Dit kunnen we aflezen aan de sterke stijging van het aantal transacties. Dat weer op het niveau van voor de crisis ligt. Ook de prijsstijgingen laten het herstel zien. Landelijk gezien is het prijsniveau van vóór de crisis nog niet bereikt, maar er zijn wel grote regionale verschillen. In de Randstad en dan in het bijzonder in Amsterdam is het prijsniveau al hoger; in veel gebieden in Nederland is dat nog niet het geval.
Er zijn verschillende oorzaken voor het voorspoedige herstel van de koopwoningmarkt. In de eerste plaats is sprake van een ‘natuurlijk’ herstel na het diepe dal. Het relatief lage prijsniveau op het dieptepunt van de crisis zorgde voor een herstel van de vraag en kooplustigen besloten alsnog te gaan verhuizen. Een belangrijke factor voor het herstel is het woningtekort. Dat is tijdens de crisis flink opgelopen. De vraag is groter dan het aanbod waardoor het herstel ook een structurele basis heeft. In de derde plaats draagt de economische opleving en de toenemende werkgelegenheid bij aan het herstel.
Naast deze factoren is de rentestand op de kapitaalmarkt van groot belang voor de ontwikkelingen op de koopwoningmarkt. De hoogte van de rente is een belangrijke kostenfactor voor het wonen en heeft zodoende een grote invloed op de vraag. Momenteel is de rente dankzij het monetaire beleid van de Europese Centrale Bank (ECB) historisch laag. Een lage rente impliceert dat wonen relatief goedkoop is voor de huiseigenaar. Dat duwt de vraag nog eens extra omhoog. Maar wat gebeurt er als de ECB besluit haar steunprogramma af te bouwen en te gaan staken? Gaat dan de rente weer stijgen en wat betekent dat dan voor de woningmarkt?
The Amsterdam School of
Real Estate [i] heeft hier een
scenario-analyse over gemaakt, waarbij de invloed van de stijgende rente vanuit
drie perspectieven is bezien:
-Wat is de invloed van een stijgende rente op de keuze tussen kopen en huren?
-Wat is de invloed van een stijgende rente op de leencapaciteit?
-Wat is de invloed van een stijgende rente op de ontwikkeling van de koopprijzen?
In dit artikel staat
het perspectief van de keuze tussen kopen of huren centraal. De vraag is of bij een stijgende rente huishoudens minder vaak voor een koopwoning zullen gaan
kiezen. Dankzij de lage hypotheekrente is kopen nu nog erg aantrekkelijk. Wat
gebeurt er met de voorkeur om te kopen als de hypotheekrente weer (fors) zou
stijgen?
Het lijkt voor de hand te liggen dat een aantal potentiële kopers last zal hebben van een rentestijging. Ongetwijfeld zullen starters op de woningmarkt nadeel ondervinden van een stijgende rente Deze groep is voor zijn mogelijkheden op de koopwoningmarkt grotelijks afhankelijk van de rente. Starters hebben in de regel weinig eigen vermogen en zijn dus afhankelijk van de bank. Voor het bepalen wat een huishouden maximaal kan lenen is het niveau van de rente van belang: hoe lager de rente, hoe lager de maandlasten. Aangezien bij hypotheekverstrekking de verhouding tussen het inkomen en de maandlasten van belang is neemt de leencapaciteit toe met een lagere rente.
Toch gaat dit verhaal maar ten dele op. Om overkreditering en daarmee toekomstige problemen te voorkomen wordt de maximale leencapaciteit vastgesteld op basis van een zogeheten toetsrente. Die bedraagt nu 5%. Dit betekent dat de leencapaciteit van starters onder druk komt te staan wanneer de hypotheekrente boven de huidige toetsrente van 5% stijgt. Dit is wel een zeer forse stijging ten opzichte van de huidige rentestand. Zeker voor de kortere termijn lijkt de leencapaciteit van de starter niet in gevaar te komen. Daar staat tegenover dat toegankelijkheid van de woningmarkt voor starters natuurlijk niet alleen een functie is van de leencapaciteit en de rente. Er moeten bijvoorbeeld voldoende betaalbare koopwoningen zijn, zo niet dan zijn ze gedwongen naar de huursector uit te wijken, maar dat is gemakkelijker gezegd dan gedaan. Grosso mode geldt dat de koopsector bijdraagt aan de toegankelijkheid van de woningmarkt voor de starter. De omvang van de huursector is op zich niet klein, maar voor een deel van de starters niet toegankelijk. Daarvoor verdienen ze teveel. Voor deze groep starters geldt dat voor de huurwoningen die wel toegankelijk zijn de maandlasten relatief hoog zijn ten opzichte van de maandlasten in de koopsector. Naarmate de huren hoger worden bij starters in deze groep, neemt het voordeel van kopen toe.
Een tweede groep
huishoudens die geraakt zou kunnen worden door een stijgende rente zijn de
doorstromers. Huishoudens die vanuit een huurwoning verhuizen. Deze groep heeft
gemiddeld genomen een duidelijk hoger inkomen dan starters. De leencapaciteit
van deze huishoudens is relatief hoog. Zij kunnen redelijk uit de voeten in de
koopsector. Voor deze huishoudens geldt ook dat de leencapaciteit is gebaseerd
op de toetsrente. Ook voor deze groep geldt, dat een stijging van de huidige
lage hypotheekrente meteen leidt tot een afname van de leencapaciteit.
Een derde groep voor wie een eventuele stijgende rente de mogelijkheden zal beïnvloeden is de doorstromer vanuit een koopwoning. Deze groep doorstromers krijgen op twee manieren met een stijgende rente te maken. Op de eerste plaats wonen ze al in een koopwoning waardoor de huidige woonlasten mogelijk toenemen. Tegelijkertijd zet een stijgende rente de prijsontwikkeling van de huidige woning onder druk. In de regel drukt de stijgende rente de woningprijs omlaag. Een rentestijging tast derhalve het opgebouwde vermogen van de doorstromer aan. Wat betreft de leencapaciteit geldt voor doorstromers in de koopsector hetzelfde als voor de eerder beschreven groepen huishoudens: de berekening van de leencapaciteit op basis van het inkomen is gebaseerd op de toetsrente die fors boven de huidige rente ligt. De mogelijkheden van doorstromers zullen daarom niet gauw minder worden door een dalende leencapaciteit.
Een stijgende rente heeft niet alleen invloed op verhuizende huishoudens, maar ook op eigenaren-bewoners die niet verhuizen. Zij worden, net als doorstromers, zowel via het eigen vermogen als (op termijn) via de maandlasten door de stijgende rente beïnvloed. Voor huishoudens die niet van plan zijn te verhuizen is een daling van het eigen vermogen in de woning niet noodzakelijkerwijs problematisch. De meeste eigenaren-bewoners hebben hun hypotheek afgesloten toen de rente aanzienlijk hoger stond dan nu het geval is. Dit betekent dat een stijging van de hypotheekrente bij de gemiddelde eigenaren-bewoners geen problemen op zal leveren indien de rentevaste periode afloopt: hun huidige hypotheekrente is immers ook al hoger dan de huidige rente. Het is zelfs mogelijk dat ook bij een stijging ten opzichte van het huidige niveau de rentelasten voor eigenaren-bewoners lager uitvallen dan nu het geval is. Ergo, voor het grootste deel van de eigenaren-bewoners levert een rentestijging geen directe problemen op. Sterker nog, zelfs bij sterk stijgende woonlasten kan het grootste deel van de eigenaren-bewoners zijn woonlasten betalen.
In deze nieuwsbrief stond de
vraag centraal wat de invloed is van een stijgende rente op de afweging van
huishoudens om te kopen of te huren. De afweging om te kopen of te huren is binnen
de huidige context op de Nederlandse woningmarkt vooral institutioneel
gedreven. Het inkomen van het huishouden bepaalt in grote mate of de woning
wordt gehuurd of gekocht. Door de huidige zeer lage hypotheekrente is het
onwaarschijnlijk dat de afweging om te kopen of te huren op korte termijn
anders gemaakt zal worden. Immers, zelfs bij een stijging van de hypotheekrente
met één of zelfs twee procentpunten blijven woonlasten voor koopwoningen zeer
betaalbaar. Zelfs bij een stijgende rente met prijsdalingen als gevolg zal de
koopwoningmarkt voor veel huishoudens het enige reële alternatief zijn. In de
praktijk ontbreekt het vaak nog aan aantrekkelijke en betaalbare alternatieven in
de vrije huursector. Vanuit dat perspectief bezien is het waarschijnlijk niet
zozeer de ontwikkeling van de hypotheekrente, maar eerder ingrijpende
beleidswijzigingen die het gedrag van huishoudens op de woningmarkt bepaalt.
Een verlaging van de maximale loan-to-value ratio naar 90% bijvoorbeeld, zal veel ingrijpender gevolgen hebben voor de toegankelijkheid van de woningmarkt dan een stijging van de hypotheekrente met een procentpunt. Een dergelijke verlaging ‘dwingt’ starters eerst voor een huurwoning te kiezen om het benodigde vermogen op te bouwen. Het opbouwen van vermogen zal starters in een dure vrije sector huurwoning niet meevallen. Er zijn gelukkig in deze meer wegen die naar Rome leiden. Het is ouders vandaag de dag toegestaan hun startende kinderen financieel een handje te helpen. Veel ouders willen dat graag doen, maar niet iedereen heeft € 100.000 of meer op de bank staan. Dat hoeft geen onoverkomelijk bezwaar te zijn als de ouders over een eigen huis beschikken. Ze kunnen kiezen voor de mogelijkheid van sale & Lease back.
Ouders verkopen hun woning en huren het onmiddellijk weer terug. Het grote voordeel is wel dat het vermogen, dat in de stenen zit verborgen, liquide wordt. Het vrijgekomen geld kunnen ze gebruiken om hun kinderen een handje te helpen.
(Wordt vervolgd)
[i] Amsterdam School of Real Estate, Effecten mogelijke rentestijging in de koopsector, Februari 2018
