Lichtpuntjes voor 2025

De oorzaken voor de malaise zijn menigvoud en varieert van politiek onvermogen in Den Haag tot ruzie op lokaal niveau tussen belanghebbende partijen. Het gaat dan om ontwikkelaars, verhuurders, bouwers, gemeentelijke en provinciale wetgevers en egocentrische buurtbewoners die een ‘not in my backyard’ opvatting hanteren en dwarsliggen bij uitbreidingsplannen. Deze opsomming is niet uitputtend.

Nieuwbouw

Toch is er zo af en toe goed nieuws. In de vorige nieuwsbrief hebben we belicht, dat senioren alweer enkele jaren pakweg 50.000 woningen in alle prijsklassen verlaten. Dat doen ze omdat ze elders of kleiner willen gaan wonen of omdat ze komen te overlijden. Inmiddels is de voorhoede van de zeer brede babyboomgeneratie de 80 jaar gepasseerd. Het ligt dus voor de hand, dat de komende jaren het aantal zeg maar vrijkomende seniorenwoningen fors gaat stijgen. Het klinkt misschien wat wrang en cynisch maar het is niet anders.

Het is daarmee ook voor 2025 een lichtpuntje. Dat is maar goed ook, want bijvoorbeeld de nieuwbouw stelde in 2024 teleur en zal dat naar alle waarschijnlijkheid ook doen in 2025. Er zit weliswaar verbetering in de verkoop in 2024, maar de verkoop lag nog altijd 21% lager dan in 2021. En bovendien betekent in dit land verkoop niet vanzelf ook meer opgeleverde huizen. Dat heeft voor een deel te maken met de lange doorlooptijd van bouwprojecten. Het komt erop neer dat er wel huizen verkocht zijn, maar ze zijn nog niet opgeleverd. Dat bevordert de doorstroming ook niet echt.

Vergunningen

Toch is er ook hier weer een lichtpuntje. In 2024 is het aantal bouwvergunningen weer gestegen. In 2024 zijn er meer dan 60.000 vergunningen verleend tegen 55.000 een jaar eerder.

Het aantal ligt nog wel onder het niveau van 2021. Toen ging het om 76.000 vergunningen. Positief is weer wel, dat het aantal woningen waarvan de bouw nog niet gestart is, maar waarvoor al wel een vergunning verleend is nu hoger ligt dan in 2021. Nu de nieuwbouw voorzichtig aantrekt kunnen deze projecten ook van start.

Een snellere stijging van de woningbouw in 2025 is daarmee beslist niet uitgesloten. Een meevaller is nooit weg, want zoals het nu gaat, zal de doelstelling van 100.000 woningen verder weg komen te liggen.

Starters

Nieuwbouw en vrijkomende woningen zijn nodig om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen en zo starters, de jongvolwassenen, op de woningmarkt een kans op een woning te geven. Al jaren heet het, dat de starter de grote verliezer is. Er zijn te weinig woningen en als ze er al zijn, dan zijn ze veel te duur voor de nog beperkte portemonnee. Toch lijkt die treurnis enigszins overdreven. In het afgelopen jaar was meer dan de helft van de huizenkopers een 35-minner. Sterker nog, sinds 2021 groeit hun aandeel weer.

Voor een deel is dat waarschijnlijk het gevolg van beleidsmaatregelen die de starter een steuntje in de rug geven. Het gaat dan bijvoorbeeld om vrijstelling van overdrachtsbelasting en beleid dat woningmarktbeleggers ontmoedigt. Daardoor haken verhuurders af en verkopen ze hun huurhuizen aan de huurder.

In de eerste drie kwartalen van het afgelopen jaar gingen bijna 15.000 woningen over in handen van de eigenaar-bewoner. Het gaat in de praktijk vooral om huurappartementen die naar de koopsector gaan. Ongeveer twee derde van alle huurhuizen in bezit van verhuurders is een appartement. Deze zogeheten uitpondingsgolf is daarmee een belangrijke oorzaak van de toename van het aantal transacties onder jongvolwassenen. Ze kopen vooral appartementen.

Toch is het niet alles goud wat er blinkt voor de jongvolwassenen. De uitpondingsgolf lijkt een tijdelijk fenomeen, dat waarschijnlijk nog in 2025 en misschien tot in 2026 zal aanhouden. Daarna is dit lichtpuntje waarschijnlijk uitgedoofd.

Ook in andere opzichten is het nog veel te vroeg voor Halleluja geroep. Ondanks de opvering van het aantal jonge huizenkopers daalt het eigenwoningbezit nog steeds stevig onder de jongere generaties. In 2008 was nog 28% van de inwoners van 25 – 35 jaar een zogenoemde hoofdkostwinner in een huishouden met een koopwoning. In 2023 was het aandeel gedaald tot 21%.

Misschien een schrale troost, maar ook onder de leeftijdsgroepen 35 – 45 jaar en 45 – 65 jaar daalt het eigenwoningbezit. Alleen bij de leeftijdsgroep 65+ stijgt het aandeel.

Conclusie

De Nederlandse woningmarkt is en blijft een moeizaam verhaal. Er blijven veel beren op de weg die tot herstel moet leiden. Toch zijn er ook lichtpuntjes. Het aantal nieuwbouwvergunningen en nieuwbouwwoningen toont herstel. Maar het is allemaal erg fragiel en tijdelijk, zoals bijvoorbeeld de uitpondingsgolf. En dan zijn er nog de aanhoudende prijsstijgingen, waar we het een andere keer over zullen hebben.

Ondanks alle genoemde lichtpuntjes blijft ook in 2025 het hoofdprobleem, dat de politiek in Den Haag nog steeds niet in staat is een coherent beleid te ontwikkelen waar alle belanghebbende partijen zich in kunnen vinden en waardoor alle neuzen dezelfde richting op wijzen. Wat dat betreft verwachten wij weinig lichtpuntjes in 2025.