De demografische kaart van Nederland pakt slecht uit voor de woningmarkt

De Nederlandse woningmarkt zit nagenoeg op slot. Dat is geen boude bewering. De stikstofcrisis in combinatie met een politieke besluiteloosheid heeft tot gevolg dat er in dit land veel te weinig gebouwd wordt.

29 april 2023

Het idee dat er tegen 2030 pakweg 1 miljoen woningen zijn bijgekomen lijkt nu al onhaalbaar. Er spelen echter nog meer factoren een rol die het behalen van de huidige doelstellingen bemoeilijken.


Een van die factoren is de demografische ontwikkeling. Het aantal inwoners blijft maar toenemen. In 2035 telt ons land naar verwachting 18,9 miljoen inwoners. Niet alleen het aantal bewoners blijft groeien, maar ook het aantal huishoudens. Zo rond 2030 zijn er tussen 8,4 – 9,0 miljoen huishoudens tegen 8,1 miljoen nu. Die groei, in combinatie met het huidige woningtekort van 315.000 woningen, vraagt om een forse uitbreiding van de huidige woningvoorraad. Dat is een forse kwantitatieve opgave, maar daar komt nog eens een kwalitatieve bij.  Dat is vooral toe te schrijven aan de sterke groei van vooral alleenstaande ouderen. Hun aantal zal tot 2035 toenemen van 582.000 nu naar 882.000.

Geschiktheid

Die groei vraagt om een andere kijk op woningbouw. Twee zaken zijn belangrijk. Het gaat om de geschiktheid van de woning voor de oudere, maar ook om de geschiktheid van de woonomgeving. Een geschikte woning moet het de oudere mogelijk maken langer zelfstandig te blijven wonen. Dat betekent bijvoorbeeld geen steile en smalle trappen. Maar ook de woonomgeving moet de zelfstandigheid bevorderen. Dat betekent bijvoorbeeld geen te lange afstanden naar de voorzieningen. Dat is een moeilijke opgave, zo blijkt in de praktijk. Veel voor ouderen geschikte woningen staan in een minder geschikte woonomgeving en vice versa.


Er is nog een belangrijke factor die het de oudere mogelijk moet maken langer zelfstandig te blijven en dat is het eigen sociale netwerk. Met het toenemen van de jaren wordt dat netwerk steeds belangrijker. Dat is niet alleen voor praktische zaken zoals boodschappen doen, maar het is ook een wapen tegen de eenzaamheid. Er bestaat een maatstaf om de potentiële ondersteuning vanuit de omgeving in kaart te brengen en dat is de oldest old support-ratio. Deze ratio geeft de verhouding weer tussen jongere ouderen en oudere ouderen. In gebieden waar de oldest old support-ratio het snelst afneemt, neemt het aantal mensen op wie de oudere kan terugvallen sneller af dan in andere regio’s. In de praktijk zijn dat de regio’s waar de bevolkingsgroei stagneert of zelfs krimpt.

Voorkeuren

Patronen in vergrijzing, maar ook de uitgangsposities voor de woningvoorraad en de woonomgeving, verschillen regionaal. Dat maakt de woningbouwopgave niet eenvoudiger. In gebieden waar nog een flinke groei van het aantal huishoudens is te verwachten zal het accent meer moeten liggen op het bijbouwen van levensloopbestendige woningen. In gebieden zonder groei moet de aandacht vooral uitgaan naar een geschikte woonomgeving. Maar dat is nog niet alles. Het gedrag en de voorkeuren van de huishoudens spelen ook een belangrijke rol.


Zelfs wanneer het mogelijk zou zijn om iedereen een passende woning aan te bieden, dan nog woont niet iedereen zomaar in een passende woning. De woningmarkt is immers een voorraadmarkt. Pas wanneer er een woning vrijkomt, ontstaat er de mogelijkheid te verhuizen. Maar veel mensen - zeker ouderen – willen niet verhuizen. Verhuizen geeft veel gedoe en het kost veel. Veel mensen zijn gehecht aan hun vertrouwde woning en woonomgeving. Daar komt voor ouderen nog bij dat zij steeds sterker afhankelijk worden van hun sociale netwerk. Die is meestentijds in de omgeving van de woning opgebouwd. Verhuizen wordt pas een echte optie als de oudere in de eigen buurt kan verhuizen.


En dan is er natuurlijk nog het financiële aspect. Dat maakt het voor veel ouderen weinig aantrekkelijk om te verhuizen. Veel ouderen wonen al heel lang op hetzelfde adres. Dat heeft als gevolg dat de maandlasten laag zijn, zowel in het geval van een koopwoning of een sociale huurwoning. Verhuizen betekent dan een stijging van de woonlasten en dat is niet erg aantrekkelijk voor de meesten ook al krijgen ze er een nieuwe passender woning voor terug.


Ouderen zoeken een passende en betaalbare woning in de eigen omgeving. Daar komt in de praktijk weinig van terecht, maar er komt wel meer aandacht voor. Er zijn specifieke projecten zoals de bouw van hofjes voor de ouderen, maar of dat de oplossing is, blijft voorlopig een onbeantwoorde vraag. Een ding is echter heel duidelijk: het is aan de lokale beleidsmakers, corporaties en marktpartijen om de woningbouwopgave voor ouderen in kaart te brengen en aan te pakken. Een centrale Haagse aanpak is uitgesloten. Het wordt er allemaal niet eenvoudiger op.

Duurzaamheid is goed voor het rendement

Modale inkomens hebben niets meer te zoeken in de Randstad

Strijd op de huizenmarkt wordt steeds meer een loopgravenoorlog

Kopers willen wel, maar ………

De woningmarkt moet op de schop

Nederland is dicht geregeld. Niets komt meer van de grond

De huizenmarkt lijkt het dieptepunt bijna gepasseerd

De overheid herneemt zijn sturende rol op de woningmarkt

De woningmarkt moet op de schop

Buy-to-let in Nederland en het VK. Een vergelijking

Wat zijn de gevolgen van de pandemie voor de woningmarkt?

Kopers willen wel, maar ………