De woningmarkt blijft nog jaren op slot

Bij de presentatie van de woningmarktcijfers over het eerste kwartaal luidde NVM-voorzitter Ger Jaarsma de noodklok.

30 april 2018

Hij wees op een aantal onheilspellende trends, zoals een stagnerende nieuwbouw, een slinkend aanbod van koopwoningen en forse prijsstijgingen. In de ogen van de voorzitter is de Nederlandse woningmarkt aan het vastlopen en hij deed daarom een dringend beroep op alle betrokken partijen om de markt weer vlot te trekken!

Hoe dreigend is de situatie in de eerste helft van 2018 nou eigenlijk? Al in de tweede helft van 2017 zette een daling in van het aantal verkopen van bestaande woningen en die trend lijkt in 2018 versterkt door te zetten. Bij de NVM noteren ze een daling van 13% in het eerste kwartaal van 2018 ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2017. De daling doet zich nagenoeg landelijk voor en het betreft vooral de goedkopere prijsklassen. Het probleem geldt vooral bij de aanbodkant. Consumenten wachten met het verkopen van de eigen woning totdat ze zelf een alternatief hebben.

De afwachtende houding heeft erin geresulteerd dat er niet alleen minder huizen verkocht worden, maar dat er ook minder huizen te koop worden aangeboden. Het aanbod is in een jaar tijd met een derde verminderd tot 73.000 woningen. Ook deze trend lijkt steeds sterker te worden. In het eerste kwartaal lag het percentage nieuw aangeboden woningen ruim 20% lager dan in het kwartaal daarvoor, een vermindering van 34.000 woning. De Nederlandse markt is een krappe woningmarkt geworden, hoewel regionaal de verschillen nog groot zijn. Voor die woningen moet dan ook nog eens in 28% van de gevallen boven de vraagprijs geboden worden en in 16% van de gevallen wordt er voor de vraagprijs gekocht. Die percentages zijn in de afgelopen twee kwartalen gelijk gebleven. Wel daalt het verschil tussen vraagprijs en uiteindelijke transactieprijs. Dat betekent dat een groeiend aantal potentiële kopers niet meer kunnen of willen voldoen aan de eisen van de lokale woningmarkt. Zo ontvluchten steeds meer potentiële kopers de regio Amsterdam en gaan op zoek naar alternatieven in Rotterdam en Den Haag. Als deze trend doorzet, dan zou dat op den duur kunnen resulteren in een daling van de prijzen.


Woningen verkocht boven de vraagprijs:<

 Woningen verkocht boven de vraagprijs

Biedt de nieuwbouw dan enig soelaas? Nee, ook in dit segment zien we op zijn best stabilisatie van de markt. De oorzaak is dat er te weinig nieuwbouwaanbod op de markt komt. De oorzaken van de stagnatie zijn welbekend. De bouw kampt met een gebrek aan goed personeel en ook zijn er problemen met de tijdige levering van de broodnodige materialen. De belangrijkste oorzaak is echter van bureaucratische aard. Het duurt in Nederland bijna 10 jaar voordat een project echt op stoom komt. Een woud aan procedures is hier debet aan. Het zijn vooral juridische aspecten die vertragingen in de hand werken, zo blijkt uit onderzoek van de Stec-Groep. Het mag geen verbazing wekken dat ook de prijzen in het segment nieuwbouw snel stijgen. Het afgelopen jaar bedroeg de stijging 16%.
Iemand moet natuurlijk een prijs betalen voor al deze malheur. Het is in dit geval de startende woonconsument met een beperkt budget. Die heeft een dubbel probleem. Er is minder aanbod en de prijzen liggen te hoog. Dat is terug te zien in de cijfers. In de prijsklasse tot € 150.000 zijn in het eerste kwartaal 40% minder woningen verkocht en in de prijsklassen tot 2 ton respectievelijk 2,5 ton bedroeg de daling 19% en 16%. Betaalbare koopwoningen dreigen in sneltrein vaart op te raken, temeer omdat steeds meer (particuliere) beleggers zich op de woningmarkt tonen. In 2017 kochten beleggers 1 op 10 verkochte woningen met het doel die weer te gaan verhuren. Deze woningen worden zodoende niet aan de woningvoorraad onttrokken, maar de huur is meestal wel te hoog voor een krappe beurs.

De NVM is niet optimistisch over de nabije toekomst. Mede door de achterblijvende nieuwbouw zal het aanbod aan koopwoningen achterblijven bij de behoefte, zal het aantal transacties blijven dalen en zullen prijzen voorlopig blijven stijgen. De heer Jaarsma heeft waarschijnlijk meer gelijk dan hem lief is. In zijn kijk op de woningmarkt heeft hij de demografische ontwikkeling van Nederland niet betrokken. Dat is jammer, want juist die demografie blijft de Nederlandse woningmarkt de komende jaren parten spelen. Dat blijkt uit de Primos-prognose over 2017.

De groei van de Nederlandse bevolking zal de komende jaren steeds verder afnemen om in 2038 negatief te worden. Volgens het Centraal Bureau van de Statistiek is een sterk teruglopende immigratie debet aan de geleidelijk stagnerende bevolkingsontwikkeling. Daar staat echter tegenover dat het aantal huishoudens tot 2025 nog met 540.000 zal toenemen tot in totaal 8,3 miljoen. Dat is een groei van 7%. Al die huishoudens moeten ergens wonen en dat betekent dat de woningbehoefte in 2020 is gestegen naar 7,9 miljoen woningen. Dat komt neer op een gemiddelde groei van jaarlijks ruim 76 duizend woningen. Aangezien na 2020 een lagere groei van het aantal huishoudens wordt verwacht, neemt tot 2025 ook de jaarlijkse groei van de woningbehoefte af tot gemiddeld 48 duizend. Voor 2025 wordt de woningbehoefte ingeschat op 8,1 miljoen.Figuur 1 Totaal aantal huishoudens, bron: CBS (2005-2016) en Primos 2016 (2016-2050)

Totaal aantal huishoudens

In 2016 telde de totale woningvoorraad 7,6 miljoen woningen. Dit is met inbegrip van de woningen die niet direct beschikbaar zijn voor bewoning, zoals tweede woningen. Aangenomen wordt dat tot 2020 de woningvoorraad gemiddeld toeneemt met 61.000 per jaar tot een omvang van bijna 7,9 miljoen, en in de periode 2020-2025 met 55.000 per jaar tot bijna 8,2 miljoen woningen. Daarmee blijft in de periode 2016-2020 de groei van de woningvoorraad beduidend achter bij de groei van de woningbehoefte. Tussen 2020 en 2025 zal er een zekere ‘inhaalslag’ plaatsvinden, omdat in die periode de woningvoorraad meer toeneemt dan de woningbehoefte.

Figuur 2 Berekening statistisch woningtekort, bron: Primos 2017 (2016-2050)

Berekening statistisch woningtekort

Vanuit de woningbehoefte kan de gewenste woningvoorraad worden bepaald. Het verschil tussen de gewenste voorraad en de feitelijke woningvoorraad geeft in de vorm van het statistische woningtekort een indicatie van de spanning op de woningmarkt. Nationaal werd het statistische woningtekort in 2016 geraamd op -1,8%, overeenkomend met een tekort van circa 139 duizend woningen. De verwachting is dat het tekort de komende jaren in verband met de achterblijvende nieuwbouw nog verder zal oplopen tot -2,6% in 2020. Daarna wordt de achterstand in de nieuwbouw langzaam ingehaald en zal het woningtekort in 2025 afgenomen zijn tot -2,1%.

Gewild of ongewild staaft de Primos-prognose de verzuchting van de voorzitter van de NVM. De Nederlandse woningmarkt zit op slot en dat zal nog jaren het geval zijn, als de prognoses kloppen. Dat heeft zo zijn consequenties. Steeds meer starters dreigen buiten de boot te vallen. Er zijn te weinig huizen en appartementen. Die zijn duur en veel starters hebben een beperkt budget. Het is inmiddels een gegeven dat ouders willen en moeten bijspringen om hun kroost aan een huis te helpen. Dat dreigt de ongelijkheid in Nederland verder in de hand te helpen. Niet iedere starter heeft immers een vermogend ouderpaar. Waarschijnlijk hebben meer starters wel ouders met een eigen huis. Daar liggen onverwachte en onverhoopte mogelijkheden. Het is voor die ouders mogelijk hun huis te verhuren en weer terug te huren. Op die manier komt er geld vrij om aan de kinderen te schenken! 

Bronnen: ABF Research, Primos 2017. Prognose van bevolking, huishoudens en woningbehoefte 2017 – 2055. November 2017

NVM, NVM woningmarktcijfers 1ste kwartaal 2018. April 2018

Duurzaamheid is goed voor het rendement

Modale inkomens hebben niets meer te zoeken in de Randstad

Strijd op de huizenmarkt wordt steeds meer een loopgravenoorlog

Kopers willen wel, maar ………

De woningmarkt moet op de schop

Nederland is dicht geregeld. Niets komt meer van de grond

De huizenmarkt lijkt het dieptepunt bijna gepasseerd

De woningmarkt moet op de schop

De overheid herneemt zijn sturende rol op de woningmarkt

Buy-to-let in Nederland en het VK. Een vergelijking

Wat zijn de gevolgen van de pandemie voor de woningmarkt?

Kopers willen wel, maar ………