De eerste vormen van woningcorporaties (toen nog woningbouwverenigingen) kwamen voort uit idealisme bij de "rijken" en noodzaak bij de "armen" om betere huisvesting te creëren. De Nederlandse overheid stimuleerde de bouw van sociale huurwoningen via de Woningwet van 1901, waardoor woningbouwverenigingen konden groeien met rijkssteun en een maatschappelijk doel. Hierdoor is in de loop van de decennia de rol van die corporaties steeds belangrijker geworden en zijn ze een steunpilaar voor de woningbouw in dit land.
Anno 2026 dreigen de woningcorporaties echter kopje onder te gaan en dreigen ze te bezwijken onder een steeds uitdijende opdracht. Ze moeten hun grote woningvoorraad onderhouden en versneld verduurzamen; ze moeten klimaatbestendig bouwen en betaalbare huren garanderen. Tenslotte luidt de opdracht om er nog eens tienduizenden sociale huurwoningen bij te bouwen. Tegelijkertijd zien ze hun huurinkomsten beperkt worden en moeten ze winstbelasting gaan betalen. De rek is er zo langzamerhand uit en dat kan grote consequenties hebben.
De vraag is te groot
De boodschap klinkt al heel erg versleten. De vraag naar betaalbare woningen blijft maar stijgen door stijging van het aantal huishoudens. Vooral het aantal eenpersoonshuishoudens groeide - met 20% - spectaculair. In 2024 telde Nederland 8,37 miljoen huishoudens. De woningvoorraad stijgt jaarlijks met pakweg 65.000 woningen. Dat is onvoldoende om de groei van huishoudens bij te benen. Prognoses leren dat in 2026 de tekorten stijgen naar 420.000 woningen.
Figuur 1 Ontwikkeling van de woningvoorraad
Terwijl de vraag stijgt, daalt het aandeel van de corporatiewoningen in de totale woningvoorraad. Waar de totale woningvoorraad tussen 2021-2025 steeg met ruim 12%, bleef de stijging van het aantal corporatiewoningen beperkt tot amper 2,7%. Het aandeel op de woningmarkt daalde van 30,7% naar 28,2%.
Beperkingen
We hebben hierboven al kort op een rijtje gezet wat de opdracht voor de corporaties inhoudt. Die is verreikend. Daar staat een grote ‘maar’ tegenover. Hun investeringscapaciteit is fors geslonken. Dat komt door factoren als stijgende bouwkosten, hogere rentes en een strengere huurregulering. De afschaffing van de verhuurdersheffing bood maar tijdelijk soelaas en was niet structureel. De wel heel brede opdracht concurreert nu met de noodzakelijke investeringen in nieuwbouw.
Maar dat is nog niet alle malheur op een rijtje. Sinds 2019 betaalt de sector ook nog eens vennootschapsbelasting en vallen ze onder de Brusselse richtlijn Anti Taks Avoidance. Deze richtlijn is bedoeld om belastingontwijking door multinationals tegen te gaan. Het heeft wel als bezwarend effect voor de woningcorporaties dat de renteaftrek op leningen beperkt wordt.
Deze sector draait echter op vreemd vermogen om te bouwen. Door de beperking stijgt de belastingdruk van ongeveer Euro 700 miljoen per jaar naar Euro 1,5 miljard in 2027. Het gevolg is dat corporaties sneller de limiet van hun leencapaciteit bereiken en dat ze dus minder kunnen investeren in hun prestatieafspraken en daarmee in nieuwbouw. Het schrappen van deze richtlijn zou over een periode van 10 jaar zomaar 150.000 woningen kunnen opleveren.
Regiewet
De druk op de woningcorporaties is groot, maar dreigt nog groter te worden. Vanaf 1 januari 2026 is de Wet versterking regie volkshuisvesting (Regiewet) van kracht. De wet is bedoeld om het Rijk meer grip op de woningbouwopgave te bezorgen. Het doel is om procedures te versnellen, meer betaalbare woningen te bouwen en de sociale huur beter te verdelen.
Concreet: de wet verplicht gemeentes, provincie en Rijk een programma te ontwerpen, waardoor 30% van de nieuwbouw bestaat uit sociale huurwoningen. Daarnaast moet 2/3 van de nieuwbouw betaalbaar blijven met koopprijzen tot Euro 405.000 en met huren tot Euro 1.300 per maand.
Waar schuilt nu het bezwarende voor de woningcorporaties in? Zij zijn bij uitstek de uitvoerders van de sociale huurdoelstelling. Voor particuliere beleggers is onder de regiewet nog amper rendement te behalen. Zij haken af. Van institutionele beleggers is vanuit het oogpunt van maatschappelijke betrokkenheid nog wel iets te verwachten, maar heb daar geen overdreven verwachtingen van.
Out of the box
Zoals de zaken er nu voorstaan kan de sector niet aan de opdracht voldoen. De inkomsten zijn onvoldoende en staan onder druk. Daar staat tegenover dat de investeringsbehoefte alleen maar stijgt. De opdracht lukt zeker niet zonder externe financiering en structurele steun. Gebeurt dat niet dan dreigt de hele keten van gemeentes, ontwikkelaars en bouwers onder druk te staan met alle gevolgen van dien. Dan kan in 2026 het tekort verder oplopen naar 420.000.
Wat is nodig? In ieder geval minder regeldruk en een stabiel huurbeleid wat voorspelbaarheid verhoogt. Daarnaast is een bedrag van Euro 4 - 5 miljard per jaar nodig om de investeringscapaciteit op peil te houden. Het nieuwe kabinet mag de borst alvast nat maken. De opdracht is groot en de onderliggende vraag is of er in het huidige systeem nog wel voldoende rek zit.
Misschien moeten we af van gebaande baden en open staan voor innovaties die buiten het huidige blikveld liggen. Onlangs is een studie verschenen SAMEN WONEN, SAMEN LEVEN. De studie verkent alternatieve woonvormen voor de senioren. Die kunnen voor enige ontspanning zorgen op de woningmarkt en tegelijkertijd gunstig uitpakken voor de gezondheid van de senioren. De eerste onderzoeken pakken bemoedigend uit, maar daarover later meer.
Bronnen:
Rabobank, woningcorporaties aan hun limiet: investeringsruimte raakt op.
