Een gerelateerde vraag is of aanstaande bewoners bereid zijn om extra te betalen voor het wonen op een hogere verdieping? Onderzoek van oudere datum heeft laten zien, dat bij bewoners of aankomende bewoners er een duidelijke voorkeur was/is om op de hoogste verdieping te wonen of op de laagste. De middelste verdiepingen waren/zijn het minst in trek.
De vraag is dus niet alleen hoe hoog mensen willen wonen, maar ook waar ze in het gebouw willen wonen. Meer recent onderzoek leert dat er een sterke voorkeur is om op de hoogste verdieping te wonen, veel meer dan men ‘hoog’ wil wonen.
Het gekke is dat ook de nadelen van hoogbouw verschillend gewaardeerd worden. Bewoners van de achtste verdieping van een gebouw van acht etages kijken anders aan tegen de woonwerkelijkheid dan bewoners van de achtste etage van een toren van twintig verdiepingen.
Wil je meer duidelijkheid hebben over de vraag of mensen bereid zijn om meer te betalen voor wonen op hoogte, dan moet je niet alleen kijken naar de verdiepingshoogte, maar ook naar de verticale hoogte.
Onderzoek naar Hoog wonen en extra betalen
Dat klinkt allemaal heel gemakkelijk in theorie, maar de praktijk is een heel andere. De onderzoekers, economen van het platform MeJudice.nl moesten constateren dat er nogal wat data ontbraken die nodig zijn om te kunnen spreken over het prijseffect voor hoog wonen. De grootste omissie is wel inzicht in de locatie van een appartement in een gebouw. Er is bij het kadaster geen informatie over de verdieping van een appartement noch over de verticale positie van het appartement in het gebouw.
Wat ze bij het kadaster wel hadden, was een kunstmatige-Intelligentiemodel, waar je allerlei basisregistraties in kunt stoppen. Dat was de redding van het onderzoek.
Het uitgangspunt van onderzoek naar hoog wonen en de eventuele bereidheid om extra te betalen is op appartementsniveau. Een hoog liggend appartement is gebaseerd op zowel verdiepingshoogte van het appartement als op de verticale positie binnen het gebouw. De verdiepingshoogte is een maat die aansluit bij bijvoorbeeld het panoramisch uitzicht, de verticale positie sluit aan bij de voorkeur voor een appartement zo hoog mogelijk in een toren.
De verticale positie die varieert van 0% - 100%, geeft aan waar we het appartement in het gebouw mogen verwachten. 0% is de begane grond en 100% is de bovenste verdieping. Door verdieping en verticale positie te combineren is de ligging van een appartement in een gebouw te categoriseren als laag, midden of hoog. Laag is dan altijd tot en met de derde verdieping. Appartementen van de 4de tot de 19de worden ingedeeld als ‘midden’. Daarbij geldt wel dat de verticale positie van het appartement tussen 25% en 75% ligt.
Kader 1
Stel, we hebben een appartement op de 8ste verdieping in een gebouw van 10 verdiepingen en een appartement op de 8ste verdieping in een gebouw van 12 verdiepingen. In het eerste geval valt het appartement volgens de definitie onder 'hoog', omdat het zich op de positie van 80% in het gebouw bevindt én hoger ligt dan de vierde verdieping. In het tweede geval valt het appartement onder 'midden', omdat de positie tussen 25% en 75% ligt.
Gemiddelde woningprijs
Om een scherper beeld te krijgen van de gemiddelde woningprijzen voor appartementen is Nederland in 3 categorieën verdeeld: de vier grote steden (G4), buiten de G4 en Nederland als geheel.
Een vergelijking laat zien dat de middelste categorie appartementen een lagere gemiddelde woningprijs heeft dan de appartementen op de onderste en bovenste verdiepingen. Daarnaast laten de hoogste categorieën in alle drie de regio’s een hogere gemiddelde woningprijs zien dan appartementen op lagere verdiepingen.
Er is echter een maar: deze gemiddelde woningprijzen (Tabel 1) zijn niet gecorrigeerd voor kenmerken zoals oppervlakte. Dat vertekent uiteraard het beeld, want hoogbouw bevat zowel kleine studio’s als grote penthouses.
Voor een goed antwoord op de vraag ‘hoe hoger, hoe duurder? ’ moet uiteraard gecorrigeerd worden voor andere kenmerken. Dan blijkt, weinig verassend, dat oppervlakte de cruciale factor is voor de bepaling van de woningprijzen. Maar hoogte blijkt ook een behoorlijke rol te spelen, zeker in de vier grote steden. Voor heel Nederland geldt dat hooggelegen appartementen 1,8% meer kosten dan de lager gelegen appartementen met dezelfde woningkwaliteit. Voor de G4 bedraagt het prijsverschil 3,4%.
Tabel 1
Conclusie
Hoe je het ook draait of keert, er zijn duidelijke prijsverschillen tussen appartementen die hoog liggen en die laag liggen. Het waarom is niet helemaal duidelijk. Meestal verwijst men ter verklaring naar zaken als privacy, uitzicht, minder overlast van de straat en een gevoel van veiligheid. Eén ding is onmiskenbaar: bewoners zijn bereid dieper in de buidel te tasten voor hoog liggende appartementen.
Dat is een niet onbelangrijke conclusie gelet op de problemen rondom hoogbouw vandaag de dag. De haalbaarheid van met name gebouwen van meer dan 70 meter staat onder druk door hoge, specifieke bouwkosten. Misschien moeten de bouwmeesters in hun kostenoverwegingen ook meenemen dat bewoners bereid zijn extra te betalen voor de bovenste verdiepingen.
Bron: MeJudice.nl, hoe hoger, hoe duurder? Onderzoek naar de prijseffecten op appartementen in hoogbouw. 22 januari 2024
