Figuur 1 Buy-to-let naar gemeente in Nederland
In de vorige Nieuwsbrief hebben we aandacht besteed aan de opgang en groei en bloei van de Buy-to-let markt in Nederland en het Verenigd Koninkrijk. Wetgeving en de financiële crisis hebben daarbij in beide landen een stuwende rol gespeeld. Ook is duidelijk, dat in beide landen het succes van Buy-to-let beleidsbepalers zorgen baart. Door het succes dreigen groepen, zoals starters, op de woningmarkt tussen de wal en het schip te vallen. Dat roept om maatregelen. In het Verenigd Koninkrijk is het al zover, maar in Nederland is de overheid nog druk met inventariseren en plannen maken. In deze Nieuwsbrief kijken we naar de verhuurder en het verhuurde pand.
Het portfolioFiguur 2 Omvang portefeuille van Nederlandse verhuurders
Een meerderheid van de Britse huisbazen heeft slechts één woning in zijn portefeuille. In Nederland gaat het dan om 40% van de verhuurders. Echter, ook in Nederland heeft een meerderheid slechts een of twee huurwoningen in zijn portefeuille. Trouwens, de Britten doen het sowieso wat rustiger aan dan de Nederlanders. Ongeveer 60% van de markt is in handen van verhuurders met maximaal vier panden in portefeuille. In Nederland is dat percentage 50%, terwijl de andere 50% vijf of meer huizen in portefeuille heeft.Figuur 3 Omvang portefeuille van Britse verhuurders
Gelet op de omvang van de gemiddelde portefeuille is het niet vreemd dat het leeuwendeel van de verhuurders particulieren is en slechts een kleine minderheid een bedrijfsstructuur kent. In Nederland is dat 12% en in het Verenigd Koninkrijk bedraagt dat percentage slechts 3%.Wat verhuurt de huisbaas bij voorkeur?Figuur 4 Appartement heeft de voorkeur in Nederland
Als het om Buy-to-let gaat, verhuurt de Britse huisbaas het liefst een appartement of een rijtjeshuis. In Nederland gaat de voorkeur overweldigend uit naar het appartement. Naast het rijtjeshuis verhuurt de Nederlandse huisbaas toch verhoudingsgewijs veel (semi) vrijstaande huizen.Figuur 5 In het VK is het appartement en het rijtjeshuis populair
Als het om het aantal beschikbare vierkante meters gaat, dan ziet Buy-to-let er in Nederland gunstiger uit dan in het Verenigd Koninkrijk. In Nederland hebben huisbazen relatief meer woningruimte beschikbaar met een oppervlakte van 125 m2. Er zijn natuurlijk in Nederland ook veel appartementen met een oppervlakte kleiner dan 50 m2, maar dan nog zijn ze gemiddeld groter dan aan de overkant van de zee.Waarde
Hoewel veel verhalen anders doen geloven is Buy-to-let in Nederland niet overdreven duur vergeleken met bijvoorbeeld koopwoningen. Wel is het zo dat veel Buy-to-let woningen verhoudingsgewijs duurder zijn dan ‘normale’ huurwoningen. Veel Buy-to-let woningen hebben immers een behoorlijke omvang in Nederland.Deze uitkomsten zijn het werk van het Kadaster. Dat hebben ze niet in het Verenigd Koninkrijk en dus ontbreken daar bovenstaande gegevens. Wel is het mogelijk om op basis van verschillende studies vast te stellen, dat de mediane waarde van de portefeuille van private huisbazen ongeveer GBP 350.000 bedraagt. In Nederland bedraagt die waarde volgens het Kadaster EUR 450.000 ofwel ongeveer GBP 400.000. Dat de mediane waarde in Nederland hoger ligt, is niet echt opmerkelijk. De gemiddelde Buy-to-let portefeuille is in Nederland immers groter.Figuur 6 Waarde van Buy-to-let in Nederland
Voor de eigenaar van één huis, de meerderheid in beide landen, is de geschatte waarde GBP 199.000.Locatie
Het ligt voor de hand te veronderstellen dat in Nederland veel Buy-to-let te vinden is in de 4 grote steden. Dat is ook zo. Volgens het kadaster is Buy-to-let vooral geconcentreerd in de grotere stedelijke omgevingen. Verrassend genoeg is er ook veel Buy-to-let aan de kust of in de grensprovincies. Hier gaat het waarschijnlijk om tweede huisjes of vakantiewoningen.Figuur 7 Locatie Buy-to-let in Nederland
Voor Groot-Brittannië ontbreken deze gedetailleerde gegevens. Wel is duidelijk dat huur het meest voorkomt in Groot-Londen. Hier is het aandeel van huurwoningen 30% tegen een landelijk gemiddelde van 20,5%. Gecorrigeerd voor Londen daalt het percentage naar 18,5%. Ook voor de Britten geldt, dat de meeste huurwoningen voorkomen in stedelijke gebieden.Figuur 8 Locatie Buy-to-let in het VK
ConclusieDe eerste conclusie moet zijn, dat een echte vergelijking tussen de Buy-to-let markt in beide landen niet zo gemakkelijk is. Er ontbreken gewoon nog te veel data die zich gemakkelijk laten vergelijken.Wel mag vastgesteld worden, dat de huursector in beide landen de laatste jaren snel aan belang en gewicht heeft gewonnen. Die groei wordt vooral gedragen door de kleine huisbaas met één of hooguit twee huurwoningen in de portefeuille. Opvallend is verder dat de Nederlandse verhuurder iets professioneler overkomt dan zijn Britste tegenvoeter. De gemiddelde portefeuille is iets groter, maar nog steeds klein.Het lijkt verder voor de hand te liggen dat de private huursector zeker in Nederland de komende jaren aan gewicht blijft winnen. Sociale woningbouw is aan strikte regels gebonden en het is ook moeilijker geworden een hypotheek af te sluiten.Voor de Britten is een verdere groei van Buy-to-let minder vanzelfsprekend. Maatregelen van de bank of England en de Britste overheid maken het minder aantrekkelijk om te investeren in huurwoningen. De maatregelen zijn vooral bedoeld de sector te professionaliseren. Het is echter onduidelijk of de maatregelen het beoogde effect gaan hebben!Bron: Hypostat 2019, A review of Europe’s mortgage and housing markets. European Mortgage Federation September 2019
