In de praktijk blijkt dat gemakkelijker gezegd dan gedaan. Er zijn talloos veel obstakels die snel en veel bouwen verhinderen. Het resultaat van al die obstakels samen is dat bouwprojecten in dit land gemiddeld 8 – 12 jaar duren van start tot sleuteloverdracht. Het kan dan ook niet anders dan dat het woningtekort de komende jaren alleen maar zal toenemen.
Aanbod en vragen lopen uiteen
Als er al gebouwd wordt dan zijn overheidseisen en financiën meestal richtinggevend voor het type woningen dat gebouwd wordt. Zo eist de overheid dat 2/3e van de woningvoorraad in een gemeente betaalbaar moet zijn. Ook nieuwbouwprojecten moeten aan deze eis voldoen.
Door stijgende kosten is die 2/3e meestal niet winstgevend. Ergo, de ontwikkelaars moeten hun winst halen uit het laatste derde deel.
Dan komt de nadruk te liggen op grote en/of luxewoningen. Eigenlijk denken betrokken partijen amper na over de verwachte vraag. Bouwen we wel voor de nabije toekomst? De woningmarkt in Nederland is een aanbodmarkt. Kopers moeten het maar stellen met wat op de markt verschijnt en daarmee basta. Concreet betekent dat, dat het aanbod al meer dan twintig jaar hetzelfde is.
Meer woningen dan ooit tevoren
Die opstelling van de sector heeft onverwachte en onplezierige consequenties. Het woningtekort is niet zozeer een kwantitatief probleem, maar veeleer draait het om het soort woningen. Het klinkt misschien vreemd, maar het aantal woningen per inwoner is nog nooit zo hoog geweest als vandaag de dag. In 2024 telde Nederland 18 miljoen inwoners en die hadden de beschikking over pakweg 8,2 miljoen woningen. Dat is ongeveer 0,45 woning per kop. Vergelijk dat eens met 1950. Ons land telde 10 miljoen inwoners en er waren 2,2 miljoen huizen ofwel 0,2 woning per inwoner. Anders gezegd, in 1950 deelden gemiddeld 5 personen één woning, anno nu zijn er dat 2,19.
Huishoudens
Ondanks de zeer forse groei van het aantal woningen is het tekort alleen maar toegenomen. Het aantal huishoudens groeit sneller dan we woningen bij kunnen bouwen. Gemiddeld bestaat een huishouden nu uit 2,14 personen. Bij de huidige woningvoorraad moeten eigenlijk 2,19 personen in een huis wonen. Het verschil lijkt verwaarloosbaar klein, maar bij 8,37 miljoen huishoudens is er een tekort van 370.000 woningen.
De grootste drijver achter de trend van steeds kleinere huishoudens is de groei van het aantal eenpersoonshuishoudens.
Het aandeel eenpersoonshuishoudens was tot voor kort vooral in de grote steden hoog. Nu zien we hetzelfde gebeuren in landelijke gebieden. Het is niet zo heel vreemd dat ongeveer 84% van de huishoudens tot 25 jaar eenpersoonshuishoudens zijn, maar er is een duidelijke groei te zien in alle leeftijdsgroepen.
Wel zijn er duidelijke regionale verschillen tussen de leeftijdsgroepen te zien. In Zeeland groeit het aantal eenpersoonshuishoudens vooral in de leeftijdscategorie 40 – 80 jaar. Hier speelt vooral vergrijzing een rol.
In Limburg zien we het omgekeerde. Daar groeit het aantal eenpersoonshuishoudens vooral in de jongere leeftijdsgroepen. Hier gaat het dus om bevolkingsgroei. Het is belangrijk om bij deze verschillen stil te staan. De vraag naar eengezinswoningen verschilt immers per leeftijdsgroep.
Gebrekkige afstemming
Eerder hebben we al vastgesteld, dat het aanbod van woningen de afgelopen 20 jaar niet is veranderd. Het aanbod is dus niet meegegaan met veranderingen in de vraag.
Eenpersoonshuishoudingen hebben behoefte aan kleinere en betaalbare woningen. Vooral in landelijke regio’s is dat het geval. Daar is de stijging van dit type huishoudens het grootst. Deze groep heeft maar één inkomen en heeft dus per definitie een beperkte financiële slagkracht.
Het aanbod van kleinere en betaalbare woningen blijft echter sterk achter bij de vraag. De afgelopen 13 jaar is de verdeling tussen kleine en grote woningen amper of niet veranderd. In alle regio’s is er een tekort aan kleine en betaalbare woningen. Dan gaat het om woningen met een oppervlakte van ongeveer 50m2. In de Randstad is het tekort nog het kleinst. Voor ongeveer 82% van de eenpersoonshuishoudens is een passend aanbod, in sommige andere regio’s voldoet de geschikte woningvoorraad slechts voor 44 – 45% van de vraag.
Het ligt niet voor de hand, dat eenpersoonshuishoudens spoedig uit hun benarde positie verlost zullen worden. Zo slaagt Nederland er sinds jaar en dag niet in om de doelstelling van 100.000 woningen per jaar te bewerkstelligen. Het tekort neemt dus alleen maar toe, ook het tekort aan kleine woningen.
De oorzaken voor het niet waarmaken van de doelstelling worden als bekend verondersteld. Zie zijn al sinds jaar en dag dezelfde. Omdat bovendien het aanbod niet of amper verandert blijft het aandeel kleine woningen relatief laag. Het aandeel zal waarschijnlijk nog verder afnemen, omdat er bij gemeenten scepsis bestaat over de vraag naar kleine woningen. ‘Die horen in grote steden. Op het platteland moet je grote woningen bouwen’.
Consequenties
Het uitdijend tekort zal de komende jaren ervoor zorgen dat huizen steeds duurder worden en dat huren blijven stijgen. Dat geldt waarschijnlijk in het bijzonder voor kleinere en betaalbare woningen. Dat proces zal vooral in de landelijke delen van Nederland goed zichtbaar zijn, omdat vraag en aanbod hier het minst op elkaar aansluiten.
Vooral jongeren zullen lijden onder de groeiende tekorten. Ze hebben vaak minder geld en een lager inkomen, omdat ze nog aan het begin van hun carrière staan. Ook zijn ze vaak nog outsiders op de markt. Ze hebben immers nog geen woning. Ook hebben ze het hoogste aandeel eenpersoonshuishoudens. En dat helpt niet. Als ze al kunnen kopen, dan zijn de financiële lasten heel hoog. Dat gaat weer ten koste van andere uitgaven of het opbouwen van een spaartegoed.
Het is daarom niet zo vreemd, dat het percentage eigenwoningbezitters onder jonge huishoudens daalt. Jonge koppels zijn waarschijnlijk geneigd om een mogelijk samenwonen of trouwen uit te stellen totdat er een geschikte en betaalbare woning langskomt. Het kan zelfs zover komen dat ze maar besluiten geen kinderen te nemen. Daar is de maatschappij niet bij gebaat.
Cor Wijtvliet
Bron: ABN Amro
