Zullen ze gaan samenwonen of trouwen? Is het geen tijd voor kinderen? Het tekort aan mogelijkheden op de woningmarkt beïnvloedt dit soort beslissingen steeds vaker negatief. De tekorten zijn zo groot en de mogelijkheden om te kopen of te huren zijn zo gering!
Rond de eeuwwisseling leek de woningmarkt in evenwicht. Hoe heeft het dan zover kunnen komen? Laten we terug gaan naar het jaar 2009. Het is het jaar dat de Kredietcrisis zich in volle hevigheid doet voelen en dat de prijzen voor koopwoningen aan een onstuitbare val beginnen. Het is ook het jaar dat in de woningbouw het subsidieloos tijdperk aanbreekt. Grote ruimtelijke nota’s zijn definitief uit de mode. De kabinetten Balkenende hebben het ruimtelijk beleid ook nog eens gedecentraliseerd. Voortaan zijn provincies en gemeentes verantwoordelijk voor voldoende en tijdige beschikbaarheid van ruimte voor wonen en, werken en voorzieningen. Het klinkt heel mooi, maar dat is dan ook het enge van deze aanpak.
Demografie en Crisis
Misschien was de radicale koerswijziging van Balkenende c.s. mede ingegeven door de demografische ontwikkelingen van dat moment. Er was amper bevolkingsgroei, vooral dankzij een negatief migratiesaldo in de jaren 2004 – 2007. Een rapport uit 2006 voorziet zelfs een structurele bevolkingsdaling. Tot 2035 zou de bevolking slechts marginaal toenemen om vervolgens te gaan dalen. Die vooruitzichten vragen om nieuw beleid zo concludeerde het rapport.
Figuur 1 Bevolkingsgroei Nederland, 1980-2020; bron: CBS
In 2008 versnelt de bevolkingsgroei weer, maar de financiële crisis van 2008 vraagt om ingrijpende bezuinigingen. Het resultaat is dat het ene woningbouwplan na het andere wordt geschrapt. De ineenstorting van de markt voor koopwoningen lijkt dit beleid te rechtvaardigen. Beleidsmakers lijken echter bijziend. Door het wantrouwen over de staat van de woningmarkt, stijgt de vraag naar huurwoningen snel. Daar is echter amper of geen oog voor. Om het allemaal nog erger te maken zinken woningcorporaties in die jaren weg in een reeks van schandalen, terwijl de politiek in 2012 een belangrijke uitruil presenteert op het gebied van woningbouw en woningmarkt. Rutte-II maakt een begin met de aftrek te beperken voor de hogere inkomens, aflossen verplicht te stellen en de leennormen aan te scherpen. In ruil daarvoor krijgen de hogere inkomens belastingverlaging, moeten corporaties zich beperken tot het bouwen en verhuren van sociale huurwoningen, worden de huren boven inflatie verhoogd en vloeien de extra opbrengsten daarvan middels een verhuurderheffing in de schatkist. Het zijn allemaal maatregelen die de woningbouw op korte termijn niet bevorderen.
Dreigende tekorten
Al vanaf 2013 beginnen de eerste waarschuwingen binnen te druppelen dat Nederland afstevent op een groot woningtekort van misschien wel 4% in 2020. Het beeld is in die crisisjaren zonder meer dramatisch. De woningbouwproductie is ingestort met als dieptepunt 2014. In dat jaar worden er slechts 45.000 woningen gebouwd. In 2015 is er een licht herstel, maar de grenzen van de groei komen al heel snel in zicht. Er zijn te weinig bouwvakkers en er is een tekort aan bouwmaterialen. Daar komt bij dat gemeentes in de crisisjaren veel kennis over woningbouw de deur hebben uitgedaan uit een oogpunt van bezuinigingen. Dat maakt snel reageren nagenoeg onmogelijk. Ook van de corporaties mag weinig verwacht worden. Die worstelen met de financiële nasleep van de Vestia-affaire en met het ophoesten van de steeds hoger uitvallende verhuurderheffing. In 2018 bouwen corporaties slechts 13.000 woningen tegen 17.000 in 2014. Het enige lichtpuntje vormen de institutionele en particuliere verhuurders. Die bouwen extra, maar het gaat dan vooral om dure huurwoningen. Er worden na 2014 weliswaar meer huizen gebouwd, maar de groei van de huishoudens gaat veel sneller. En dus raakt de woningmarkt in brand en dan vooral de markt voor koopwoningen. De extreem lage rente compenseert de snel stijgende prijzen. Het tekort doet de rest. In 2017 wordt dat tekort geschat op 242.000 woningen.
Figuur 2 Ontwikkeling woningvoorraad naar eigendomsvorm; bron: CBS/ABF Syswov;
Trage bestuurlijke reacties
De media berichten steeds vaker en uitgebreider over de consequenties van het drama op de woningmarkt. Eind 2017 neemt de Tweede Kamer een motie aan die de regering verzoekt de Kamer elk half jaar te informeren over de plancapaciteit. In het subsidieloze tijdperk heeft het rijk de plancapaciteit niet gemonitord. Provincies blijken niet allemaal over planinventarisaties te beschikken. Waar er wel geïnventariseerd wordt loopt de methodiek sterk uiteen. Het beeld van een decentralisatie van het ruimtelijk en woningbouwbeleid zonder regie op rijksniveau ontstaat.
De politiek reageert vertraagd op al deze ongunstige trends voor de woningmarkt. In de rijksbegroting van 2020 worden financiële middelen opgenomen om de woningbouw te stimuleren. Er wordt een woningbouwimpuls van € 1 miljard voor gemeentes gereserveerd en ook de verhuurderheffing voor woningbouwcorporaties wordt gemaximaliseerd tot een bedrag van € 2,66 miljard. Daardoor kunnen de corporaties weer aan de slag. Het probleem is echter een gebrek aan locaties. Een taskforce moet op zoek naar locaties. Dit soort berichten stemt somber.
De gifbeker moet tot de laatste druppel leeg gedronken worden, want er is nog veel meer somber stemmend nieuws voor de woningmarkt. Volgens de bevolkingsprognose van het CBS in december 2019 blijft de Nederlandse bevolking alleen maar groeien, evenals de gezinsverdunning. Er zijn wel heel veel plannen, maar of die gerealiseerd kunnen worden, dat is nog maar de vraag. Op papier zullen er tot 2030 een kleine miljoen woningen bijgebouwd worden. Er zijn op het moment van schrijven maar harde plannen voor 355.000 woningen en dan is er natuurlijk nog de stikstofcrisis. De (rijks)overheid kan wel willen versnellen, maar de harde realiteit en praktijk is erg weerbarstig en dus blijft de woningnood groeien. Begin 2020 werd die op aantal van 331.000 woningen geraamd.
Conclusie
Terugblikkend op de afgelopen 15 jaar moet de conclusie luiden dat de overheid op elk niveau gefaald heeft. Ze heeft veel te traag gereageerd op een steeds hoger uitvallende bevolkingsgroei. Overheden leken in het eerste decennium van deze eeuw in slaap gesoesd door het idee dat de bevolking op het punt stond te gaan krimpen. Dat idee en de financiële crisis bracht overheden er toe om in de jaren 2010 – 2013 op grote schaal woningbouwplannen te gaan schrappen. De beperking van de hypotheekaftrek en de verhuurderheffing deden de nieuwbouwproductie evenmin goed. Hetzelfde geldt voor het heilige geloof in de marktwerking en in een gedecentraliseerde aanpak.
Wie zijn gat verbrandt, moet op de blaren zitten. Het plannen en bouwen van woningen in Nederland duurt al snel vijf tot tien jaar. De effecten van noodlottige maatregelen en politieke overtuigingen zijn niet in een achternamiddag weg te poetsen. Evenals in de na-oorlogse periode zal het enkele decennia duren voordat de woningnood beheersbaar is!
Bronnen: ABF Research, Terugblik ontstaan woningmarkt, januari 2021
