Maar toch, het
bouwen van woningen in laaggelegen regio’s van dit land wordt een steeds
heikelere aangelegenheid. Wateroverlast zal steeds normaler worden.
Een probleem dat
mening huizenbezitter nu al de schrik om het hart doet slaan zijn
funderingsproblemen. Wateroverlast en langdurige droogte tasten nu al op grote
schaal de kwaliteit en stabiliteit van de fundering aan. Herstel kan een
buitengewoon dure aangelegenheid worden voor de individuele woningbezitter.
Hoe je het ook
draait of keert, klimaatverandering en de impact daarvan op de Nederlandse
woningmarkt vragen om handelend optreden van de overheid. Er is een wereld te
verliezen.
Overstromingen
en wateroverlast
In de vorige nieuwsbrief
is al vastgesteld dat overstromingen en andere vormen van wateroverlast goed te
managen zijn. Een van de voordelen is, dat slechts een beperkt aantal woningen
echt kwetsbaar is. Dat is vooral te danken aan een actief overheidsbeleid. De
zeedijken worden tot 2050 stelselmatig versterkt en verhoogd. Dat betekent in
concreto dat ondanks klimaatverandering de kans op serieuze overstromingen
afneemt. Het kan echter altijd gebeuren en dan kunnen de kosten voor de
huiseigenaar torenhoog uitvallen. Voorlopige berekeningen laten zien dat
herstel tot wel Euro 1.295,-- per m2 kunnen uitvallen en dat in het
ergste geval de totale kosten dan wel tot wel Euro 82.000 per woning kunnen
oplopen.
Gemeentes en
waterschappen doen er dus goed aan met bewoners in conclaaf te gaan hoe de
gevolgen van overstromingen en langdurige wateroverlast het hoofd te bieden. Ze
moeten ook in kaart brengen welke huizen en/of wijken het kwetsbaarst zijn.
Verzekeringen kunnen hier ook een belangrijke rol spelen, waardoor de kosten
van getroffen huishoudens beperkt blijven.
De praktijk leert echter dat veel huiseigenaren denken dat hun huidige verzekering de kosten wel zal dekken, maar dat dat dat in de praktijk erg tegenvalt. Een gewaarschuwd man telt voor twee. Er lijkt een rol voor de overheid weggelegd om te voorkomen dat sommige gebieden niet meer te verzekeren zijn.
Vastgoedhandelaren, verzekeraars en hypotheekverstrekkers
Het is gemakkelijk
om met de vinger te wijzen naar de overheid in de brede zin van het woord. Die
moeten de problemen, veroorzaakt door klimaatverandering, maar oplossen. Dat is
echter te gemakkelijk. Meer partijen moeten hun verantwoordelijkheid nemen en
die ook duidelijk communiceren. Niet alle klimaatschade is op dit moment te
verzekeren. Aantasting van de fundering als gevolg van de inklinking van de aarde
is daar een voorbeeld van. Dat moet duidelijk worden voor de huiseigenaar.
Er zitten echter
meer kanten aan het funderingsprobleem. Als iets niet te verzekeren is, dan
moet dat zichtbaar worden in de marktprijzen.
Dat is nu niet het
geval. Pakweg 85% van de huiseigenaren in Nederland is er zich niet van bewust
dat er problemen zijn met de fundering en dat die niet te verzekeren zijn. En
dus komt dat risico niet of onvoldoende terug in de prijs van de woning.
Hetzelfde geldt
voor overstromingen, Meer dan 60% van de woningeigenaren die last kunnen
krijgen van wateroverlast, in welke vorm dan ook, zijn zich daarvan niet
bewust. Dat laat zich voor een groot deel verklaren door het ontbreken van
relevante, betrouwbare en toegankelijke informatie. Als die informatie al
voorhanden is, dan is die vaak alleen voor professionele partijen inzichtelijk.
Dat betekent dat huiseigenaren pas in een later stadium inzicht krijgen in de potentiële problemen met de fundering en de daaraan verbonden kosten. Snelle en juiste informatie betekent ook dat kopers het klimaatrisico in het biedingsproces kunnen meenemen. Een troost voor de huidige getroffen huiseigenaren is, dat de overwaarde van het gemiddelde huis zo groot is dat een daling van de waarde door potentiële klimaatschade gemakkelijk gedragen kan worden.
Beleid van aanpassing
In het algemeen
geldt dat op dit moment aanpassing aan klimaatverandering beperkt blijft tot de
bescherming van de gebouwde omgeving tegen overstromingen. Er is echter amper
beleid voor wateroverlast door regen, hittestress of langdurige droogte. Er
worden al wel richtlijnen ontwikkeld, zoals het rapport Maatlat groene
klimaatadaptieve gebouwde omgeving of het rapport Ruimtelijk
afwegingskader klimaatadaptieve gebouwde omgeving. Maar de richtlijnen zijn
nog niet standaard voor heel Nederland. De kosten voor klimaatadaptief bouwen
zijn nog niet bekend. Anekdotisch bewijs geeft aan dat de kosten kunnen oplopen
tot pakweg 3% van een gemiddelde woningprijs.
Meer in het
algemeen geldt ook, dat private inspanningen heel nuttig zijn als het gaat om
huizen aan te passen aan klimaatverandering. Investeren om overstromingsschade
te beperken betaalt zich uit. De potentiële schade kan zomaar met 50% afnemen.
Het is echter ook duidelijk dat de bewoner eerst moet weten wat hij van de
overheid kan verwachten, maar ook duidelijker is wat hij zelf kan doen. Kortom,
er is nog een wereld te winnen als de communicatie tussen overheid en burger
verbetert!
Bron: Meerdere auteurs, Climate change and the Dutch housing market: insights and policy guidance based on a comprehensive literature review. February 2024
