De al jaren aanhoudende noodsituatie heeft een groep economen, zowel universitair als uit de financiële sector, er toe gebracht om gezamenlijk een nieuw perspectief voor de woningmarkt te ontwikkelen. Alweer in 2022 publiceerden de economen in het blad ESB een artikel, waarin ze hun ideeën uiteenzetten. Het artikel draagt als titel ‘Economisch perspectief voor een grondige renovatie van de woningmarkt’.
Knelpunten en problemen
Het uitgangspunt van denken is, dat de Nederlandse woningmarkt slecht toegankelijk is, dat deze markt volatiel is en dat ze vermogensongelijkheid in de hand werkt. De volatiliteit maakt de economie bovendien instabiel. Het huidig beleid is ook nog eens duur, waardoor de Nederlander relatief veel belasting betaalt over inkomen uit werk en arbeid.
De economen stellen nadrukkelijk dat hun adviezen voor de lange termijn zijn bedoeld en ze verwijten de huidige beleidsmakers dat ze te veel naar de korte termijn kijken. De adviezen van de economen zijn naar eigen zeggen een samenhangend pakket aan maatregelen die onderling verbonden zijn. Die onderlinge verbondenheid zorgt voor meer evenwicht. Ze zijn echter complex.
Op zich is het begrijpelijk dat de overheid vooral naar de korte termijn kijkt. Veel problemen zijn acuut van aard. Het nadeel is weer wel dat veel korte termijn oplossingen op de langere termijn verkeerd uitpakken. Iedereen weet bijvoorbeeld dat voor veel starters een koopwoning onbereikbaar is geworden. De overheid zoekt de oplossing in het beschikbaar maken van ruimere kredietvoorwaarden. Dat doet sympathiek aan, maar het betekent in de praktijk dat er nog meer geld naar de woningmarkt stroomt, waardoor prijzen alleen nog maar verder stijgen. Dat is fijn voor de eigenaars. Die zien hun vermogen verder stijgen, maar huurders hebben het nakijken. De vermogensongelijkheid neemt alsmaar toe.
Er zijn meer voorbeelden van een haperende woningmarkt. De economen stellen dat er meer echte keuzes gemaakt moeten worden om de woningmarkt gezond te maken. Die zullen niet voor iedere Nederlander even positief uitpakken. Een aantal financiële voordelen op de woningmarkt zal voor een groep Nederlanders komen te vervallen. Het voordeel zal weer wel zijn dat woonbeleid minder duur zal worden. Dat voordeel kan de overheid dan weer aan de burger teruggeven, in de vorm van lagere belastingen. Een absolute voorwaarde is wel dat alle maatregelen binnen de kaders vallen van verduurzaming van de gebouwde omgeving. Ook de woningmarkt moet een aandeel leveren in het tegengaan van klimaatverandering.
Belastingen
Als er in Nederland iets fundamenteel moet veranderen, dan begin je bijna automatisch bij het belastingsysteem. Dat is een maatschappij-omvattend systeem en ook nog eens zeer ingewikkeld.
Wil je een gelijkere behandeling van huurders en eigenaren dat moet je wel bij het belastingsysteem beginnen. Een gelijkere behandeling biedt volgens de economen ruimte voor een lagere inkomstenbelasting, zorgt voor een stabieler verloop van huizenprijzen en vermindert de ongelijkheid tussen huurders en kopers. Fundamenteel is dat de eigen woning verhuist van box 1 (werk en woning) naar box 3 (sparen en beleggen). Dan gaat de huiseigenaar belasting betalen over het werkelijke rendement op de eigen woning. Bovendien gaan ze een voorheffing betalen op de winst die bij de verkoop van de woning wordt verrekend.
Huishoudens kunnen wel deels uitstel van belastingen krijgen om te voorkomen dat ze in financiële problemen komen. De huurtoeslag verandert in een woontoeslag voor alle huishoudens met een laag inkomen, ongeacht of ze een huurhuis of een koophuis hebben.
Meer nieuwbouw
Uiteindelijk moeten er natuurlijk gewoon meer woningen gebouwd worden. In gelul kun je niet wonen zei staatssecretaris Jan Schaefer ooit en dat is een waarheid als een koe. Het aanbod moet groter om de toegankelijkheid van de woningmarkt te vergroten. In Nederland reageert het aanbod heel slecht op de vraag. Dat zorgt voor schaarste en een grillig prijsverloop. Een betere balans tussen vraag en aanbod zorgt voor minder schommelingen en dat heeft weer een positief effect op huizenprijzen.
Een goed begin zou zijn om gemeentes meer te prikkelen om te bouwen en om de bouwprocedures te vereenvoudigen. Dat lijkt allemaal geen hogere wiskunde, maar de praktijk is tot dusverre een andere.
De economen stellen voor om een plan-batenheffing in te voeren. Dat is een belasting op de waardestijging van de grond die optreedt wanneer de grond een andere bestemming krijgt. Met de opbrengst kunnen gemeentes maatschappelijke doelstellingen, zoals meer sociale woningbouw, financieren en hoeven er niet allerlei eisen aan projecten gesteld te worden. Dat versimpelt het onderhandelingsproces tussen gemeentes en projectontwikkelaars.
Een tweede prikkel voor gemeentes kan zijn om lange periodes van bovengemiddelde prijsstijgingen mee te nemen bij de inschatting van de woningbehoefte. Nu geschiedt dat nog steeds op basis van demografische ontwikkelingen, wat vaak tot een onderschatting van de woningbehoefte leidt. Los daarvan, het zou ook praktisch zijn om het industrieel bouwen te vergemakkelijken door meer uniforme eisen te formuleren.
Van hypotheken en huizenprijzen
Het is een bekend gegeven: sommige maatregelen kennen soms averechtse effecten. Het is goedbedoeld van overheden om tijdens periodes van extreme prijsstijgingen de leennormen te verruimen. Maar dat kan gruwelijk verkeerd uitpakken in tijden van prijsdalingen. Huishoudens komen in de problemen en dat is alweer funest voor de bredere economie.
Een lagere maximale loan-to-value kan een goed begin zijn. Dat verlaagt uiteindelijk de kans op toekomstige prijsdalingen. Wel moeten we niet te star zijn, vinden de economen. Kopers kunnen een hogere maximale hypotheek krijgen als de beoogde woning een gunstig energielabel heeft. Het omgekeerde geldt ook: minder hypotheek bij een ongunstig energielabel. Dat laatste vermindert de financiële risico’s bij stijgende energieprijzen.
Een beter functionerend huursegment
De vrije huursector in Nederland in Nederland functioneert niet en heeft de neiging om eerder te krimpen dan uit te dijen. Huren hebben de neiging om te stijgen. De sector moet groter worden en zo een goede aanvulling vormen op de bouw door woningcorporaties.
Zaken als huurregulering, hoe goed bedoeld ook, zijn echter een sta-in-de-weg. Private partijen moeten hier weinig van hebben en gaan liever op hun handen zitten, De economen stellen voor om voor het lagere segment het zogeheten woningwaarderingsstelsel (WWS) stapsgewijs af te bouwen voor nieuwe contracten en alleen huurverhogingen te reguleren. Verhuurders kunnen marktconform verhuren en gaan zo gemakkelijker investeren, zeker op plaatsen waar de markthuur hoog ligt. Door deze maatregel gaat het bouwen van huurwoningen meer opleveren. Het is wel verstandig te wachten met het afschaffen van huurregulering totdat de ergste schaarste over is. Op die manier voorkom je grote huursprongen.
Meer vrijheid voor de vrije huursector om te groeien vraagt ook om tegenwicht. Huurders moeten meer rechten krijgen om willekeur van verhuurders de kop in te drukken. De economen betonen zich overigens tegenstander van zaken als zelfbewoningsplicht of opkoopbescherming. Die helpen uiteindelijk niet om de woningnood aan te pakken. Daardoor kunnen investeringen in splitsingen en/of transformaties van woningen en kantoren afgeremd worden. Dat is dan toch het paard achter de wagen spannen.
……..en dan nog
Nederlanders zijn vermaarde potters. Er zit heel veel geld vast in huizen en pensioenen. Paradoxaal genoeg zijn de schulden in de vorm van hypotheken ook torenhoog. Het zou volgens de economen een goed idee zijn, als huishoudens een deel van hun pensioenvermogen kunnen gebruiken om een woning te kopen. Dat maakt het gemakkelijker om geld te spenderen aan zaken die echt nodig zijn.
Ook moet er eens kritisch gekeken worden naar maatregelen en procedures die beletten de huidige woonvoorraad efficiënter te benutten. Dat klinkt logisch, maar bureaucratie is nu eenmaal niet erg logisch.
De voorstellen van de economen zijn bedoeld om de woningmarkt toegankelijker en betaalbaarder te maken voor zowel woon- als huurstarters. Ook moet de grilligheid en volatiliteit van de prijzen minder worden. Tenslotte moet de ongelijkheid tussen huurders en kopers verminderen.
De voordelen van deze aanpak reiken volgens de economen nog verder. Werken gaat weer meer lonen en dat is goed voor de krappe arbeidsmarkt. Er blijft minder geld vast zitten in stenen, waardoor de bestedingskracht van huishoudens toeneemt. Dit alles bevordert de stabiliteit van de Nederlandse economie. Ze ontkennen overigens niet dat de voorgestelde maatregelen ten koste zullen gaan van een deel van de huiseigenaren. Dat zal politiek heel gevoelig liggen ook al gaat de maatschappij in zijn geheel erop vooruit. Dat is misschien ook de makke van het stuk. Het is opgesteld door economen, maar politici zullen met heel andere ogen kijken.
