Het coronavirus duwt de nieuwbouw in een diepe crisis

Het internationaal Monetair Fonds (IMF) windt er geen doekjes om. De Nederlandse economie wordt zwaar geraakt door de lockdown als gevolg van het coronavirus. Het IMF schat in dat de economie zal krimpen met maar liefst 7,5%. Die krimp is in lijn met het zwartste scenario dat eerder het Centraal Planbureau schetste. Deze krimp zal de bouwsector zwaar treffen en opnieuw in een diepe crisis storten. En dan te bedenken dat de vooruitzichten voor 2020 en 2021 toch al matig waren door het gedoe rondom de stikstofregeling en Pfas. Een gevolg van deze discussies is dat er in 2019 minder vergunningen voor nieuwe woningen werden afgegeven. De sector voorzag voor het lopend jaar en voor 2021 al een krimp van 5% voor de nieuwbouwsector. De lockdown duwt de productie in de nieuwbouwsector de komende jaren nog verder omlaag en doet de sector wederom in een diepe crisis belanden. Verschillende factoren spelen daarbij een rol. Zo vreten de snel verslechterende economische vooruitzichten aan het vertrouwen van investeerders. Juist investeerders zijn van groot belang in de sector. Zakelijke en particuliere investeerders dragen een belangrijk deel van de bouwproductie. Daarbij komt nog dat vertrouwenseffecten in beginsel losstaan van inkomenseffecten. Ook burgers en bedrijven die geen last hebben van negatieve inkomenseffecten kunnen hun investeringsplannen uitstellen, omdat het hen aan vertrouwen voor de nabije toekomst ontbreekt. We mogen de komende maanden rekenen op vraaguitval op de woningmarkt en bij zakelijke klanten. Die is grotendeels toe te schrijven aan drie factoren. De eerste is een psychologisch probleem. Het is een somber tijdsgewricht en dat beïnvloedt het denken van veel potentiële huizenkopers. Het lijkt even niet de juiste tijd om een huis te kopen. Daarnaast speelt een groeiende onzekerheid een rol. Het laat zich heel moeilijk duiden welke ontwikkelingen in de brede zin van het woord te verwachten zijn en hoe dus te acteren. Particulieren en zakelijke partijen zijn daarom geneigd hun opties zoveel mogelijk open te houden. Het gevolg van beide genoemde factoren is een vraaguitval. Die zal de prijzen onder druk zetten. Dalende prijzen hebben als gevolg in de markt dat men rekening gaat houden met verdere prijsdalingen. Niemand betaalt graag teveel en mening potentiële koper zal nog even wachten met het kopen van een nieuwe woning. Hierdoor dreigt een self fulfilling prophecy. De potentiële koper gaat op zijn handen zitten, waardoor de vraaguitval nog groter wordt en de prijzen vanzelf blijven dalen. Het gevolg van al deze factoren is, dat de Bouw niet alleen tijdens de lockdown te maken krijgt met productieverlies, maar ook met terugvallende investeringsplannen, en dat blijft voortduren als de crisis en de lockdown alweer een tijdje achter ons liggen. Hoe snel de sector zich kan ontworstelen aan de gevolgen van de lockdown en het inzakken van de investeringen, hangt mede af van de overheid. Die kan een stimulerende rol spelen. Op dit moment zijn er door de overheid geen plannen bekendgemaakt die de vraaguitval kunnen beperken en aanbodrestricties zoals Pfas- en stikstofbeleid geheel of ten dele opheffen. Er zijn gelukkig ook geen maatregelen bekend gemaakt die de crisis verder verdiepen zoals ten tijde van de eurocrisis. Veel overheidsmaatregelen zijn gericht op het hier en nu. Bij de Bouw loopt echter de productie nu nog door en komen de problemen morgen pas.  

Figuur 1 vergunningen en gereedmeldingen nieuwbouwwoningen, 2018 - 2024

De overheid zou een beleid kunnen/moeten ontwikkelen dat gericht is op behoud van de bouwproductie en de werkgelegenheid. Dat kan door gedeeltelijk de consumentenvraag over te nemen, door het ondersteunen van de renovatiebouw en door investeringen in de utiliteitsbouw en infrastructuur. Als de overheid niet instapt, dan kunnen de gevolgen dramatisch zijn. Zo is becijferd dat dan de totale bouwproductie in 2020 met 7% zal dalen en dat die klap in 2021 nog iets zwaarder kan zijn. Als de economie herstelt in 2021, dan kan de Bouw in de jaren 2022 – 2024 een deel van het verlies weer goed maken. Desondanks dreigt alweer een periode van grotere schaarste als de crisis eenmaal is overwonnen. Het Economisch Instituut voor de Bouw verwacht dat de vergunningverlening dit jaar zal dalen van 57.000 woningen in 2019 naar 48.000 woningen in 2020 (zie figuur 1). In 2021 is een lichte verbetering mogelijk naar 65.000. Dat is echter te weinig om aan de structurele vraag in de markt van pakweg 75.000 woningen te voldoen. In 2021 zullen er ongeveer 50.000 woningen aan de voorraad toegevoegd worden. In 2024 kan dat getal opgelopen zijn naar 70.000 en dat is nog steeds te weinig om aan de vraag te voldoen. Dat voorspelt weinig goeds voor de prijsontwikkeling in de jaren na de crisis!