishoudens, Augustus 2018
Centraal Planbureau, Nederland in 2030 en 2050: Twee referentiescenario’s. Den haag 2015
Centraal Planbureau, Decemberraming: Economisch vooruitzicht 2020
Centraal Planbureau,  Het bouwproces van nieuwe woningenMaart 2019
Johan, Conijn, Kennis is als een fata morgana. Hervorming van de woningmarkt: resultaten en lessen voor de toekomst. Januari 2019
De Zeeuw, F. e.a., Het feest is voorbij, Real Estate Quarterly juli 2009
DNB Bulletin, Bancaire hypotheekportefeuilles onder de loep. November 2026
Economisch Instituut voor de Bouw, Stikstof problematiek. Effecten op realisatie bouwprojectenop korte en middellange termijn. Oktober 2019
Ecorys, Herstel op de woningmarkt in 2014? Versie 2012
Henk Heijink, De invloed van de kredietcrisis op de bouw van nieuwbouwwoningen. Wageningen 2015
ING Economisch Bureau, Minder nieuwbouwwoningen in 2020. December 2019
Kabinetsreactie DNB rapport aflossingsvrije hypotheken, Oktober 2018
Me Judice, Huizenprijzen sinds 1870: de hockeystick. November 2014
Ministerie van Binnenlandse Zaken, Staat van de WoningmarktRapportage 2018 en 2019
Ministerie van Binnenlandse Zaken,  Staat van de Volkshuisvesting. Jaarrapportage 2019
Neo Observatory, Prognoses woningbouw 2019-2024. November 2019
Nu.nl, De woningmarkt: Geschiedenis, heden en toekomst. November 2017
Planbureau voor de Leefomgeving,  UITSTROOM VAN OUDEREN UIT DE WONINGMARKT. December 2018
Planbureau voor de Leefomgeving, Kansrijk woonbeleid. Den Haag 20176
Planbureau voor de Leefomgeving, Langer zelfstandig wonen in een  geschikte woonomgeving, Mei 2019
Rabobank Economisch Bureau, Woningtekort blijft huizenprijzen stuwen. Kwartaalbericht woningmarkt, november 2019
Stalline, Prognose bevolking; kerncijfers, 2019-2060. December 2019
Stichting Economisch Instituut voor de Bouw, Investeren in Nederland, 2015
Syntrus Achmea Real Estate & Finance, Outlook 2020 – 2022. De Nederlandse woningmarkt. September 2019
Tilburg University,  Is de economische crisis voorbij? November 2015