Huurregulering Middensegment Huurmarkt

Huurmarkt

In de vorige Nieuwsbrief hebben we gezien wat volgens de Nederlandsche Bank (DNB) de gevolgen waren van de poging van de overheid om meer greep te krijgen op de huurontwikkeling in het middensegment van de huurmarkt. De nieuwe wet pakt niet goed uit voor het rendement voor beleggers.

June 28, 2024

In de vorige Nieuwsbrief hebben we gezien wat volgens de Nederlandsche Bank (DNB) de gevolgen waren van de poging van de overheid om meer greep te krijgen op de huurontwikkeling in het middensegment van de huurmarkt. De nieuwe wet pakt niet goed uit voor het rendement voor beleggers.

ESB-economen

Niet alleen DNB heeft gepoogd in beeld te krijgen wat de precieze gevolgen voor beleggers zijn van de middenhuurregulering. Ook een aantal ESB-economen heeft een poging gewaagd. De werkwijze van deze groep is echter een heel andere dan die van de economen van DNB en is daarom alleen al vermeldenswaardig. Zo gaan deze economen van een beperkte dataset van 5.500 huurwoningen uit. Daaraan gekoppeld zijn een aantal beperkingen, die zichtbaar worden in Tabel 1. In deze figuur zien we een vergelijking met een dataset uit WoON, die wel representatief is.

Werkwijze

De economen gaan als volgt te werk. Ze hanteren twee scenario’s. Een nul-scenario en een nieuw scenario. In het nul-scenario wordt het nettorendement geschat zonder hypotheekrentestijging en beleidsmaatregelen. Zeg maar de situatie tot eind 2021. In het nieuwe scenario spelen fiscale beleidsmaatregelen een rol, de gestegen hypotheekrente en het wetsvoorstel Betaalbare huur. Er is daarnaast nog een onderscheid gemaakt tussen zittende verhuurders, die een lagere rente betalen en die overdrachtsbelasting betalen. Daarnaast zijn er nieuwe verhuurders die een woning kopen tegen een hogere rente en ook overdrachtbelasting betalen.  Tenslotte hanteren de ESB-economen voor een deel de aanpak van DNB. Ze werken bijvoorbeeld met WWS-punten.


Het nettorendement van de onderzochte woningen wordt afgezet tegen een generieke rendementseis van 5,13% voor particuliere verhuurders. Dat is een marktconforme, geaccepteerde rendementseis.

De markt voor huurwoningen

Alvorens we de uitkomsten van de beide scenario’s gaan bezien, geven we toch nog eerst een schets van de huurmarkt. Ontwikkelingen op die markt waren immers aanleiding voor het vorige kabinet om te gaan ingrijpen.


Beleggers in de geliberaliseerde huursector hebben jarenlang kunnen profiteren van stijgende huizenprijzen en lage financieringskosten. Figuur 1 laat zien dat sinds 2023 de huurprijzen (direct rendement) en de lage financieringskosten (indirect rendement) zijn gestegen. Het aantrekkelijk rendement had tot gevolg dat het aanbod sterk steeg. Tussen 2012 – 2022 steeg het aantal particuliere huurwoningen met 33%, terwijl het aantal koopwoningen met nog geen 10% toenam.


Sterk stijgende huizenprijzen hadden als gevolg dat steeds meer huurders niet meer eigen woningen konden kopen en daarom aangewezen waren op de geliberaliseerde huurmarkt. Daardoor stegen de huurprijzen in dit segment sterk. De gemiddelde woonquote van een particuliere huurder bedroeg in 2021 41% tegen een quote van 33% voor een huurder in een corporatiewoning en 23,4% voor een woningeigenaar.


Het is om deze scheefgroei dat de regering uiteindelijk besloot te interveniëren en met een wetsvoorstel Betaalbare huren op de proppen kwam. Tegelijkertijd introduceerde de overheid een aantal fiscale maatregelen die direct impact hebben op het rendement van particuliere verhuurders.


Rendementsverlies

Hoewel de aanpak van de ESB-economen afwijkt van die van de Bank, is de uitkomst hetzelfde. Het resultaat is opnieuw rendementsverlies voor de particuliere belegger. De stapeling van beleidsmaatregelen en de gestegen rente hebben als uitkomst dat het nettorendement zakt onder de generieke rendementseis van 5,13%.


In het nul-scenario is de mediaan [1] 8,1% voor de nieuwe verhuurder en 8,4% voor de zittende. Na invulling en stapeling bedraagt het rendement voor de zittende verhuurder nog 4% en voor de nieuwe verhuurder nog slechts 2,4%. In het nul-scenario zat maar liefst 93% van de woningen boven de rendementseis. In het nieuwe scenario daalt dat percentage naar 9% voor de nieuwe verhuurders. Nog slechts 26% van de zittende verhuurders haalt de rendementseis.

Oorzaken rendementsverlies

In het verlengde van het rendementsverlies ligt uiteraard de vraag hoe dat verlies is opgebouwd. Welke factoren dragen het meeste bij aan het verlies. Waarschijnlijk niet onverwacht, maar de voorgestelde wet heeft de grootste impact op de middenhuur en de sociale huurwoningen. De mediaan bedraagt respectievelijk 2,4 procentpunt en 3,1 procentpunt. De gestegen rente bezorgt de verhuurder een rendementsverlies van 1,7% procentpunt. Het effect van de rentestijging is voor alle verschillende huurgroepen nagenoeg gelijk.


De verhoging van de overdrachtsbelasting treft alleen de nieuwe verhuurders en heeft een mediaan rendementsverlies van 1,4 procentpunt. Andere aanpassingen binnen box 3 raken particuliere verhuurders met een mediaan rendementsverlies van 1,1 procentpunt. Dat verlies is voor alle verhuurgroepen gelijk. 

Bijkomstigheid

Beleggers hebben weinig redenen om blij te zijn met de regulering en de veranderde fiscale omgeving. Er is echter een klein lichtpuntje. Het onderzoek levert ook als bijvangst op, dat veel huurwoningen die onder het gereguleerde segment vallen tegen een hogere huurprijs worden verhuurd dan wettelijk is toegestaan. In de dataset van de genoemde dataset zitten ongeveer 2.000 huurwoningen die in het huidig stelsel onder het WWS vallen, dat is minder dan 142 punten. Van deze groep wordt meer dan 94% verhuurd boven de maximale huurprijs. Het gaat hier niet om huurwoningen die op dit moment in de geliberaliseerde sector zitten en door een middenhuurregeling aan een maximale huurprijs gebonden zijn.  Deze gang van zaken benadrukt weer wel het belang van het advies van de Raad van State en dat is om het WWS dwingend te maken.


Tenslotte, in de volgende nieuwsbrief zullen we proberen vast te stellen of de voornemens van de overheid al zichtbare effecten hebben op de huurmarkt.

[1] De mediaan is het middelste getal in de waarnemingen als je die getallen op volgorde zet. Je kan daarom zeggen dat 50% van de waarnemingen onder de mediaan en 50% boven de mediaan bevinden.

Bron: ESB, Rendement particuliere verhuurders onder druk. 20 december 2023

Het kabinet Schoof en de problemen op de woningmarkt?

Woningmarkt 2025

Oplossingen Woningtekort

Wat is mogelijk met vastgoed in 2024?

Vastgoedbelegger, er gloort Hoop!

Huurregulering Middensegment Huurmarkt

Huren in Vrije Sector

Overstromingsrisico Nederland

De tien plagen van de woningmarkt

Demografie en klimaat gaan de toekomst van de woningbouw bepalen

Het kabinet Schoof en de problemen op de woningmarkt?

Woningmarkt 2025

Oplossingen Woningtekort

Wat is mogelijk met vastgoed in 2024?

Vastgoedbelegger, er gloort Hoop!

Huurregulering Middensegment Huurmarkt

Huren in Vrije Sector

Overstromingsrisico Nederland

De tien plagen van de woningmarkt

Demografie en klimaat gaan de toekomst van de woningbouw bepalen