Voor marktpartijen zijn de financiële risico’s vaak te groot om voortvarend aan de slag te gaan. Dat geldt vooral voor projecten met een lange doorlooptijd. Snel veel nieuwe huizen bouwen zit er niet in.
Maar daar houden de problemen voor bouwend Nederland niet op. In deze Nieuwsbrief gaan we in op het ontbreken van voldoende bouwlocaties. Op voorhand mag de conclusie luiden dat ook dit probleem voorlopig niet van de baan is.
Natuurlijk, er is in Nederland heel veel aandacht en terecht voor de ruimtelijke kwaliteit. Het is heel moeilijk om de bestemming van een stuk grond te veranderen. Dat zorgt bij een aanhoudende sterke vraag naar woningen voor hoge prijzen. Het is echter ook een gegeven dat het areaal bouwgrond in dit land maar mondjesmaat groeit, althans voor woningen.
Als het gaat om bouwgrond voor bedrijven, dan zijn gemeentes een stuk royaler. In naam van de werkgelegenheid en de bedrijvigheid is het ruimtelijk ordeningsbeleid voor bedrijventerreinen weinig restrictief. Dat heeft ook weer onverwachte consequenties. Terwijl de woningmarkt erg krap is, is in de markten voor kantoren en bedrijvenpanden juist sprake van veel leegstand, vooral op B- en C-locaties aan de stadsrand en langs de snelweg. Dit leidt tot een suboptimaal gebruik van schaarse grond.
Een gevolg van het restrictieve beleid is, dat de focus op binnenstedelijke ontwikkeling bij woningbouw komt te liggen. Door onder meer de complexiteit van het binnenstedelijk bouwen wordt er eenvoudigweg minder (snel) wordt gebouwd dan wanneer er meer op uitleglocaties zou worden gedaan. Vooral marktpartijen constateren een gebrek aan bouwlocaties in gewilde regio’s – de Randstad, de Brabantse stedenrij en de stadsregio Arnhem-Nijmegen. Daardoor kan volgens hen op deze plekken niet genoeg worden gebouwd om aan de vraag te voldoen.
Gemeentelijke overheden verdedigen hun restrictief beleid met een verwijzing naar onder meer demografische trends. Ze zijn bang dat de bouwsector alleen maar oog heeft voor de woningbehoefte van vandaag, maar niet voor die van morgen! Ze denken daarbij, dat de huidige groei van huishoudens een tijdelijk fenomeen is. Ze vrezen derhalve, dat het bouwen van woningen buiten de steden op termijn tot leegstand leidt. De overheden hebben natuurlijk niet helemaal ongelijk. Op de middellange termijn neemt de woningschaarste waarschijnlijk wel weer af. De groei van de vraag naar woningen vlakt namelijk af door de vergrijzing.
Figuur 1 Aandeel verschillende soorten bodemgebruik in procenten, 2000 en 2015
Maar op de korte termijn neemt de schaarste nog toe, zoals uit bijvoorbeeld de prijsontwikkeling blijkt, maar zelfs uit de woningbehoefte volgens het demografie handboek. Bovendien is – los van de trend – het niveau van woningschaarste in veel regio’s hoog. De huizenprijzen vormen voor het niveau van schaarste een betere indicator dan ramingen op basis van demografie. Als huizenprijzen over een langere periode veel hoger liggen dan bouwkosten, is dat een sterke aanwijzing dat er voldoende vraag is om nieuwbouwwoningen te kunnen afzetten.
De Tijdelijke Commissie Huizenprijzen concludeerde in 2013 al dat oplopende huizenprijzen vaak onvoldoende worden opgevat als signaal dat de vraag sterker stijgt dan het aanbod. De ramingen van de benodigde nieuwbouw waren volgens de commissie te sterk gebaseerd op demografische ramingen, terwijl de vraag naar woonruimte in werkelijkheid door veel meer factoren wordt bepaald. Zo zijn de gestegen reële inkomens sinds de jaren negentig, de dalende rente en ruimere leenmogelijkheden volgens de commissie onvoldoende meegenomen. Deze trends zorgen zowel voor een stijging in de vraag naar woningen, maar ook voor een stijging van de vraag naar grotere en luxere woningen.
De vraag of woonruimte te schaars is, wordt daarmee vooral een politieke vraag. Die is weer afhankelijk van de precieze voorkeuren van de kiezers. De schaarste is deels een gevolg van de crisis, die tot minder nieuwbouw heeft geleid. De schaarste heeft echter ook een belangrijke structurele component, die het gevolg is van beperkingen in de beschikbaarheid van locaties om te bouwen. Als het wenselijk wordt geacht om de betaalbaarheid van woonruimte structureel te verbeteren, zijn meer locaties nodig waar mag worden gebouwd.
Het probleem is echter bij het vaststellen van het ruimtelijk ordeningsbeleid dat overheden de belangen van veel betrokken partijen moeten dienen. Dat kan zeker op gemeentelijk niveau tot besluitvorming leiden die op zijn best suboptimaal te noemen is.
De huidige bewoners hebben vooral belang bij minder nieuwbouw. Nieuwbouw zorgt bijvoorbeeld voor verlies aan uitzicht, of voor lagere huizenprijzen door meer lokaal aanbod. Er staan ook voordelen tegenover, zoals meer woonruimte voor hun kinderen en schaal- of agglomeratievoordelen van een grotere stad, maar die zijn niet altijd groot genoeg om de balans te laten doorslaan.
Zeker de gemeentelijke politiek is er huiverig voor om de belangen van de eigen bevolking geheel of gedeeltelijk te negeren. Het woningtekort en hoge prijzen worden bovendien niet als verantwoordelijkheid van de gemeenten gezien. Dat is eerst en vooral een probleem van Den Haag.
De mensen, die belang hebben bij meer nieuwbouw - de outsiders en nieuwkomers - hebben geen sterke lobby. Als gemeentes hun belangen niet afdoende in het oog houden, dan is hier een taak weggelegd voor provincie en het Rijk.
Hoewel provincies de rol van bewaker van een voldoende grote woningproductie op zich zouden kunnen nemen, werkt de praktijk anders. Net als gemeenten richten provincies zich sterk op het behoud van ruimtelijke kwaliteit. Verder maken provincies veel gebruik van voorspellingen van de woningbehoefte die zijn gebaseerd op demografische ontwikkelingen, soms ook op gemeenteniveau. De zogeheten vraag naar woningen viel in het recente verleden vaak lager uit dan de werkelijke vraag zoals die zichtbaar is in de sterke prijsstijgingen in de laatste jaren en in de decennia vóór de crisis.
Op basis van slechte ervaringen uit het verleden en kijkend naar de toekomst kiezen provincie en gemeente ervoor om zuinig te zijn met het aanwijzen van nieuwe bouwlocaties. Lange, bureaucratische procedures gekoppeld aan een onwil om locaties voor nieuwbouw aan te wijzen, maken het op zijn zachtst gezegd onwaarschijnlijk dat het tekort aan woningen in de komende jaren snel weggewerkt kan worden. De schaarste zal blijven en problemen voor de starters op de woningmarkt zullen niet verdwijnen. Er zijn structureel te weinig huur- en koopwoningen, maar de besluitvorming in dit land staat een snelle oplossing in de weg!
