Stelling DNB
Nog niet zolang geleden kwam de Nederlandsche Bank met een rapport naar buiten: Voldoende vraag, tekort aan kapitaal over de vraag: wie gaat de nieuwbouw van huurwoningen financieren?
In dit rapport stelt de bank ondermeer dat de woningbouw in de huursector nagenoeg volledig door binnenlandse en buitenlandse institutionele beleggers wordt gedomineerd.
Die institutionele beleggers zouden pakweg 16.000 woningen per jaar moeten bouwen. Ongeveer 50% in de gereguleerde huursector en zo’n 50% in de vrije huursector. De kosten komen neer op € 6,4 miljard per jaar.
En daar zit hem volgens DNB de pijn. Nederlandse institutionele beleggers zouden over te weinig kapitaal beschikken om dat bedrag te beleggen in nieuwe huurwoningen. Zonder hulp van buitenlands institutioneel kapitaal kan het getal van 16.000 huurwoningen per jaar geen werkelijkheid worden.
Overige verhuurders
Maar kloppen de cijfers van DNB wel? Tabel 1 toont de aantallen gebouwde woningen in de jaren 2018 – 2024. De tabel maakt duidelijk dat het merendeel van de woningbouw bestaat uit nieuwbouw. Toch is het aandeel overige toevoegingen met 27% van het totaal substantieel te noemen. Vooral bij overige verhuurders is het aandeel overige toevoegingen hoog.
Figuur 1 - Totale woningbouw naar eigendom, 2018 - 2024
De grote rol van overige verhuurders is duidelijk te zien als we een procentuele verdeling maken van de drie eigendomscategorieën.
Figuur 2 - Eigendomscategorieën, 2018 – 2024
Opvallend is het geringe gewicht van de woningcorporaties. Dat bedraagt slechts 18%. Dat geringe percentage in die periode laat zich gemakkelijk verklaren. Het is vooral toe te schrijven aan de verhuurdersheffing in de periode 2013 – 2022. In die periode hebben de woningcorporaties substantieel minder gebouwd. Voor de overige verhuurders was deze periode echter zonder meer gunstig. Er was een groeiend woningtekort en de kapitaalmarktrente was relatief laag.
In 2023 zette het herstel van de koopwoningmarkt is. Gelet op de tekorten lagen mooie waardestijgingen in het verschiet.
Al die factoren maakten woningbouw aantrekkelijk. Anno 2026 is het allemaal wat minder. De kapitaalmarktrente is gestegen en de verwachting is dat het met de waardestijging ook wat minder zal gaan of zelfs negatief kan worden. Tenslotte is er natuurlijk de huurprijsregulering die woningbouw minder aantrekkelijk maakt.
Overige verhuurders versus institutionele beleggers
Aan het begin van het artikel hebben we ons afgevraagd of de beoordeling van de markt voor woningbouw door de Nederlandsche Bank wel helemaal correct was. De Bank legde heel veel nadruk op de prestaties van institutionele beleggers. Maar is die fixatie wel terecht? Wat wordt het beeld als we proberen in kaart te brengen hoe groot de rol van de institutionele beleggers is binnen de categorie overige verhuurders.
We hebben al gezien dat de rol van overige verhuurders zwaar meeweegt in de totale woningbouw. We zetten nog wat cijfers op een rij.
Figuur 3 - Woningbouw van overige verhuurders, 2018 - 2024
De cijfers maken twee dingen duidelijk. Sinds 2022 is een dalende trend te zien; zowel bij nieuwbouw als bij overige toevoegingen. Maar dat neemt niet weg dat de jaarlijkse productie nog royaal boven het door DNB beoogde streefgetal van 16.000 nieuwe huurwoningen per jaar ligt.
Het is overigens wel afwachten of de negatieve tendens van de laatste jaren doorzet. Verslechterende marktomstandigheden voorspellen weinig goeds in dit opzicht.
Wat tenslotte nog overblijft is de vraag hoe groot de rol van de institutionele beleggers is binnen de categorie overige verhuurders. Voor een juiste weging van die rol kunnen we niet terecht bij het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Die heeft die informatie niet. Gelukkig publiceert Capital Value wel de informatie over nieuwbouw en transformaties door institutionele beleggers. Het beeld dat door Capital Value gepresenteerd wordt, is dat van een dalend aandeel voor institutionele beleggers.
Figuur 4 - Omvang van nieuwbouw en transformaties van institutionele beleggers, 2028 – 2024
Tussen 2018 en 2024 is het aandeel gedaald van 44% naar 21% van de categorie overige verhuurders. Dat is meer dan een halvering vergeleken met bijvoorbeeld 2019. Deze daling is vooral toe te schrijven aan het wegvallen van de rol van buitenlandse institutionele investeerders. Het gaat dan om pakweg 4.200 huurwoningen per jaar. Hun terugtreden is deels toe te schrijven aan de oorlog in Oekraïne en de daarmee gepaard gaande oplopende inflatie en rentestijgingen. Het is echter deels ook toe te schrijven aan het verslechterde investeringsklimaat in Nederland.
Ruim 4 op de 5 internationale beleggers geeft desgevraagd aan dat zij investeren in huurwoningen in andere landen. Gelukkig is echter de rol van de buitenlandse en binnenlandse institutionele belegger minder zwaarwegend dan de Nederlandsche Bank in haar genoemde onderzoek veronderstelt. De basis voor de categorie overige verhuurders is gelukkig breder, dankzij de private verhuurders. Wie of wat die zijn, laat zich moeilijk raden. Ook hierover heeft het CBS geen informatie voorhanden.
Bronnen:
.jpg)
