Woningbouw onder druk

De gemeenschappelijke noemer is weer wel dat er meer woningen gebouwd moeten worden. Maar helpt het als de hypotheekrentekaftrek (HRA) verder afgebouwd wordt of zelfs helemaal verdwijnt. Ja, zeggen voorstanders, want de aftrek heeft gezorgd voor oplopende huizenprijzen. De voorstanders van verdere afbouw weten zich gesteund door veel economen van bijvoorbeeld de Nederlandse Bank.

DNB suggereert dat woningprijzen louter bepaald worden door de maximale kredietruimte. Hoeveel kan een potentiële koper lenen? Maar is dat allemaal wel zo? Valt er niet een en ander af te dingen op deze claims?

Ja zeker, denkt het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid (EIB), een belangenorganisatie. Het is zeer zeker de moeite waard aandacht te besteden aan de argumentatie van het EIB. Zo stelt deze organisatie dat aftrek de woningmarkt eerder schaadt dan helpt. Door de aftrek te laten vervallen of verder te versoberen zal de vraag naar alle waarschijnlijkheid terugvallen. Kopen en wonen wordt duurder. Ook wordt het moeilijker om een hypotheeklening af te sluiten. Een prijsdaling ligt derhalve voor de hand. Het aanbod reageert immers met vertraging.

De prijsdaling zorgt wel voor lagere opbrengsten voor nieuwbouwprojecten. Het gevolg is dat er minder projecten worden opgestart met als gevolg dat de bouwproductie terugloopt. Dat zorgt uiteindelijk voor verkrapping op de huizenmarkt, waardoor prijzen met vertraging weer gaan stijgen.

Ook het argument dat de HRA de prijzen opstuwt is op zijn minst aanvechtbaar, zo meent het EIB. Het instituut stelt dat prijzen voor huizen niet stijgen omdat Nederland renteaftrek kent. Dat gebeurt volgens het EIB alleen als we het systeem van aftrek verder uitbreiden. Maar het tegendeel is het geval. De HRA is de afgelopen jaren stelselmatig verder beperkt. Denk aan maatregelen als verplichte aflossing, maximering tot dertig jaar en de invoering van strengere leenregels. In theorie zouden deze maatregelen een dempend effect moeten hebben op de prijzen, maar in de praktijk is het tegendeel het geval.

Eigendomsneutraal

Zoals gezegd, mengen economen zich met graagte in het debat over de hypotheekrenteaftrek. Hun bezwaren ertegen richten zich minder op de woningmarkt, als wel op het verschijnsel van ‘rondpompen van geld’. Afschaffing van de HRA biedt ruimte voor verlaging van de tarieven van de inkomstenbelasting en dat levert weer doelmatigheidswinsten op. Veel huishoudens zouden kiezen voor kopen juist vanwege de renteaftrek. Zou die er niet zijn, dan was huur een waarschijnlijkere uitkomst. Er treedt dus een verstoring van het vrije keuzeproces op en dat leidt tot welvaartsverlies.

De economen pleiten daarom voor een eigendomsneutraal woningbeleid en dat impliceert het schrappen van de aftrek.

Maar hoe groot is de genoemde verstoring eigenlijk? Uit een internationale vergelijking van landen met en zonder aftrek mag voorzichtig afgeleid worden dat die verstoring weleens heel gering kan zijn. Ook valt uit de vergelijking op te maken dat in beide omstandigheden koop sterk toeneemt met leeftijd en inkomen.

Los van de internationale vergelijking kunnen we ook vaststellen dat het zogeheten vrije keuzeproces door allerlei beperkende maatregelen juist naar de andere kant overhelt. Beperking van de leenregels heeft ertoe geleid dat huishoudens die liever zouden kopen, zich daardoor gedwongen zien te huren. Dat wil nog weleens duurder uitvallen.

Tenslotte richten de pleitbezorgers van eigendomsneutraal woonbeleid zich in de discussie vooral op de verstoring door de renteaftrek. Ze gaan gemakshalve voorbij aan de verstoringen op de huursector en die vallen veel groter uit. Zo is de jaarlijkse subsidiestroom in deze sector ongeveer driemaal zo hoog als in de koopsector. Ook het systeem van prijsregulering zorgt voor verstoringen. Het heeft bijvoorbeeld een remmende werking op de mobiliteit van de woningmarkt.

Subsidie voor de rijken

Hét argument tegen de hypotheekrenteaftrek is uiteraard dat het een subsidie is voor de rijken. Op papier lijkt dat te kloppen; pakweg 48% van de subsidie gaat naar de twee hoogste inkomensdecielen en maar 24% bij de zes onderste decielen. Deze cijfers kloppen, maar er valt tegelijkertijd een en ander op af te dingen. Zo worden in de cijfers de laagste inkomens meegenomen. Die zijn echter niet erg actief op de koopmarkt. Het merendeel van deze huishoudens is huurder in de gereguleerde huursector. Het kleine aantal kopers met een laag inkomen ontvangt derhalve maar een heel klein deel van de renteaftrek. Het omgekeerde geldt ook. Het eigen woningbezit stijgt met het inkomen.

Maar wat betekent het voor de diverse inkomensklassen als er verder afgebouwd gaat worden? Uit de cijfers komt naar voren, dat de middeninkomens meer last hebben van de afbouw dan de hogere inkomens als het om koopkrachtverlies gaat. Het zwaarst worden echter de starters getroffen, de groep die voor het eerst een huis gekocht heeft. Ze gaan er meer op achteruit dan de veertig- en vijftigjarigen. Zelfs als de inkomstenbelasting verlaagd wordt, dan wordt het koopkrachtverlies hooguit voor de helft gecompenseerd.

Tenslotte

In Nederland staat de hypotheekrenteaftrek met de regelmaat van de klok ter discussie. Dat is terecht. 8 Miljard is veel geld. De overheid moet zich daarom regelmatig de vraag stellen of een regeling nog wel bij de tijd hoort, of dat het zijn levensduur verre heeft overschreden. Wel is het van belang dat bij de beoordeling de juiste argumentatie gehanteerd wordt.

Je kunt er terecht bezwaren tegen hebben dat renteaftrek vooral terechtkomt bij de sociaaleconomisch sterkere groepen. Maar dat is inherent aan de maatregel. Hogere inkomens kopen meer huizen. Maar je kunt er evenmin omheen dat de afbouw niet slechts de rijken raakt. Het omgekeerde is het geval. De minder draagkrachtigen zijn bij afbouw juist de grootste slachtoffers. Dat is toch een vorm van jezelf in de voet schieten.

Bron: Economisch Instituut voor de Bouw, Hypotheekrenteaftrek. Feiten in beeld. September 2025