De wachttijden voor sociale huurwoningen zijn in stedelijke gebieden opgelopen van 8 tot 15 jaar. Voor koopwoningen lijkt er aan de stijging van de prijzen maar geen einde te komen. Het tekort is opgelopen tot pakweg 400.000.
Het is niet moeilijk oorzaken aan te wijzen voor het groeiend tekort. Er worden simpelweg jaarlijks te weinig nieuwe woningen gebouwd. Ter verklaring daarvan kunnen we wijzen op het stikstofprobleem, stroperige procedures en een teveel aan te strenge regels.
Maar er is ook gebrek aan personeel, krapte op het stroomnet en een geringere financiële slagkracht bij de woningcorporaties. De problemen zijn groot en ook nog eens lastig aan te pakken. Het stikstofprobleem kan worden opgelost, maar het gebrek aan handjes blijft, evenals het gebrek aan capaciteit op het stroomnet
Regels, regels en nog eens regels
De vraag is dan ook of het huidige beleid, door alleen maar te concentreren op bouwen, bouwen en nog eens bouwen, wel de juiste weg is. Moeten we niet alleen naar de aanbodkant, maar ook naar de vraagkant kijken? De overheid oefent immers met haar regelgeving invloed uit op beide kanten van de woningmarkt. We noemen enkele voorbeelden:
Aan de aanbodkant heeft de overheid geregeld dat ruimtelijke ordening bepaalt waar kan en mag gebouwd worden. Hiermee wordt het aanbod beperkt. De winstbelasting voor de woningbouwcorporaties beperkt hun slagkracht. De fiscale behandeling van huurhuizen heeft ertoe geleid dat veel huurbazen hun bezit van de hand doen. Dan zijn er de kwaliteitseisen voor nieuwe huizen. Die maakt de bouw van nieuwe huizen duurder en daarmee minder aantrekkelijk.
Aan de vraagkant zien we dat de hypotheekaftrek het kopen van een eigen huis aantrekkelijk maakt. Daar staat tegenover dat de aftrek de prijs van een huis omhoog jaagt. Sommige huren zijn niet meegestegen met het algemene huurniveau. Een oudere die graag zou verhuizen naar een kleinere woning, kan zomaar veel meer huur moeten betalen. Mensen met een uitkering, die willen gaan samenwonen, raken een deel van hun inkomen kwijt. Daardoor blijft het voor bijna iedereen meer aantrekkelijk om in zijn of haar eigen huis te blijven wonen. En zo zijn er nog veel meer regels die direct of indirect invloed uitoefenen op de woningmarkt.
De aanbodkant
Voor het oplossen van de tekorten wordt eerst en vooral naar de aanbodkant gekeken. Alle politieke partijen willen dat het aantal nieuwbouwwoningen omhoog moet. Daarbij geldt het getal van 100.000 nieuw woningen ongeveer als de Heilige Graal. Gemakshalve vergeten politici en beleidsmakers dat het getal van 100.000 niet meer waargemaakt is sinds 1990. Hoe realistisch is deze (politieke) opdracht eigenlijk?
En dan zijn er nog de kosten. ABF Research heeft becijferd dat er tot 2040 pakweg 1,2 miljoen woningen gebouwd worden. Daar hangt echter een behoorlijk prijskaartje aan. Het Centraal Bureau voor de Statistiek heeft becijferd dat het al snel om Euro 200 miljard gaat. In deze berekening zijn bijkomende zaken als grond, bouwvergunningen of aansluitingen voor nutsvoorzieningen niet meegenomen. De echte kosten liggen dus nog veel hoger. Sommige berekeningen komen uit op een factor 2. Het kost dus handenvol geld om het woningmarktprobleem van vandaag via de aanbodkant op te lossen. Hoe reëel is die oplossing van bouwen, bouwen, bouwen eigenlijk? Enige scepsis is toch zeker op zijn plaats!
De vraagkant
Als de aanbodkant onvoldoende mogelijkheden biedt om het tekort aan woningen op te lossen, biedt de vraagkant dan wellicht onvermoede oplossingen? Biedt het afbouwen van de hypotheekaftrek mogelijkheden? Die aftrek heeft een prijsopdrijvend effect en is kostbaar. Het kost de overheid jaarlijks Euro 11 miljard. Maar doet het wat voor het aanbod van woningen? Dat is maar beperkt. Als de aftrek over een langere periode wordt afgebouwd, dan zal het effect nog beperkter zijn en maar weinig zoden aan de dijk zetten.
Kunnen we wat met de huursubsidies? Je zou kunnen stellen, dat mensen die huursubsidie ontvangen te duur wonen. In een vrije markt zouden ze misschien kleiner wonen of een goedkoper huis zoeken. Maar dat laatste is geen reële optie. Er zijn geen huizen. Snijden in de huursubsidie levert waarschijnlijk meer problemen op dan dat het problemen oplost.
Een minder voor de hand liggende mogelijkheid is om de bestaande woningruimte beter te benutten. Het gebruik van een huis is de afgelopen decennia stevig gedaald. Bedroeg het aantal personen per huishouden in 1965 nog 3,5, in 1980 was dat aantal al gedaald naar 2,8 om vervolgens in 2024 nog slechts 2,1 te bedragen. Een kleine gemiddelde stijging met zeg maar 0,1 persoon zorgt ervoor dat 780.000 mensen extra in de bestaande woningen passen.
Woningen intensiever gebruiken kan door het financieel aantrekkelijker te maken en door de regelgeving te veranderen en te versoepelen. Bij koophuizen mag je dan denken aan het verhuren van deelruimte, samenwonen zonder relatie en om het splitsen van bestaande woningen gemakkelijker en/of mogelijk te maken. In al deze gevallen gaan meer mensen op bestaande vierkante meters wonen.
Terzijde, Nederlandse woningen bieden veel vierkante meters per persoon. Het gaat om gemiddeld 63 m2 per persoon. In Frankrijk bedraagt dat maar 45 m2 per persoon en in het VK is dat getal 44 m2. In Europees verband zijn we koploper qua woonoppervlakte per persoon en tegelijkertijd het dichtst bevolkte land. Dat is toch bijzonder.
Sleutelen aan de vraagkant kan positief uitpakken tegen acceptabele kosten. Als een aanpassing duizenden woningen oplevert dan scheelt dat in de uitgaven die nodig zijn om de woningbouw te versnellen en in de kosten van bouwen an sich. 100.000 woningen bouwen kost al snel Euro 15 – 30 miljard. Er kan ook een economische stimulans van uit gaan als mensen gemakkelijker kunnen verhuizen voor een betere baan.
Samenvattend
Ergo, het kan heel nuttig zijn om ‘bouwen, bouwen, bouwen’ en ‘woningen beter benutten’ te vergelijken in een maatschappelijke koste-batenanalyse. Slimmer overheidsingrijpen kan zorgen voor veel minder woningmarktkrapte tegen lagere maatschappelijke kosten. Het klinkt bijna te mooi om waar te zijn!
Bron: Mejudice.nl, oktober 2025
