
De eigen woning dreigt onbereikbaar te worden voor de starter
In augustus 2008 piekte de huizenprijs met een prijs van € 261.900. Met een hypotheekrente van 5,3% betaalde je toen veel meer voor een huis dan nu. Het waren de pechvolgels die precies toen een huis kochten.
In de huizencrisis die volgde, kelderde de prijs
van een huis naar € 206.100. Omgerekend betekent dat € 55.800 aan
waardeverlies. 2013 was het jaar waarin kranten vol stonden met verhalen van
mensen wiens relaties stuk waren gelopen, maar die
door een hoge hypotheekschuld noodgedwongen bij elkaar moesten blijven wonen.
Maar toen werd de weg
omhoog ingezet. De markt herstelde uit zichzelf, zonder stimulerende
maatregelen van de overheid. Daar was door bezuinigingen geen geld voor. Het
geloof in economisch herstel én de lage hypotheekrentes hielpen de huizenkoper.
Per januari 2016 was het waardeverlies tot ongeveer de helft gereduceerd, met
een gemiddelde koopsom van € 233.200.
Anno
2017 lijkt de gekte van voor de financiële crisis weer helemaal terug. De groei op de
Nederlandse woningmarkt zette zich in het eerste kwartaal van 2017 onverminderd
voort. Het aantal verkopen in de eerste drie maanden van het jaar bedroeg
55.911 huizen, ruim 30 procent meer dan in het eerste kwartaal van 2016. Record
na record wordt gebroken, maar toch laat de situatie van vandaag zich niet
helemaal met toen vergelijken. Het flink
opgelopen aantal verkopen in de laatste kwartalen vertaalt zich in een
toenemende krapte op de woningmarkt. Er dreigt zelfs historisch hoge krapte.
Zover is het echter nog niet! Net als in het vierde kwartaal van 2016 hadden
kopers in de eerste drie maanden van 2017 de keuze uit zes woningen. Bij minder
dan 8 huizen is er sprake van een verkopersmarkt. De kans is dan veel groter
dat je wordt geconfronteerd met twee, drie of nog veel meer andere kopers die
hetzelfde huis willen hebben. De verkoper heeft dan dus de macht. Of beter
gezegd: de verkopend makelaar.
Naast de forse groei van
het aantal verkopen is ook de gemiddelde woningprijs sterk gestegen. De
woningprijsindex (PBK) is in het eerste kwartaal met maar liefst 6,8 procent
toegenomen ten opzichte van het jaar ervoor. Dit zijn jaar-op-jaarstijgingen
die zelfs in de vijf jaar voor de crisis (2003-2008) niet voorkwamen. Deze prijsstijgingen
zijn gedeeltelijk door een inhaaleffect te verklaren. De daling van de piek in
het derde kwartaal van 2008 tot het dieptepunt in het tweede kwartaal 2013
(-20,6%) is gevolgd door een forse prijsstijging (+16,4%). Maar toch liggen de
prijzen nog steeds gemiddeld 8,6% onder het niveau van voor de crisis. De
verwachting is echter dat de prijsstijging zal aanhouden met een percentage dat
waarschijnlijk boven het langjarig gemiddelde ligt van 4,85%. Er wordt in
Nederland nog steeds te weinig nieuwbouw gepleegd en dat betekent dat er de
komende jaren een woningtekort groeit.
De gemiddelde betaalbaarheid van koopwoningen
is in Nederland momenteel gelukkiog heel goed. De
betaalbaarheidsindex van Calcasa laat zien dat de netto maandlasten voor kopers
ook in het eerste kwartaal van 2017 zijn gedaald. Nieuwe kopers besteden nog
maar 14,1 procent van hun inkomen voor de netto woonlasten, een daling van 0,3
procent ten opzichte van het laatste kwartaal van 2016. Dit heeft te maken met
het feit dat de daling van de hypotheekrentes en het gestegen besteedbare
inkomen in de laatste drie jaar een groter effect op de betaalbaarheid hebben
gehad dan de forse huizenprijsstijgingen.
Dit is echter slechts een deel van het verhaal. Eén enkele indicator voor de gemiddelde betaalbaarheid in Nederland is niet toereikend. Ten eerste zijn de regionale verschillen in huizenprijzen groter dan de regionale inkomensverschillen. De betaalbaarheid van koopwoningen is daarom in eerste instantie een regionaal verhaal. Ten tweede omvat de Calcasa-index alleen maar huishoudens die recent en dus tegen gunstige hypotheekvoorwaarden een huis hebben gekocht. Volgens cijfers uit het Woononderzoek Nederland (WoON) bedroegen de feitelijke netto woonlasten van alle Nederlandse woningeigenaren in 2015 rond de 28% van het besteedbare huishoudeninkomen. Verder spreekt de betaalbaarheidsindex alleen voor huishoudens die er al in zijn geslaagd om een huis te kopen. Huishoudens die de koopmarkt vanwege te hoge prijzen niet hebben kunnen toetreden, blijven buiten beschouwing. Dat wil zeggen dat er landelijk gezien wellicht geen betaalbaarheids- maar wel een toegankelijkheidsprobleem op de koopmarkt zou kunnen zijn: starters die willen kopen, slagen daar minder vaak in.
Als laatste punt is een
geïsoleerde beschouwing van de koopmarkt een tekortkoming op zichzelf.
Woningeigenaren in Nederland hebben veel lagere woonquotes dan huurders.
Gedeeltelijk is dit te verklaren door inkomensverschillen tussen beide groepen.
Aan de andere kant hebben kopers in de laatste jaren bij stijgende
huizenprijzen wel van dalende hypotheekrentes kunnen profiteren, terwijl de
huurprijzen in het beste geval gelijk zijn gebleven, maar meestal zijn
gestegen. Het is dan ook niet verwonderlijk dat huurders inmiddels bijna 40%
van hun besteedbare inkomen aan wonen uitgeven. Een gevolg van deze ontwikkeling
is dat veel hurende huishoudens op lange termijn wellicht minder succesvol
doorstromen naar een koopwoning. Gezien de aangescherpte leenvoorwaarden zijn
koopstarters gedwongen om meer eigen vermogen op te bouwen voordat ze een huis
kunnen kopen. Dit is veel moeilijker als ze een steeds groter deel van hun
besteedbare inkomen kwijt zijn aan huur.
Om die reden schieten steeds meer ouders hun kinderen te hulp. Voor veel babyboomers is dat geen probleem. Die hebben steeds het economisch tij meegehad en hebben de kans gehad een vermogen op te bouwen. Dat is echter niet voor iedereen weggelegd, maar dan toch zijn er mogelijkheden om de kinderen financieel bij te springen. Dat is zeker mogelijk als u in het bezit bent van een eigen woning die grotendeels is afbetaald. Een voorbeeld maakt duidelijk wat dan uw mogelijkheden zijn.