Dit hoge aanbod heeft ervoor gezorgd dat huizenprijzen minder hard stegen. Dat is allemaal goed nieuws voor de koopstarter. Althans, dat zou je denken, maar de werkelijkheid ziet er anders uit en veel minder rooskleurig.
Financiële bereikbaarheid
De afgelopen jaren zijn de huizenprijzen steeds sneller gestegen. Die hoge prijzen gaan steeds meer het gedrag beïnvloeden van potentiële huizenkopers. Onderzoek toont aan dat de koopgeneigdheid daalt. Wie wil verhuizen, denkt niet meer automatisch aan een koopwoning. Vooral bij jongere generaties loopt de koopgeneigdheid terug, ook onder stellen.
Eigenlijk is het niet zo vreemd dat de koopgeneigdheid vermindert. Zoals gezegd; huizenprijzen zijn steeds verder omhoog geklommen. De stijging is ook een stuk harder gegaan dan de loonontwikkeling.
Een voorbeeld mag dit duidelijk maken. Zo rond 2010 was de doorsnee geprijsde koopwoning ongeveer Euro 150.000 goedkoper dan wat je op twee modale jaarinkomens kon lenen. Vandaag de dag is dit verschil nog maar Euro 50.000. De leencapaciteit is dus fors teruggelopen.
De harde werkelijkheid is echter dat ongeveer twee op de drie huishoudens een jaarlijks inkomen heeft van minder dan tweemaal modaal.
Dat betekent feitelijk dat het zogeheten mediane bruto jaarinkomen van een huishouden al enkele jaren onvoldoende is om een doorsnee geprijsd huis te kopen. Het mediane inkomen van een huishouden bedroeg in 2023 pakweg 1,5 maal het modale inkomen van Euro 41.500. Concreet betekent dit dat de financiële bereikbaarheid van koopwoningen sterk verminderd is.
Anders gezegd, met twee modale inkomens of met een enkel doorsnee huishoudensinkomen kun je een steeds kleiner deel van het aanbod van koopwoningen financieren.
In 2023 kon een potentiële koper met twee modale inkomens ongeveer 64% van alle verkochte koopwoningen financieren. Voor doorsnee huishoudens met een doorsnee inkomen waren de mogelijkheden beduidend minder. Nog slechts 37% van de verkochte woningen was financieel binnen handbereik. Ongeveer 2 op de 3 woningen waren dus financieel onhaalbaar.
Dat wil nogal wat zeggen en wel dat het gros van de koopwoningen buiten bereik ligt van de 45-minners in dit land. De helft van de 45-minners verdient minder dan het doorsnee huishoudensinkomen. In 2023 bedroeg dat Euro 66.800.
Koopstarter
De gevolgen van deze trend op de woningmarkt laten zich raden. De koopstarter heeft in de regel een hoger inkomen dan degene die naar een huurhuis wil verhuizen. Tenminste twee modale inkomens lijkt de norm te worden voor de koopstarter.
In 2024 hadden 45-minners die het lukte om een eerste huis te kopen een huishoudensinkomen van bijna Euro 88.000. Dat inkomen ligt hoger dan van ruim 64% van alle zelfstandige huishoudens in dit land.
Een andere opvallende ontwikkeling is, dat het bruto huishoudensinkomen de laatste jaren bovengemiddeld snel is gestegen. Dat komt echter niet, omdat de koopstarter massaal meer is gaan verdienen, maar veeleer doordat lagere inkomensgroepen steeds meer afhaken op de woningmarkt. De hoge inkomens blijven derhalve over.
Schrale troost
Die mooie ontwikkeling van het mediane huishoudensinkomen is meer en meer een schrale troost. In 2024 konden potentiele koopstarters op basis van dit inkomen Euro 331.000 lenen. Bij een gemiddelde koopprijs van pakweg Euro 400.000 kom je echter tekort. Zoals al eerder geconstateerd, twee op de drie koopwoningen zijn in de praktijk te duur.
Er is echter nog iets anders opvallend. Anno 2025 is er onder koopstarters absoluut geen sprake van een afname in financiele bereikbaarheid. Sterker nog, de armslag lijkt te verbeteren. Ook hier ligt de conclusie voor de hand. Steeds meer lagere inkomens haken af op de woningmarkt.
Ook hier is een aanvulling op zijn plaats. De schenking van (schoon)ouders gaat een steeds grotere rol spelen. In 2018 kreeg slechts 19% van de koopstarters een schenking. Dat percentage is nu gestegen naar 30% en bijna 28% kreeg meer dan Euro 100.000 geschonken.
Conclusie
Meerdere conclusies liggen voor de hand. De belangrijkste is wel, dat de koopkansen voor 45-minners steeds meer afnemen. Hun mediane inkomen is simpelweg te laag. Het eigen woningbezit neemt onder deze groep af en dan vooral onder de groepen met een laag- en middeninkomen. Ook is duidelijk dat onder alle leeftijdsklasses tot 45 jaar het woningbezit afneemt. Misschien dat van uitstel uiteindelijk afstel komt, want het inkomen blijft doorslaggevend.
