Er gloort een beetje licht aan het einde van de tunnel

Het gevolg is dat steeds grotere groepen van vooral jongeren voor een reeks van jaren niet meer op de woningmarkt terecht kunnen. Er is immers niet alleen een tekort aan koopwoningen, maar misschien nog wel meer aan betaalbare huurwoningen. Kapitaalkrachtige beleggers graaien immers de schaarse woningen voor de ogen van nooddruftige jongeren weg om ze vervolgens voor veel geld aan diezelfde starters op de woningmarkt te verkopen.

Rampjaar 1672

De toestand op de woningmarkt laat zich vergelijken met het rampjaar 1672. De Republiek werd van drie kanten aangevallen. De binnenlandse situatie laat zich in drie korte begrippen samenvatten: de bevolking was redeloos, de regering was radeloos en het land was reddeloos. Uiteindelijk is het allemaal toch nog goed gekomen en misschien geldt dat ook voor de woningmarkt. Voor het eerst sinds jaren is er een flintertje goed nieuws en gloort er zowaar een straaltje hoop.

Figuur 1 Verwachte bevolkingsgroei

Om maar met de deur in huis te vallen. Dankzij de pandemie van de afgelopen twee jaren is de bevolking minder hard gegroeid dan was geprognosticeerd. De bevolkingsgroei is gehalveerd door het hoge aantal coronadoden en een sterk verminderde immigratie. De woningbouw is echter met 75.000 nieuwe woningen op peil gebleven. En zo kan het gebeuren dat het woningtekort in 2020 is gedaald van 4,2% naar 3,5% ofwel een tekort van 279.000 woningen. De normale spanning op de woningmarkt bedraagt een tekort van pakweg 2%. Er is dus nog een lange weg te gaan.

Toename huishoudens

Dat is onbetwist zo, want voor de woningmarkt is de bevolkingsgroei minder van belang dan de groei van het aantal huishoudens en de verschillende types huishoudens. Dan mogen we tot 2034 een gestage groei verwachten van 10,5% ofwel een toename van 849.000 huishoudens. Als het om types huishoudingen gaat, zet de groei van het aantal alleenstaanden fors door. Van die 849.000 nieuwe huishoudens tot 2034 bestaat 70% uit alleenstaanden. Het aantal gezinnen neemt in vergelijking met een magere 11% toe. Als we naar de verschillende regio’s kijken, dan is de groei het sterkst in steden als Amsterdam, Den Haag en Utrecht, maar ook regio’s als Ede en Amersfoort groeien fors. Aan de randen van het land, in regio’s als Sittard/Heerlen, Maastricht en Emmen, is sprake van een beperkte daling.

Jan Schaefer

Wat mogen we ondertussen verwachten van de woningbouw in dit land? In gelul kun je niet wonen, zei de PvdA politicus Jan Schaefer ooit en dat is een waarheid als een koe. Voor de heel korte termijn ziet het er niet goed uit. Stikstofproblematiek en coronacrisis hebben roet in het eten gegooid, waardoor vertragingen in de bouw zijn opgetreden. Ook was het aantal afgegeven bouwvergunningen in 2018 en 2019 gedaald. Het kan dus niet anders dan dat het aantal opgeleverde woningen over 2020 en 2021 lager zal uitvallen dan in de jaren daarvoor. Pas vanaf 2023 zal de productie sterk gaan toenemen.

Dat moet er dan in resulteren dat er in 2034 netto 990.000 woningen zijn bijgekomen. Dat is een groei van ruim 12%. Dat is minder imposant dan het lijkt, want ongeveer 75% van die nieuwe woningen is nodig om de groei van de huishoudens enigszins bij te benen. Slechts 9% duwt het tekort omlaag richting 2%. Het is sprinten zonder echt vooruit te komen. Er mag dus niet veel misgaan.

Figuur 2 Huishoudensgroei (%) woningmarktregio, 2021 t/m 2034

Toch is ook hier enig optimisme op zijn plaats. Een lagere groei van de huishoudens in de komende jaren en een meevallende woningproductie heeft waarschijnlijk als effect dat het woningtekort niet piekt in 2025, maar in 2024.  Het tekort zal dan geen 418.000 woningen bedragen (5,1%), maar ‘slechts’ 316.700 (3,9%). Voor de huidige woningzoeker is dit maar een zeer schrale troost, maar het perspectief verbetert en dat is al heel wat na jaren van alsmaar tegenvallende trends. Er is echter niet zoveel speling. Zoals de zaken er nu voorstaan, moeten er tot 2035 gemiddeld 83.000 woningen per jaar bijkomen. Dat mag met recht een uitdaging genoemd worden gelet op de huidige problemen in de bouwwereld.

Types en trends

Woningen bouwen is één, maar de juiste woningen bouwen is twee. In Nederland worden niet de juiste woningen gebouwd, omdat aannemers nu eenmaal liever dure huizen in aanbouw nemen met een hogere winstmarge. Er is in Nederland dan ook een chronisch tekort aan goedkopere koopwoningen en sowieso huurwoningen. ABF Research heeft daarom berekend wat de ideale mix is voor de periode tot 2035. Uit het onderzoek komt naar voren, dat de komende jaren het accent hoort te liggen op de goedkopere koopwoningen. Dat betekent jaarlijks 28.000 woningen met een prijs tot € 310.000 (prijsniveau 2020), 15.000 woningen met een prijs tot € 480.000 en 9.000 woningen met een prijs boven € 480.000.

In het ideale bouwprogramma bestaat 63% uit koopwoningen en 37% (31.000) uit huurwoningen. Van dat aantal zouden 23.700 woningen moeten vallen onder de noemer gereguleerde huurwoningen, 5.400 onder de noemer middenhuur en 1.900 onder de noemer duur. Verder moet er een verschuiving plaatsvinden van het bouwen van eengezinswoningen naar meergezinswoningen ofwel appartementen. Nu is de verhouding 64% eensgezins en 36% meergezins. De verhouding moet echter naar 51% versus 49% . Zaken als vergrijzing en de groei van het aantal alleenstaanden spelen hier een belangrijke rol.

Figuur 3 Bevolkingsgroei per landsdeel, 2020

Een recente trend, tenslotte, is misschien wel de trek uit de Randstad, gecombineerd met de trek uit de stad. Corona heeft mogelijk invloed gehad op binnenlandse verhuisbewegingen en dan met name de ‘trek uit de stad’. Makelaars signaleren dat de interesse van kopers uit de Randstad voor koopwoningen in gebieden daarbuiten in 2020 verder is toegenomen. Het is aannemelijk dat het thuiswerken door corona, en het toegenomen belang van een privébuitenruimte en voldoende (werk)ruimte in huis, daaraan heeft bijgedragen.

Daarbij is het relevant onderscheid te maken tussen verhuisbewegingen vanuit de stad naar omliggende gemeenten en verhuizingen vanuit de Randstad naar de flanken van de Randstad en overig Nederland. De trek uit de stad naar de suburbs is met het herstel van de koopwoningmarkt (vanaf 2013) aangetrokken, onder andere ook door de hoge(re) prijzen van koopwoningen in de steden. Dat laatste geldt ook voor de verhuisstroom vanuit de Randstad. Vanaf 2018 verhuizen er meer mensen vanuit de Randstad naar de rest van Nederland dan andersom. De Randstad als geheel ‘verloor’ in 2018 per saldo 1.000 inwoners, in 2019 om en nabij 6.000 en in 2020 11,500  inwoners aan andere delen van het land.

Voor de goede orde, het gaat in dit artikel vooral om prognoses en verwachtingen. Het zijn geen zekerheden. Een beetje crisis en onvoorziene trends kunnen de licht optimistische toon helemaal onderuit schoffelen. Eén zaak blijft overeind. Starters en andere woningzoekenden blijven het moeilijk houden.