Prijzen zouden veel te snel stijgen. Volgens menig opgewonden standje dreigt er opnieuw een bubbel op de woningmarkt. Terwijl het niet te ontkennen valt dat prijzen behoorlijk snel stijgen, gaat het toch vaak om landelijke gemiddeldes. Dat valt af te lezen aan recente statistieken van het Centraal Bureau voor de Statistiek.
Landelijk ging
de gemiddelde koopwoning halverwege 2018 wel voor meer geld van de hand dan vóór
het uitbreken van de kredietcrisis in 2008. Dat is vooral te danken aan het
stevige herstel in de steden en de Randstad. In Noord-Holland, Zuid-Holland,
Utrecht en Flevoland liggen de verkoopprijzen alweer ruim boven die van 2008.
In Noord-Holland zelfs met 13 %. In Zuid-Holland en Utrecht zijn huizen tussen
de 6 % en 9 % duurder dan tien jaar geleden.
Sinds het uitbreken van de
Grote Recessie en het voorzichtig herstel in 2013 op de huizenmarkt is de
Randstad zich steeds meer gaan afscheiden van de rest van Nederland en dat
geldt nog wel het meest voor de hoofdstad. Amsterdam volgt hierin het voorbeeld
van andere grote steden in de wereld, zoals Stockholm, Melbourne, Sidney of
London.
In de twee perioden vóór
de crisis stegen de prijzen in de drie Randstadprovincies samen niet harder dan
in alle andere provincies, zoals recent wel het geval is. De verklaring
daarvoor is relatief simpel: de prijsgroei werd in de jaren voor de crisis
landelijk breed gedragen door de deregulering van de financiële markten en de
daaruit volgende kredietgroei. Voor de huidige prijsontwikkeling spelen – los
van de lage renteomgeving die ook weer in het hele land geldig is – vooral
factoren een rol die lokaal en regionaal sterk verschillen. Denk aan de groei
van het aantal huishoudens, de groei van het aanbod nieuwe woningen, de groei
in werkgelegenheid en lonen en de toegenomen vraag van buy‐to‐let‐beleggers
naar woningen.
Binnen deze trend neemt
Amsterdam een bijzondere positie in. In deze stad zijn de huizenprijzen weer
veel sneller gestegen dan in de rest van de Randstad en zeker dan in de rest
van Nederland. De afgelopen vijf jaar zijn de prijzen in de hoofdstad met 72 %
gestegen terwijl de stijging voor de rest van Nederland uitkwam op 30 %. Het
verschil bedraagt dus maar liefst 42 %. Dergelijke grote verschillen zien we
ook elders. Zo stegen in Sydney en Melbourne de prijzen in dezelfde periode met
respectievelijk 47 % en 48 %, terwijl de stijging in de rest van het land niet
boven 13 % uitkwam. Voor Londen en het Verenigd Koninkrijk zijn de percentages
respectievelijk 53 % en 33 %.
Figuur 1 In veel wereldsteden boomen de
prijzen na de jaren van crisis
Aan alle goeds komt een
einde. Alles wat omhoog gaat, moet op de duur ook weer naar beneden. En dat
gebeurt op dit moment met de huizenprijzen in de genoemde steden. In Londen
zijn de prijzen in het 1ste kwartaal 2018 met 1 % gedaald en in
Sydney en Melbourne met respectievelijk 4 % en 5 %.
Kan het toeval zijn dat deze ontwikkelingen bijna gelijktijdig hebben plaatsgevonden? En zijn de prijsdalingen in Londen, Stockholm en Sydney een voorbode voor de ontwikkelingen in andere steden, waaronder Amsterdam? Een recente studie van het IMF heeft immers laten zien dat prijsontwikkelingen in stedelijke huizenmarkten steeds meer synchroon lopen en door mondiale kapitaalstromen nauw met elkaar zijn verbonden. Institutionele maar ook particuliere beleggers zijn wereldwijd opererende ondernemingen geworden en hebben door het verplaatsen van hun kapitaal van de ene naar de andere locatie een directe impact op lokale woningmarkten.
Figuur 2 Huizenprijzen groeien sneller in grote steden dan elders in het land
Voor Amsterdam zouden de prijsdalingen elders twee tegengestelde gevolgen kunnen hebben. Als beleggers zich uit, bijvoorbeeld, Londen terugtrekken en hun kapitaal (gedeeltelijk) naar Amsterdam verplaatsen zou dat de prijzen in de Nederlandse hoofdstad zelfs verder kunnen opdrijven. Aan de andere kant zouden beleggers door de prijzendalingen op een aantal plekken wellicht grotere risico’s in mondiale woningmarkten zien ontstaan, met als gevolg dat zij hun beleggingen in de huizenmarkt als geheel gaan afbouwen. Dit zou een dempend prijseffect op Amsterdam kunnen betekenen.
Welk scenario is het meest waarschijnlijk voor de Nederlandse hoofdstad? Om dat te bepalen moeten we kijken naar de oorzaken achter de prijsdalingen in de verschillende (hoofd)steden. Het heeft er de schijn van dat deze het directe gevolg zijn van regio specifieke fiscale en macro-prudentiële beleidsmaatregelen om prijsstijgingen óp en financiële risico’s dóór de woningmarkt te beteugelen. Zo voerde de overheid in het Verenigd Koninkrijk al in april 2016 een verhoging van de overdrachtsbelasting op tweede woningen van 3 % in, wat tot een afkoeling in de buy-to-let-markt in de Britse hoofdstad heeft geleid. Zweedse huizenkopers zien zich sinds eind 2017 met een veel striktere aflossingsverplichting geconfronteerd, terwijl in Canada en Australië sinds januari 2018 de loan-to-income-normen fors zijn aangescherpt. Ergo, we hebben hier niet met een synchrone afwending van beleggers van mondiale huizenmarkten te maken, maar met een gevolg van dalende vraag door dalende koopkracht. Als er dan überhaupt een impact op Amsterdam is, lijkt een verplaatsing van kapitaal vanuit Londen en Stockholm veel waarschijnlijker met als mogelijk gevolg dat de prijzen blijven stijgen.
Toch
is de kans op een prijscorrectie niet uit te sluiten. Er zijn duidelijke
risico’s! De
prijsontwikkeling in Amsterdam volgt fundamentele factoren als de
inkomensontwikkeling van de lokale bevolking al lang niet meer en lijkt
bovendien sterk beïnvloed door het speculeren op toekomstige huuropbrengsten in
de vrije huursector. Door het verbreken van de band tussen inkomensontwikkeling
en prijsontwikkeling stagneert de verkoop van woningen in Amsterdam en neemt
het aantal transacties af. Dat kan een opmaat betekenen naar een
prijscorrectie. Wanneer die zich aandient, valt amper of niet te voorspellen!
Figuur 3 Prijzen in Amsterdam ontkoppelen van
lokale inkomens
Natuurlijk is de
situatie in de rest van Nederland anders dan in Amsterdam. In nagenoeg alle
provincies buiten de Randstad liggen de gemiddelde huizenprijzen nog onder de
top van voor 2008. Dat wil weer niet zeggen dat de omstandigheden voor de
kooplustigen goed zijn vergeleken met de Randstad en Amsterdam. Dat is absoluut
niet het geval. Dat spreekt uit de Eigen Huis Marktindicator over het 2de
kwartaal van 2018. Meer dan de helft van de ondervraagden (51 %) vind het geen
gunstige tijd om een huis te kopen. Twee argumenten voeren daarbij de
boventoon. Veel ondervraagden, vooral starters maar ook steeds meer
doorstromers, vinden dat de prijzen te hoog oplopen. Ze vinden bovendien dat
het aanbod mager is en niet voldoet aan de eigen eisen en verwachtingen.
Het vinden van een betaalbare woning ofwel in de huursector ofwel in de koopsector blijkt derhalve nog lang een barre tocht door de woestijn. Dat geldt in het bijzonder voor de starters op de woningmarkt. Ze zien zich gesteld voor een schier onmogelijke opgave. Er zijn wel deeloplossingen mogelijk. Een deeloplosing is dat ouders een gedeelte aan hun kinderen schenken, waardoor die in ieder geval in aanmerking komen voor een hypotheek. Niet ieder ouderpaar heeft uiteraard een vermogen op de bank staan. Veel ouderparen hebben echter wel een eigen huis en die stapel stenen vergenwoordigt ook vermogen. Ouderparen met een eigen huis kunnen overwegen hun huis te verkopen en vervolgens terug te huren. Op die manier komt er vermogen vrij om hun kinderen een steuntje in de rug te geven.
Een van de aanbevelingen is om de rol van de belegger in te perken. Dat neemt niet weg dat de geliberaliseerde huurmarkt nog steeds interessant is voor de belegger.
