Inkomen
Soms lijkt een goed bericht uiteindelijk toch een slechte ontwikkeling te duiden. Wat te denken van het bericht dat starters er geleidelijk aan steeds beter in slagen een koopwoning te vinden. Mooi toch! Er passen echter kanttekeningen bij deze vaststelling. De koopstarter van vandaag de dag heeft een bovengemiddeld inkomen en dat aantal groeit. In 2018 had 57% van de startkopers een bovengemiddeld inkomen, maar in 2024 was dit percentage al opgelopen naar 66%.
Schenkingen
Die welvarende koopstarters brengen bovendien steeds meer eigen geld mee. In 2020 was dat gemiddeld 35.000 euro, maar vier jaar later ging het al om gemiddeld Euro 45.000. Het geheim van die sterke stijging van 30% schuilt mede in de gulheid van de (schoon)ouders. In 2024 ontving maar liefst 31% van de starters een schenking tegen 19% in 2021. Niet alleen het aantal schenkingen groeit maar ook de hoogte van de schenking. Dat bedroeg in 2018 nog een bedrag van Euro 40.000, maar in 2024 was dat al opgelopen naar een bedrag Euro 58.000. Ruim 11% van de koopstarters kreeg een bedrag mee van meer dan een ton. Dat betekent dat 1 op de 4 starters die een schenking meekregen meer dan een ton ontvingen. Ouders, die niet schonken, deden dat meestal om financiële redenen.
Hoogte van de schenking in 2024
Dankzij de schenkingen kunnen huishoudens meer bieden en dat gebeurt ook. Het resultaat is dat schenkingen uiteindelijk een prijsopdrijvend effect hebben. Woningkopers met schenkingen kunnen niet alleen meer bieden, ze richten zich ook op de hogere segmenten van de huizenmarkt. Ze kopen vaker in opgewaardeerde buurten in steden.
Verschillen
Naast het prijsopdrijvend effect zit er nog een bijzonder aspect aan schenkingen. De eigen woning is nog steeds een belangrijke manier om een eigen vermogen op te bouwen. Er ontstaat dus zoiets als een zichzelf versterkend effect. Vermogen is steeds vaker nodig om een eigen huis te kopen en die eigen woning creëert weer meer vermogen. De schenking van de ouders versterkt dit mechanisme weer. Het negatieve effect is wel dat het de verschillen in de maatschappij vergroot tussen huurder en woningbezitter en tussen woningbezitter zonder en met schenking.
Verduurzaming
Het lijkt niet voor de hand te liggen, maar ook door zoiets moois als verduurzaming van de woning verhoogt de tweedeling op de woningmarkt. Uit onderzoek blijkt dat in de periode 2019-2024 twee op de drie huiseigenaren actief was met verduurzaming. Het installeren van zonnepanelen was het populairst. Dat deed 36% van alle huiseigenaren. Onder de hoogste inkomensgroepen lag dat percentage met 45% een stuk hoger, terwijl slechts 17% van de laagste inkomensgroep investeerde in panelen. Naast zonnepanelen zijn woningisolatie en een zuinige Cv-ketel populaire verduurzamingsinvesteringen. De warmtepomp is dat veel minder.
Voor de hogere inkomens waren financiën en een hoger comfort de belangrijkste redenen om te investeren in verduurzaming. Voor de lagere inkomens was de noodzaak voor onderhoud het doorslaggevende argument. Klimaatoverwegingen spelen een mindere rol.
Energiezuinig
Het proces van verduurzaming gaat meestentijds niet verder dan het boven opgesomde rijtje. De meest gehoorde motivatie is dat het huis nu wel voldoende energiezuinig is. Dat geldt echter veel minder voor de lagere inkomens. Voor hen geldt dat ze verdere verduurzaming niet kunnen betalen. En dan te bedenken dat lagere inkomens vaker in energie-onzuinige woningen wonen.
Lagere inkomensgroepen wonen echter ook vaker in appartementen. 29% van de huiseigenaren met het laagste inkomen woont in een appartement tegen 9% van de hoogste inkomens. Het verduurzamen van een appartementencomplex is doorgaans complexer dan een woonhuis. De besluitvorming binnen de Vereniging van Eigenaren VvE) verloopt bovendien vaak erg traag.
Conclusie
Dat neemt allemaal niet weg dat lagere inkomens te kennen geven niet bereid zijn om in de toekomst in verduurzaming te investeren. Dat heeft opnieuw minder voor de hand liggende gevolgen. Dat betreft opnieuw de waardestijging. Het prijsverschil tussen energiezuinige en onzuinige woningen neemt toe. Hogere inkomens die verduurzamen, profiteren van lagere energielasten en op termijn van een hogere waardestijging. Ook hier hebben de lagere inkomens het nakijken.
En dan nog een kleinigheidje, maar toch. Appartementen worden om financiële redenen steeds kleiner, zeker in de Randstad. Lagere inkomensgroepen wonen zoals al genoemd vaker in zulke appartementen. In 2022 had 25% van de appartementen een oppervlakte van minder dan 75 m2. In 2023 was dat percentage al opgelopen tot 35%. De koopstarter met schenking kan een huis kopen in de betere buurten van stad en dorp. Het is een kleinigheidje, maar toch. Het onderstreept nogmaals de groeiende tweedeling op de woningmarkt.
Bronnen:
ING Research, diverse publicaties
WoonOnderzoek 2024
