In de vorige Nieuwsbrief hebben we gezien wat volgens de Nederlandsche Bank (DNB) de gevolgen waren van de poging van de overheid om meer greep te krijgen op de huurontwikkeling in het middensegment van de huurmarkt. De nieuwe wet pakt niet goed uit voor het rendement voor beleggers.
ESB-economen
Niet alleen DNB heeft gepoogd in beeld te krijgen wat de precieze gevolgen voor beleggers zijn van de middenhuurregulering. Ook een aantal ESB-economen heeft een poging gewaagd. De werkwijze van deze groep is echter een heel andere dan die van de economen van DNB en is daarom alleen al vermeldenswaardig. Zo gaan deze economen van een beperkte dataset van 5.500 huurwoningen uit. Daaraan gekoppeld zijn een aantal beperkingen, die zichtbaar worden in Tabel 1. In deze figuur zien we een vergelijking met een dataset uit WoON, die wel representatief is.
Werkwijze
De economen gaan
als volgt te werk. Ze hanteren twee scenario’s. Een nul-scenario en een nieuw
scenario. In het nul-scenario wordt het nettorendement geschat zonder
hypotheekrentestijging en beleidsmaatregelen. Zeg maar de situatie tot eind
2021. In het nieuwe scenario spelen fiscale beleidsmaatregelen een rol, de
gestegen hypotheekrente en het wetsvoorstel Betaalbare huur. Er is daarnaast
nog een onderscheid gemaakt tussen zittende verhuurders, die een lagere rente
betalen en die overdrachtsbelasting betalen. Daarnaast zijn er nieuwe
verhuurders die een woning kopen tegen een hogere rente en ook overdrachtbelasting
betalen. Tenslotte hanteren de
ESB-economen voor een deel de aanpak van DNB. Ze werken bijvoorbeeld met
WWS-punten.
Het nettorendement van de onderzochte woningen wordt afgezet tegen een generieke rendementseis van 5,13% voor particuliere verhuurders. Dat is een marktconforme, geaccepteerde rendementseis.
De markt voor huurwoningen
Alvorens we de uitkomsten van de beide scenario’s gaan bezien, geven we toch nog eerst een schets van de huurmarkt. Ontwikkelingen op die markt waren immers aanleiding voor het vorige kabinet om te gaan ingrijpen.
Beleggers in de
geliberaliseerde huursector hebben jarenlang kunnen profiteren van stijgende
huizenprijzen en lage financieringskosten. Figuur 1 laat zien dat sinds 2023 de
huurprijzen (direct rendement) en de lage financieringskosten (indirect
rendement) zijn gestegen. Het aantrekkelijk rendement had tot gevolg dat het
aanbod sterk steeg. Tussen 2012 – 2022 steeg het aantal particuliere
huurwoningen met 33%, terwijl het aantal koopwoningen met nog geen 10% toenam.
Sterk stijgende
huizenprijzen hadden als gevolg dat steeds meer huurders niet meer eigen
woningen konden kopen en daarom aangewezen waren op de geliberaliseerde
huurmarkt. Daardoor stegen de huurprijzen in dit segment sterk. De gemiddelde
woonquote van een particuliere huurder bedroeg in 2021 41% tegen een quote van
33% voor een huurder in een corporatiewoning en 23,4% voor een woningeigenaar.
Het is om deze
scheefgroei dat de regering uiteindelijk besloot te interveniëren en met een
wetsvoorstel Betaalbare huren op de proppen kwam. Tegelijkertijd introduceerde
de overheid een aantal fiscale maatregelen die direct impact hebben op het
rendement van particuliere verhuurders.
Rendementsverlies
Hoewel de aanpak van de ESB-economen afwijkt van die van de Bank, is de uitkomst hetzelfde. Het resultaat is opnieuw rendementsverlies voor de particuliere belegger. De stapeling van beleidsmaatregelen en de gestegen rente hebben als uitkomst dat het nettorendement zakt onder de generieke rendementseis van 5,13%.
In het nul-scenario is de mediaan [1] 8,1% voor de nieuwe verhuurder en 8,4% voor de zittende. Na invulling en stapeling bedraagt het rendement voor de zittende verhuurder nog 4% en voor de nieuwe verhuurder nog slechts 2,4%. In het nul-scenario zat maar liefst 93% van de woningen boven de rendementseis. In het nieuwe scenario daalt dat percentage naar 9% voor de nieuwe verhuurders. Nog slechts 26% van de zittende verhuurders haalt de rendementseis.
Oorzaken rendementsverlies
In het verlengde van
het rendementsverlies ligt uiteraard de vraag hoe dat verlies is opgebouwd.
Welke factoren dragen het meeste bij aan het verlies. Waarschijnlijk niet
onverwacht, maar de voorgestelde wet heeft de grootste impact op de middenhuur
en de sociale huurwoningen. De mediaan bedraagt respectievelijk 2,4 procentpunt
en 3,1 procentpunt. De gestegen rente bezorgt de verhuurder een
rendementsverlies van 1,7% procentpunt. Het effect van de rentestijging is voor
alle verschillende huurgroepen nagenoeg gelijk.
De verhoging van de overdrachtsbelasting treft alleen de nieuwe verhuurders en heeft een mediaan rendementsverlies van 1,4 procentpunt. Andere aanpassingen binnen box 3 raken particuliere verhuurders met een mediaan rendementsverlies van 1,1 procentpunt. Dat verlies is voor alle verhuurgroepen gelijk.
Bijkomstigheid
Beleggers hebben
weinig redenen om blij te zijn met de regulering en de veranderde fiscale
omgeving. Er is echter een klein lichtpuntje. Het onderzoek levert ook als
bijvangst op, dat veel huurwoningen die onder het gereguleerde segment vallen
tegen een hogere huurprijs worden verhuurd dan wettelijk is toegestaan. In de
dataset van de genoemde dataset zitten ongeveer 2.000 huurwoningen die in het
huidig stelsel onder het WWS vallen, dat is minder dan 142 punten. Van deze
groep wordt meer dan 94% verhuurd boven de maximale huurprijs. Het gaat hier
niet om huurwoningen die op dit moment in de geliberaliseerde sector zitten en
door een middenhuurregeling aan een maximale huurprijs gebonden zijn. Deze gang van zaken benadrukt weer wel het
belang van het advies van de Raad van State en dat is om het WWS dwingend te
maken.
Tenslotte, in de volgende nieuwsbrief zullen we proberen vast te stellen of de voornemens van de overheid al zichtbare effecten hebben op de huurmarkt.
[1] De mediaan is het middelste getal in de waarnemingen als je die getallen op volgorde zet. Je kan daarom zeggen dat 50% van de waarnemingen onder de mediaan en 50% boven de mediaan bevinden.
Bron: ESB, Rendement particuliere verhuurders onder druk. 20 december 2023
