Hoe denkt het nieuwe kabinet de alsmaar stijgende woningnood een halt toe te roepen? We bezien de hoofdlijnen van het nieuwe beleid.
Hoofdlijnen
Het Kabinet Schoof heeft in hoofdlijnen de ambitie om de woningnood terug te dringen door jaarlijks 100.000 woningen te gaan bouwen en door de bestaande woningvoorraad beter te benutten. Dat klinkt bekend. Ook vorige kabinetten hadden die ambitie geformuleerd.
Nieuw is wel de inzet om de vraag naar woningen terug te dringen. Dat moet gebeuren door de migratie terug te dringen. Dat zal immers de bevolkingsgroei beteugelen.
Of deze laatste insteek succesvol zal zijn, is nog maar de vraag. Het kabinet concentreert zich vooralsnog op het terugdringen van de asielmigratie en dat is getalsmatig de kleinste groep nieuwkomers.
Noodzakelijke stappen
Welke stappen kan en moet het kabinet concreet zetten om bijvoorbeeld de ambitie van 100.000 woningen waar te maken?
Er gaat in ieder geval extra geld naar de woningbouw. Voorlopig gaat het om een bedrag van Euro 1,5 miljard per jaar tot 2029. Een miljard euro gaat naar woningbouw en een half miljard gaat naar extra investeringen in de infrastructuur.
Is deze financiële impuls voldoende om de woningmarkt vlot te trekken? Betrokken partijen hebben zo hun twijfels. Die denken meer aan een extra rijksbijdrage van Euro 3 – 5 miljard om de grootste belemmeringen uit de weg te ruimen. Dat maakt nogal een verschil.
Aantal woningen uit transformaties en woningsplitsingen, 2015-2021.
Het herbestemmen van bestaande gebouwen naar woningen zou de kans op het bereiken van de grens van 100.000 woningen per jaar moeten vergroten.
Dat is nog maar de vraag. Sinds 2019 laat de trend om kantoren en bedrijfspanden te transformeren naar woningen een dalende lijn zien. Het laaghangend fruit lijkt zo zoetjes aan wel geplukt. Dat betekent dat het aantal transformaties en splitsingen de komende jaren eerder gaat dalen dan stijgen.
Volgens het Economisch Instituut van de Bouw blijkt bovendien in de praktijk dat vooral private huurwoningen een heel grote bijdrage leverden aan transformaties en splitsingen. Jammer genoeg worden private huurhuizen steeds vaker koopwoningen. Beleggers zijn ontevreden over bijvoorbeeld de invoering van de Wet Betaalbare Huur. Daardoor zouden hun rendementen onder druk komen. Gemeenten maken het steeds moeilijker om grotere woningen aan groepen mensen te verhuren wanneer ze niet in gezinsverband samen wonen.
Een maatregel waar eventueel minder discussie over zal zijn en die gemakkelijker is door te voeren is het invoeren van een planbatenheffing.
De almaar stijgende grondprijzen maken nu al pakweg 60% uit van de woningprijs. Een planbatenheffing kan aan die prijsstijging een einde maken door de speculatie van grondeigenaren tegen te gaan. Diverse experts zijn zelfs zo optimistisch dat een planbatenheffing de grondprijs zelfs omlaag kan drukken.
Het toewijzen van meer bouwgrond voor woningen zou eigenlijk een schot voor open goal moeten zijn. Het IBO, wat staat voor Interdepartementale Beleidsonderzoeken heeft geconcludeerd dat Nederland in vergelijking met andere landen weinig grond aan wonen toekent. Meer bouwgrond toewijzen stimuleert de woningbouw, het lijkt een ‘no-brainer.
Er zit echter een addertje onder het gras’. Het Economisch Instituut van de Bouw (EIB) denkt dat pas na 2030 deze nieuwe bouwlocaties grote aantallen woningen gaan opleveren. De maatregel is beloftevol, maar slechts op de langere termijn.
Stadium van concreetheid plannen gebiedsontwikkelingen, 14 oorspronkelijke grootschalige locaties
Meer beleidsvoornemens
Er zijn beleidsvoornemens die op de kortere termijn resultaat opleveren. Een ervan is het voornemen om de procedures te verkorten. Dat kan bijvoorbeeld door de beroepsmogelijkheden te beperken. Beroepsprocedures leiden tot grote vertragingen bij nieuwbouwprojecten. Ongeveer een derde van de nieuwbouwprojecten loopt vertraging op doordat bijvoorbeeld de buurt bezwaar aantekent.
Daarmee zijn we er nog niet. Lagere, maar ook hogere overheden kunnen zich inspannen om de woningbouw vlot te trekken. Misschien is het verstandiger om de betaalbaarheidseisen te versoepelen. Nu is het zo, dat tweederde van de nieuwbouw moet bestaan uit betaalbare koop- en huurwoningen. Deze vereisten maken nieuwbouwprojecten financieel aantrekkelijk voor ontwikkelaars. Ook is het misschien niet onverstandig om investeren in de bouw aantrekkelijker te maken.
Natuurlijk, het kabinet gaat per 1-1-2026 de overdrachtsbelasting voor beleggers verlagen van 10,4% naar 8%. Dat zal zeker helpen. De investeringsbereidheid is de laatste jaren teruggelopen door marktomstandigheden als een hogere rente en sterk stijgende bouwkosten. Maar ook de invoering van de Wet Betaalbare Huur vergroot de investeringsbereidheid allesbehalve. Het is nog maar zeer de vraag of het verlagen van de overdrachtsbelasting beleggers voldoende soelaas biedt.
Kansrijk
Het nieuwe kabinet wil graag, dat blijkt wel. Maar hoe groot is de kans op basis van het bovenstaande dat het doel van 100.000 woningen per jaar erbij gehaald wordt? Niet zo groot, denken kenners.
Sterker nog, op korte termijn zal het tekort eerder oplopen dan dalen. Dat is niet zozeer de eigen schuld van het nieuwe kabinet maar veeleer van de werkelijkheid. De praktijk leert dat op korte termijn de nieuwbouw amper of niet te beïnvloeden is met nieuwe maatregelen. Die beginnen pas op de middellange termijn (2 – 5 jaar) effect te sorteren.
Gelet op de huidige grote problemen en belemmeringen voor de Bouw, lijkt het realistischer dat de huidige voorstellen pas na 5 jaar echt effect gaan sorteren. Dat is het nieuwe kabinet niet aan te rekenen, maar het is en blijft een bittere pil voor de starter en de woningzoeker.
