Hoe begon het?
Laten we beginnen met de vaststelling dat de renteaftrek zichzelf min of meer heeft overleefd. De wortels ervan gaan terug naar het jaar 1893. Ja, u leest het goed. De aftrek was toen onderdeel van de Wet op de Vermogensbelasting. In de loop van de 20ste eeuw kwam er de doelstelling bij het eigen woningbezit te bevorderen.
Die doelstelling is met een eigen woningbezit van 57% van de woningmarkt ruimschoots verwezenlijkt. Dat is eigenlijk al voldoende reden om afscheid te nemen van de regeling. Het had ook gemakkelijk gekund. We hebben immers een periode achter de rug van extreem lage rentevoeten. Afschaffen was nagenoeg pijnloos verlopen.
Figuur 1 De Nederlandse woningmarkt door de jaren heen
Bezwaren
In de discussie over wel of niet afschaffen valt te pas en te onpas het woord onkosten. Tegenstanders wijzen er steevast op dat de nettorentelasten voor de eigenaar van een huis zullen oplopen. Ze vergeten erbij te vertellen dat er een fors prijskaartje hangt aan de aftrekregeling. Die kost al snel Euro 10 miljard ofwel 1% van het bbp.
Dat zijn echter niet de enige kosten. Laten we daarom de bezwaren tegen de regeling op een rijtje zetten.
Een groot bezwaar is het prijsopdrijvend karakter. Er zijn in Nederland te weinig woningen en dan met name koopwoningen. Ergo, de prijzen stijgen. De aftrek versterkt dat effect nog eens en heeft daarmee een marktverstorende uitwerking.
Het tweede bezwaar is budgettair van aard. Het is een aanslag op de overheidsfinanciën en dat in een tijd dat geld schaars begint te worden. Bizar is bovendien dat huurders aan de regeling meebetalen en ook mensen die helemaal geen woning hebben.
Bedenk daarbij dat de woningbezitter gemiddeld rijker is dan de huurder. Dan komen we automatisch terecht bij het 3de bezwaar. De regeling bevordert ongelijkheid. Hoe hoger het inkomen is, des te groter het voordeel van de aftrek.
En dan tenslotte, het is correct dat de renteaftrek de nettorentelasten van de kopers verlaagt. Maar vaak brengt de regeling met zich mee dat er een groter bedrag wordt geleend. Dat betekent dat de maandlast amper of niet verlaagd wordt. Zonder aftrek zijn de rentelasten weliswaar hoger, maar de aflossing wordt lager omdat potentiële kopers minder kunnen lenen. Het netto-effect van de afschaffing is daarmee minder groot dan voorstanders van de regeling doen voorkomen.
Beëindiging
In de loop van de afgelopen 130 jaar is de soort regeling meerdere keren aangepast, maar de hoofdlijnen zijn overeind gebleven. Wat ook overeind blijft is dat alle maatregelen een langjarig en ingewikkeld proces vormen.
Ook politieke partijen die voor afschaffing zijn, willen een zeer geleidelijke afbouw, maar zijn koopstarters van vandaag de dag daarmee geholpen? Nee, zeggen Swank en Van der Windt in hun recent ESB-artikel Stop per direct met de hypotheekaftrek bij nieuwe leningen. De titel laat niets aan duidelijkheid over. De auteurs laten zien dat een snelle afbouw op termijn weinig negatieve effecten heeft en dat het de overheidsfinanciën stut.
Daarom pleiten ze voor de renteaftrek voor nieuwe hypotheken per direct te stoppen. Voor lopende hypotheken blijft de aftrek overeind. Verrassenderwijs zou dit ook moeten gelden bij verhuis. De verhuizers nemen als het ware hun aftrek mee. Dat zou betekenen dat de groep potentiële kopers in twee subgroepen uiteen valt. Een groep die hun fiscaal ondersteunde hypothecaire lening kunnen mee nemen en zij die dat voordeel niet hebben. De nieuwkomers hebben dan duidelijk het nakijken. Het zou beter zijn de aftrek ook bij verhuizing af te schaffen.
Afschaffing of beëindiging heeft twee duidelijke voordelen. Het heeft invloed op de huizenprijzen en de maatregel blinkt uit door eenvoud. Een nadeel is natuurlijk dat de huizenbezitter de waarde van hun huis zien dalen of minder groeien. Daar staat tegenover dat huizenbezitters de laatste decennia flink profijt hebben gehad van de aftrek en ook nog eens de waarde van hun huis fors hebben zien stijgen. Natuurlijk kan het gebeuren dat recente koopstarters door de nieuwe maatregel een woning hebben gekocht met een hypotheek die tijdelijk onder water komt te staan. Maar de vrees daarvoor is misschien toch iets te aangedikt. Hert is nog maar zeer de vraag of huizenprijzen bij de huidige krapte spectaculair gaan dalen. Eerder lijkt een minder sterke stijging voor de hand te liggen.
Conclusie
De hypotheekrenteaftrek is een verstoring van de woningmarkt en leidt tot onnodig hoge huizenprijzen. Die zorgen weer voor onnodig hoge maandlasten voor koopstarters. Een langzame afbouw lijkt onnodig ingewikkeld te worden. Het is nog maar de vraag of de belastingdienst over de juiste informatie beschikt om in 3031 de in 2001 afgesproken looptijdbeperking tot 30 jaar te effectueren.
Afschaffen lost natuurlijk niet alle problemen op. Het kan er wel voor zorgen dat huizenprijzen onnodig ver de lucht in schieten, waardoor jonge gezinnen zich onwenselijk diep in de schulden moeten steken.
Bronnen:
MeJudice, De hypotheekrenteaftrek moet je niet geleidelijk, maar juist snel afbouwen. Oktober 2025
Swank, J en N. Van der Windt, Stop per direct met de hypotheekaftrek bij nieuwe leningen. ESB september 2025
