Oplossing Woningtekort?

Vastgoed , Nieuwbouw , Woningnood

De woningnood oplossen? Meer bouwen in de oude wijken!

April 15, 2022

De huidige strenge lockdown onderstreept nog eens het belang van kwalitatief goede huisvesting, maar helaas heeft niet iedereen daar toegang toe. Op dit moment komt Nederland 330.000 woningen tekort. De huidige woningnood is ontstaan door een gebrek aan nieuwbouw en daar komt voorlopig geen verandering in. Ook de komende jaren dreigt het aantal nieuw opgeleverde woningen achter te blijven bij de behoefte. De pessimistische verwachting is, dat het tekort tot naar schatting 420.000 woningen in 2025 zal oplopen. Het woningtekort is één van de oorzaken achter de sterke huizenprijsstijging. In het derde kwartaal van 2020 zijnde huizenprijzen (nieuwbouw en bestaand) met 8,3% gestegen ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar geleden. Dat is royaal boven het gemiddelde van de Europese Unie van 5,2%.Dat er meer woningen nodig zijn, daar is iedereen het wel over eens. Het kabinet gaat ervan uit dat er tot 2030 een miljoen extra woningen bij moeten komen. De vraag is echter hoe we dat gaan doen? Daarover verschillen de meningen. De discussie spitst zich deels toe op waar bouwgrond vrij te maken is. Is er ruimte binnen de steden, bijvoorbeeld op verlaten bedrijfsterreinen? Of dienen nu nog onbebouwde groene zones vrij te worden gegeven voor woningbouw? De eerste optie geldt als bewerkelijk vanwege de vereiste bodemsaneringen en de noodzaak ondernemers uit te kopen en bedrijven te verplaatsen. Maar ook de tweede optie kent belemmeringen. Denk aan de wens tot behoud van groen en aan de aanlegkosten van nieuwe infrastructuur.

Is er nog een uitweg uit deze impasse? Ja, maar daarvoor is het wel zaak de discussie naar de bestaande woonwijken te verplaatsen. Het aantal personen per huishouden is sinds de jaren zeventig sterk gedaald, onder andere door de toename van het aantal eenpersoonshuishoudens. Dit betekent dat veel huishoudens relatief groot wonen. Soms groter dan zij zelf nodig achten. Vooral ouderen zouden met minder vierkante meters genoegen nemen als zij de kans hadden om door te stromen naar een geschikte woning. Ouderen willen het liefst in de vertrouwde woonomgeving blijven. Met het oog hierop is het interessant het vizier eens te richten op de naoorlogse wijken. Is het mogelijk daar nieuwe woningen te bouwen en in de woningbehoefte te voorzien? Het antwoord is ja. Onderzoek wijst uit dat 500.000 tot 700.000 huishoudens een nieuw onderdak zouden kunnen vinden in de wijken die in de jaren vijftig tot tachtig zijn gebouwd. Hiervoor zijn vier mogelijke strategieën. De eerste is gericht op bestaande woningen splitsen of deze uitbreiden met een extra woonlaag. De tweede op een betere benutting van de ruimte tussen bestaande woningen, bijvoorbeeld door garages te slopen en te vervangen voor woningen. De derde strategie behelst de gehele of gedeeltelijke sloop van wijken. Op die manier komt er ruimte voor meer compacte nieuwbouw. En de vierde strategie kijkt naar de mogelijkheid om woningen te bouwen aan de randen van de stad. Door de veranderingen in de mobiliteit ontstaan daar mogelijkheden om te bouwen. De voorgestelde ingrepen zullen een inbreuk maken op de levens van degenen die in deze naoorlogse wijken wonen. Betekent dit automatisch dat de plannen uiteindelijk zullen stranden, omdat bewoners zich ertegen zullen verweren? Dit risico is zeker aanwezig. Vandaar ook de noodzaak om bewoners vanaf het begin bij de planvorming te betrekken en draagvlak te creëren. Dat draagvlak zal er alleen komen als de belangen van bewoners voorop staan, dus als bewoners erop vertrouwen dat zij in de toekomst kansen krijgen om door te stromen, als zij uitzicht hebben op een betaalbare comfortabele duurzame woning en als zij kunnen rekenen op betere zorg- en groenvoorzieningen in de wijk. Figuur1 Mismatch tussen vraag en aanbod

Stuit het idee om in naoorlogse wijken aanpassingen te doen behalve op democratische ook nog op financiële uitdagingen? Jawel, maar die hoeven niet onoverkomelijk te zijn. Bouwen in bestaand gebied brengt extra kosten met zich mee, maar er valt ook winst te maken. Het is dan een kwestie van kosten en baten tegen elkaar wegstrepen. Aanpassingen als bijvoorbeeld het verduurzamen van woningen was zonder nieuwbouw toch al noodzakelijk. Er hoeven ook minder kosten gemaakt te worden voor bijvoorbeeld bodemsanering en/of de aanleg van nieuwe infrastructuur. Ook kunnen gemeenten waarschijnlijk profiteren van hogere grondopbrengsten dankzij het intensievere grondgebruik. Ten slotte zijn er ook nog toekomstige besparingen mogelijk door nu als gemeente de juiste voorwaarden te creëren voor goede, betaalbare sociale voorzieningen.

Bouwen in naoorlogse wijken biedt kansen, niet alleen op het vlak van huisvesting, maar ook op het gebied van verduurzaming en sociale vraagstukken. Hier lijkt een schone taak weggelegd voor woningcorporaties. Die bezitten immers omvangrijke woningportefeuilles en kunnen gemakkelijk op het niveau van de buurt of wijkplannen maken in samenwerking met de gemeentes. Voor de individuele woningbezitter is dat toch een stuk lastiger!

Bronnen: KAW, Ruimte zat in de stad. Juni 2020