Wat de val voor de woningmarkt betekent laat zich gemakkelijk raden. Nederland zit op slot en dat zal de komende maanden niet veranderen. De doelstelling van 100.000 woningen per jaar erbij wordt nagenoeg onhaalbaar voor de komende jaren.
Toch is niet alles reddeloos en redeloos. Vergrijzing gaat de komende jaren de tekorten behoorlijk terugdringen.
Verhuisdynamiek
Vergrijzing staat als het om wonen gaat in een kwade reuk. De babyboomers onder ons wonen in grote huizen, worden steeds ouder, vertonen weinig behoefte om te verhuizen en blokkeren daardoor de doorstromingskansen voor jongeren. Die klacht is niet ongegrond. De verhuisgeneigdheid bij huishoudens boven 55 jaar is amper 7%.
Toch is het verstandig om iets verder te kijken dan de dag van vandaag. Dan verandert het perspectief behoorlijk. Dat althans leert een artikel in het Tijdschrift voor de Volkshuisvesting uit 2013. Dat is een poos geleden alweer, maar dat doet niets af aan de waarde van het artikel.
Er komen steeds meer oudere huishoudens. Dat was in 2013 al het geval en dat is nu nog steeds zo. In 2040 zal ongeveer de helft van alle huishoudens 55+ zijn. Tot 2025 zal vooral het aantal huishoudens in de leeftijdsklasse 55-64 jaar groeien, in de jaren daarna zullen dat vooral de 65+ huishoudens zijn.
Van stagnatie naar dynamiek
Bezien vanuit 2023 betekende vergrijzing in eerste instantie stagnatie. Immers, we hebben al kunnen vaststellen dat hoe ouder iemand wordt, hoe geringer zijn verhuisgeneigdheid is. Er komt echter een omslag. Niemand leeft immers eeuwig en dat geldt ook voor de babyboomgeneratie. Tussen 2025 en 2030 bereikt de voorhoede van deze generatie de leeftijd van 80 jaar.
Leden van deze generatie zijn geboren tussen 1945 – 1960. Het ligt voor de hand dat leden van deze voorhoede om wat voor redenen dan ook hun woning zullen verlaten. Dat proces zal geleidelijk versnellen en dat heeft gevolgen voor de woningmarkt. Het PBL schatte in die jaren dat het om pakweg 90.000 woningen zou gaan in 2030. Het kan niet anders of zulke aantallen gaan meewegen in de verhouding tussen vraag en aanbod.
Het is nog even wachten om te mogen concluderen of de auteurs uit 2013 gelijk krijgen. De eerste helft van hun betoog klopt in ieder geval. De vergrijzing is een rem op de doorstroming. De komende tien jaren moeten echter een versnelling in de uitstroom van babyboomers laten zien, waardoor steeds meer huizen op de markt komen, waardoor de verhoudingen tussen vraag en aanbod gaan veranderen.
Waar de voorlopers van de Babyboomgeneratie, de leden van de Stille Generatie, veelal een huurwoning achterliet of nog laten, zullen de Boomers meestal een koopwoning verlaten. Tussen 65% - 70% van de Boomers heeft een eigen huis. Voor de Stille Generatie bedroeg het aandeel eigen huis minder dan 50%. Rond 2030 zullen er door uitstroom naar schatting 50.000 koopwoningen op de markt komen. Dat is in orde van grootte van de totale nieuwbouwproductie van voor de kredietcrisis. Anno 2025 halen we dat niveau bij lange na niet! Deze uitstroom zal voor een nieuwe dynamiek op de markt voor koopwoningen zorgen. Dat kan niet anders.
Regionale verschillen
In Nederland groeien de verschillen tussen de diverse regio’s als het gaat om de economische en demografische dynamiek. De Randstad oefent nog steeds een magneetwerking uit op jongeren dankzij de economische dynamiek. In een aantal grensregio’s zien we juist het omgekeerde. Daar zien we bevolkingskrimp als gevolg van een tanende economische dynamiek. Jongeren trekken er weg en de ouderen blijven achter. De komende uitstroom zal in het laatste geval kunnen leiden tot leegstand en scherpe prijsdalingen.
In economische sterke regio’s als de Randstad en bijvoorbeeld Noord-Brabant ziet het beeld er heel anders uit. Hier is de bevolking gemiddeld jonger, zijn er meer huurwoningen en zijn de huizenprijzen hoger. Men mag echter niet uit het oog verliezen, dat er in deze regio’s ook veel oudere huishoudens zijn. Als de uitstroom in deze regio’s eenmaal goed op gang is gekomen, kan dat waarschijnlijk een dempend effect op de prijsontwikkeling hebben.
Voor de zogeheten intermediaire zones is het beeld gemengd. Aannemelijk is echter, dat de uitstroom van Babyboomers gaat uitmonden in een ontspanning van de woningmarkt. Dat kan resulteren in een neerwaartse druk op de woningprijzen.
Voorspellen is moeilijk, juist omdat het de toekomst betreft. Met de nodige slagen om de arm houdende lijkt de conclusie gerechtvaardigd dat na 2030 woningprijzen in Nederland over een langere periode weinig stijging meer zullen kennen. Die trend kan regionaal sterk verschillen, zoveel is ook duidelijk.
Een andere conclusie is dat het aan beleidsmakers is om wel of niet rekening te houden met deze komende trends. Te vaak kiezen lokale politici nog voor oplossingen in het hier en nu zonder rekening te houden met trends die nu al onmiskenbaar op gang komen. Dat kan tot onaangename verrassingen leiden over pakweg 10 jaar.
