De woningmarkt in Nederland staat bloot aan talloze invloeden van buitenaf. De staat van de economie is belangrijk, maar ook het consumentenvertrouwen, de stand van de rente, de wetgeving en noem maar op. Een invloed die nogal gemakkelijk uit het oog verloren wordt, is de demografie.
De Stille Generatie
Nederland staat aan de vooravond van een immense vergrijzingsgolf. De zeer brede generatie van de Babyboomers heeft nu bijna in zijn geheel de leeftijd van pensionering bereikt en de eersten zijn nu alweer 75 jaar. Dat gegeven kan komende jaren voor veranderingen op de woningmarkt zorgen, zeker op de markt van de koopwoningen.
De huidige 75-plusser is lid van de zgn. Stille Generatie. Die is van voor de bevrijding. De leden zijn geboren tijdens de crisisjaren en de oorlog. Deze generatie kwam in de jaren zestig op de arbeidsmarkt, maar ze kochten nog niet zo vaak een eigen huis. Slechts 23% van deze generatie heeft een eigen huis. Een verklaring daarvoor is, dat de overheid pas in de loop van de jaren zeventig een beleid ontwikkelde om het eigen woningbezit te stimuleren. Van de ruim 4,9 miljoen huizen in Nederland zijn er ‘slechts’ 525.000 in het bezit van de Stille Generatie. Dat is 11,4% van alle koopwoningen.
Nogal wat van de huidige 75-plussers wonen in vrijstaande woningen van voor 1945, maar de meesten wonen in woningen gebouwd in de periode 1960- 1980. Verder is opvallend, dat er rond de eeuwwisseling een trek op gang kwam naar appartementen. Deze ouderen bereidden zich al vroeg voor op de oude dag. Deze appartementen zijn bijvoorbeeld drempelvrij. Uiteraard zijn er regionale verschillen. In de Randstad en dan in het bijzonder in de grote steden is het eigen huisbezit van de Stille Generatie laag. Ze wonen ook vaker in een appartement. De meeste ouderen met een eigen huis wonen in weinig stedelijke gebieden. In de kustgemeenten en de landelijke gemeenten hebben 75-plussers relatief de meeste woningen in bezit.
Figuur 1 Aandeel koopwoningen van 75-plussers per gemeente, 2019
De komende decennia gaat dit beeld drastisch veranderen. Voor de brede generatie van Babyboomers was het al heel gebruikelijk om in hun jonge jaren een huis te kopen en dat geldt ook voor de generaties na hen. Het Centraal Bureau voor de Statistiek verwacht dat over pakweg 15 jaar 75-plussers meer dan één miljoen woningen in hun bezit hebben. Dat is een verdubbeling in minder dan 20 jaar. Opnieuw zijn er regionale verschillen, maar de 80 grootste steden zien het huizenbezit van de 75-plusser toenemen. Amsterdam en Rotterdam hebben het geringste aandeel woningbezitters boven de 75 jaar. Dat is nu zo en dat blijft de komende twintig jaar het geval.
Figuur 2 Aandeel 75-plussers woningeigenaren naar Corop-gebied, 2019 en 2040
Man in Bonus
De Stille Generatie heeft zijn huis gekocht in de 2de helft van de vorige eeuw. De meeste woningbezitters hebben daarom veelal lagere hypotheeklasten. Daardoor is het gemiddeld vermogen groot. Het verschil in WOZ-waarde en de resterende hypotheeklasten ligt gemiddeld boven € 200.000. Dat beeld kan in de nabije toekomst gaan veranderen. Waar de Stille Generatie alleen kon kiezen voor aflosbare hypotheken, is onder de toekomstige 75-plussers de aflossingsvrije hypotheek erg populair.
De ouderen onder ons zijn honkvast. Met het stijgen van de jaren neemt de verhuisbereidheid alleen maar af. Daar past echter een kanttekening bij. Het is voor veel ouderen moeilijk een woning te vinden die bij hun leeftijd past. Met het stijgen van de leeftijd neemt dat gevoel alleen maar toe en dan met name in de krimpgebieden van Nederland. Gaan ze toch verhuizen dan kiest de 80-minner opnieuw voor een eigen woning. Boven de 80 jaar is er een groeiende voorkeur voor een huurwoning.
Als de 75-plusser eindelijk besluit om te gaan verkopen, dan hoeft hij niet het onderste uit de kan. De gemiddelde prijs/m2 is de laagste. Wellicht zijn ze sneller tevreden vanwege de hoge overwaarde. Een andere reden kan zijn dat ouderen al lang in hun woning wonen, waardoor hun woning gedateerd overkomt. Een gedateerde woning is een woning waarvan de meeste kopers vinden dat investeringen noodzakelijk zijn voordat men in de woning gaat wonen. Die gedateerdheid zorgt voor een lagere verkoopprijs. Een laatste oorzaak, die samenhangt met die gedateerdheid, is het onderhoudsniveau van de woning. Woningeigenaren vanaf 80 jaar vinden zelf dat hun woning minder goed is onderhouden dan de jongere ouderen.
Figuur 3 Gemiddelde transactieprijs/m2 per leeftijdsklasse
De 75-plusser neemt, anders gezegd, genoegen met iets minder. Als het aandeel 75-plussers in de toekomst stevig toeneemt, zal dit ook de gemiddelde prijsontwikkeling beïnvloeden. Maar dat is een gehoopte ontwikkeling op termijn. Daar heeft de huizenzoeker van 2020/2021 weinig aan. Die moet nog steeds de hoofdprijs betalen.
Bron: Kadaster: Ouderen op de koopwoningmarkt. Het huidige en toekomstige woningbezit van de 75-plussers en hun verhuisdynamiek.
