Het
Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) houdt het simpel. Het zet het aantal
huishoudens met een geregistreerd adres af tegen de bestaande woningvoorraad.
Op basis daarvan komt het CBS tot de conclusie dat er een tekort is van pakweg
110.000 woningen.
Het oplopende tekort aan huizen in de
laatste jaren is een echo van de forse afname van de bouw tijdens en na de
crisis. Waar in de jaren tachtig elk jaar nog meer dan 100.000 woningen werden
opgeleverd, zijn in de vijftien jaar vóór de crisis nog gemiddeld 80.000 huizen
per jaar gebouwd, en sinds 2014 niet meer dan zo’n 50.000 per jaar. De groei
van het aantal huishoudens verschilde in die drie periodes nauwelijks.
Figuur
1 Nieuwbouwproductie blijft dalen
Bij
ABF Research hanteren ze een afwijkende definitie. Hier is het uitgangspunt
eveneens het verschil tussen het aantal huishoudens en het aantal bestaande
woningen, maar het verschil is dat ze bij ABF Research rekening houden met het
aantal tweede woningen en het aantal huishoudens die vrijwillig in
niet‐woningen wonen, zoals caravans. Bovendien worden urgente woningzoekers in
aanmerking genomen. Dat betekent dat de ’gewenste woningvoorraad’ ook een
bepaald percentage leegstaande, op korte termijn beschikbare woningen omvat om
mensen die bijvoorbeeld dakloos worden snel te kunnen huisvesten. Rekening
houdend met deze factoren wordt het woningtekort dan gedefinieerd als het
verschil tussen de gewenste en de daadwerkelijke woningvoorraad
in een gegeven periode. Eind 2016 bedroeg dit tekort 138.510 woningen. Dit zijn
rond de 30.000 huizen meer dan het woningtekort op basis van het verschil
tussen het aantal huishoudens en de woningvoorraad.
De dalende productie is echter niet louter toe te schrijven aan een gebrek aan bouwvakkers en een tekort aan materialen. Er spelen ook structurele en institutionele problemen. Ook die zijn genoegzaam bekend. Denk aan een kleinere rol van de overheid, veranderingen in de woningcorporatiesector, en de betekenis van dure grondposities voor gemeentelijke inkomsten. Als ze bij ABF Research hun sommetjes goed hebben gemaakt, dan wordt de pijn de komende jaren alleen maar groter. In 2020 is het tekort al opgelopen tot meer dan 200.000 om vervolgens heel langzaam te gaan dalen naar 175.000.
Figuur 2 Het woningtekort zal verder oplopen
Het
zijn geen getallen waar je als woningzoekende erg blij van wordt! Maar
misschien is er reden voor hoop, zij het bescheiden. In de Nationale Woonagenda
2018 – 2021 spreekt de overheid het voornemen uit om per jaar 75.000 woningen
aan de voorraad toe te voegen. Dit is een belangrijke interventie om de woningmarkt
in Nederland te stabiliseren, want het zou betekenen dat het woningtekort in de
komende drie jaar niet verder oploopt en in de vijf jaar daarna zelfs zal
afnemen. Een
van de consequenties van de tekorten zal zijn, dat huizenprijzen ook de komende
jaren eerder de neiging zullen hebben om verder omhoog te gaan dan om te gaan
dalen.
De woningcorporaties zijn
een belangrijke partij om de komende jaren de druk op de woningmarkt niet
verder op te laten lopen. Het eerdergenoemde ABF Research heeft aan het begin
van dit jaar een rapport gepubliceerd waarin voornemens en prognoses van de woningcorporaties
zijn vervat. Het goede nieuws luidt, dat de corporatiesector voornemens is om
extra inspanningen te leveren om bij te dragen aan de beschikbaarheid, betaalbaarheid
en duurzaamheid van de voorraad, en aan de leefbaarheid. Corporaties zijn
voornemens om meer nieuwbouwwoningen te bouwen. Daarbij komt de focus meer te
liggen op het realiseren van huurwoningen in de prijsklasse onder de
aftoppingsgrens van € 628,76 huurvergoeding per maand. Verder zijn corporaties
van plan om de huurprijzen minder hard te laten stijgen dan eerder was
voorgenomen. Hiermee draagt de sector bij aan de betaalbaarheid van de woningen.
Met de voorgenomen extra investeringen in woningverbeteringen en
energiebesparende maatregelen vindt ook nog een versnelling plaats in de
verduurzaming van de voorraad. Ten slotte levert de sector met de toegenomen
investeringen in leefbaarheid een extra bijdrage aan leefbare wijken.
Figuur
3 Verwachte nieuwbouw huurwoningen
Na jaren van krimp gaat
het roer om bij de woningcorporaties. In 2016 bestond het totale bezit van de woningcorporaties
uit totaal 2.381.000 huurwoningen. Dat moeten er in 2021 2.045.000 zijn. Dat
betekent dat er jaarlijks 24.000 huurwoningen bijgebouwd moeten worden. Dat
klinkt niet geweldig, maar oorspronkelijk stond er voor de genoemde periode nog
een daling van 10.000 in de boeken. De omslag van krimpen naar bijbouwen gaat
niet vanzelf. Zo werden er in 2016 slechts 15.000 woningen bijgebouwd. Dat ligt
ver onder de prognose van 24.000. Een en ander betekent wel dat er in 2018
ongeveer 31.000 huurwoningen bijgebouwd moeten worden. In de jaren daarna zakt
de productie weer terug.
Het is op zich goed nieuws dat de corporaties weer hun verantwoordelijkheid kunnen en willen nemen om de woningnood in dit land te bestrijden. Echter, hun inspanningen zullen de druk op de woning- en huurmarkt de komende jaren amper verminderen. Het vinden van een betaalbare woning ofwel in de huursector ofwel in de koopsector blijft nog lang een barre tocht door de woestijn. Dat geldt in het bijzonder voor de starters op de woningmarkt. Ze zien zich gesteld voor een schier onmogelijke opgave. Er zijn wel deeloplossingen mogelijk. Een deeloplosing is dat ouders een gedeelte aan hun kinderen schenken, waardoor die in ieder geval in aanmerking komen voor een hypotheek. Niet ieder ouderpaar heeft uiteraard een vermogen op de bank staan. Veel ouderparen hebben echter wel een eigen huis en die stapel stenen vergenwoordigt ook vermogen. Ouderparen met een eigen huis kunnen overwegen hun huis te verkopen en vervolgens terug te huren. Op die manier komt er vermogen vrij om hun kinderen een steuntje in de rug te geven.
Een van de aanbevelingen is om de rol van de belegger in te perken. Dat neemt niet weg dat de geliberaliseerde huurmarkt nog steeds interessant is voor de belegger.
Bron:
ABF research, Volkshuisvestelijke
voornemens woningcorporaties, januari 2018
