De belangrijkste oorzaken voor deze wel heel
sterke terugval zijn de gestegen rente – waardoor woningbeleggingen minder renderen – en
de onzekerheid over de regulering van de woningmarkt. Het waren vooral
internationale beleggers die aan de zijkant bleven staan. Hun aandeel in het
transactievolume daalde van 27% in 2022 tot 11% in 2023.
Van het totale
bedrag van Euro 3,8 miljard werd Euro 2,27 miljard geïnvesteerd in de nieuwbouw
van huurwoningen. Het gaat dan om pakweg 9.000 nieuwe woningen. Dat is fors
minder dan het 5-jarig gemiddelde van pakweg 14,500 nieuwe huurwoningen per
jaar.
Van die 9.000 nieuwe huurwoningen kwamen er 4.300 voor rekening van de corporaties. Nederlandse institutionele beleggers deden het met een bedrag van EUR 670 miljoen erg rustig aan. Voor dat bedrag konden pakweg 2.900 nieuwe huurwoningen gebouwd worden. De afgelopen 5 jaar bouwden deze beleggers gemiddeld 9.000 nieuwe huurwoningen. Zoals al gezegd bleef ook de internationale belegger vooral aan de zijkant staan. Waar zij in 2022 nog EUR 900 miljoen investeerden was dit bedrag in 2023 gedaald naar een schamele EUR 200 miljoen.
Voorzichtig herstel
Zonder veel
overdrijving kun je de woningbeleggingsmarkt in 2023 als dramatisch
omschrijven. De bange vraag is uiteraard of de trend van 2023 zich voortzet in
2024. Het is nog te vroeg om een zucht van verlichting te slaken, maar er zijn
de eerste tekenen van stabilisatie en misschien zelfs van enig herstel.
Het
transactievolume kwam in het 1ste kwartaal van 2024 uit op een
waarde van EUR 700 miljoen. Dat is even hoog als in het 1stekwartaal van 2023. Opvallend is, dat vooral particuliere beleggers actief waren
als koper van huurwoningen. Dat laat zich goed verklaren door de zogeheten
uitpondstrategie van veel beleggers. Ze willen profiteren van het verschil in
groei tussen de leegwaarde en marktwaarde van verhuurde woningen. Of dat per se
een gunstige trend is voor de huurwoningmarkt, is nog maar de vraag.
Echter, ook institutionele beleggers toonden meer belangstelling. Hun aandeel in de transacties steeg van 25% in 2023 naar 29% in het 1ste kwartaal van 2024. De verwachting is dat ook internationale beleggers een voorzichtige comeback gaan maken. De duidelijkheid over de Wet betaalbare huur is toegenomen en ook rekent de markt op verdere renteverlagingen in de loop van 2024 en begin 2025. Een renteverlaging is uiteraard goed voor het rendement.
Plannen
Meer investeringen zijn nog steeds erg hard nodig. De investeringen in het 1stekwartaal in nieuwbouw van huurwoningen zijn weliswaar gestegen, maar zijn toch goed voor slechts 1.260 nieuwe huurwoningen. Dat is veel te weinig, maar ook hier gloort weer enige hoop. Dat heeft veel te maken met de plannen van het nieuwe kabinet. Dat is voornemens geld uit te trekken ter stimulering van de woningbouw. Het heeft ook maatregelen aangekondigd om de private huur, middenhuur en vrije sector huur aantrekkelijker te maken voor beleggers. Minder regels en lagere belastingen moet de haperende bouw van huurwoningen een impuls geven. Als de plannen werkelijkheid worden dan biedt dat nieuwe kansen voor beleggers op de woningmarkt.
Beleggingsvolume commercieel vastgoed (x miljard euro), per jaar voor de maanden januari t/m mei
Wie het
Hoofdlijnenakkoord van het nieuwe kabinet niet vertrouwt, maar toch in vastgoed
wil beleggen, kan terecht op de commerciële vastgoedmarkt. Kantoren en winkels
zijn gewild, vooral op drukke locaties en vooral als het gaat om moderne en
duurzame panden. De markt voor bedrijfsruimtes blijft krap. Nieuwbouw komt maar
moeilijk van de grond, terwijl bedrijven meer ruimte nodig hebben. Op
gemeentelijk niveau laait er een strijd op tussen bedrijvigheid en
woningbouwplannen. Nederland is te klein aan het worden en de strijd om ruimte
zal alleen maar feller worden. Dat biedt onverwachte kansen.
Bronnen: Capital Value en Rabobank
