
Huizenprijzen vormen basis voor een nieuwe klassenstrijd
Aan het einde van de 19de en begin 20ste eeuw vochten vakbonden voor een menswaardig bestaan voor hun leden. Inzet van de strijd was bijvoorbeeld de wens dat het dagelijks brood voor iedereen betaalbaar zou blijven.
Het zou best kunnen dat
anno 2021 de nieuwe klassenstrijd zich niet meer toespitst op het verkrijgen
van betaalbaar brood, maar op het kunnen kopen van betaalbare woningen. Die
gedachte is niet zo vreemd als je bedenkt dat er in verschillende Europese
steden, zoals Berlijn en Amsterdam, initiatieven ontwikkeld worden om de macht
van de grote verhuurders, zoals BlackRock, te breken. Je kunt als regerende
partij de verkiezingen verliezen als je te weinig aandacht besteedt aan de ontwikkelingen
op de huizenmarkt. Dat is recentelijk gebeurd in Korea. De regeringspartij had
er geen aandacht voor gehad dat de gemiddelde prijs voor een appartement in
Seoel met maar liefst 90% was gestegen.
Netto vermogen
In nagenoeg alle westerse
landen zijn huizenprijzen de afgelopen jaren door het dak gegaan. Een recente
studie van McKinsey Global Institute heeft in een recente
studie de nodige data uit tien landen op een rij gezet. Die data geven voor
het eerst echt de indruk hoeveel geld er in de sector onroerend goed werkelijk
omgaat. Het doel van de studie is om mede te duiden waarom dat zo is.
Een van de opmerkelijkste
uitkomsten is dat de ruim 2/3 van het netto vermogen in die tien landen vast zit
in onroerend goed. Dat kan gaan om residentieel onroerend goed, van bedrijven
of van overheden. Ook zit er veel vermogen vast in grond. Daar komt nog bij,
dat de groei van het netto vermogen in de afgelopen 20 jaar niet het gevolg was
van de mooie combinatie besparingen en investeringen, maar van prijsstijgingen.
Er is dan ook heel veel geld gevloeid richting vermogenstitels. Het netto
vermogen steeg tussen 2000 – 2020 in de tien landen van $ 150 biljoen naar $
500 biljoen in 2020. Ongeveer 75% van die groei kwam op naam van stijgende
prijzen voor assets en maar 28% was het gevolg van investeringen. Binnen het
totaal van assets neemt onroerend goed een belangrijke positie in.
Dalende rentevoet
Waar vroeger de ontwikkeling van het netto vermogen hand in hand ging met de groei van het bruto nationaal product is dat in deze eeuw niet meer het geval. Die breuk is vooral toe te schrijven aan de alsmaar dalende rentevoet. Besparingen worden niet meer omgezet in investeringen maar zoeken elders hun heil en dat vertaalt zich in stijgende prijzen voor vermogenstitels, die van onroerend goed in het bijzonder.
We leven meer en meer in een digitale wereld, maar voor de belegger is een stapel stenen nog steeds de populairste vorm van beleggen. Residentieel onroerend goed droeg in de afgelopen jaren in de tien landen 32% - 64% bij aan de groei van het netto vermogen. Onderliggend wordt het vermogen dat opgesloten zit in het huis verder opgestuwd door stijgende huizenprijzen, maar ook door de prijs van land/grond en stijgende bouwkosten. Huizenprijzen zijn de afgelopen decennia nominaal meer dan verdubbeld.
De stijgende huizenprijzen
zijn het zoals gezegd het gevolg van de dalende lange rente, maar ook van wat
heet een dalende rental yield. Dat is in essentie de opbrengst van de
investering in onroerend goed minus de kosten die je moet maken. Als de rente
daalt en de rental yield daalt ook nog eens dan stijgen huizenprijzen. Er is
hier sprake van een zogeheten inverse correlatie. De stijging van de prijs van
een huis of een sterke stijgende huur wordt ook nog eens versterkt door een
beperkt aanbod en de prijs voor de grond. De elasticiteit van beide
marktsegmenten zorgt ervoor dat investeringen uitblijven en die zijn nodig om de
prijsspiraal te doorbreken. Dat wijst onderzoek van de OECD uit.
Deze ontwikkeling is mede
debet aan de groeiende populistische woede en groeiende populistische populariteit.
Voor veel millennials is de maat vol. Ze kunnen geen huis kopen of huren en
kunnen bijvoorbeeld ook niet aan het vormen van een gezin denken. Om die
groeiende onrust en onvrede zullen overheden in de hele westerse wereld snel
met oplossingen op de proppen moeten komen.
Historisch hoog
In Nederland heeft Piet
Eichholz een onderzoek gedaan naar de ontwikkeling van de huis- en huurprijzen aan de Herengracht. Het betreft
een onderzoek naar de periode 1650 – 2005. De constante over de hele periode is,
dat huizenrijzen meebewogen in lijn met de inflatie en dat de huurprijzen zich
hier aan aanpasten. Vanaf 1990 is er een versnelling in de huizenprijzen
waarneembaar. In 2005 zijn de reële prijzen in de buurt van de piekprijzen in
de 18de eeuw. Vanaf 2015 volgt er een explosie in de prijzen in
Amsterdam. We mogen daarom veronderstellen dat de huidige piek in de prijzen de
hoogste ooit is.
Bronnen: McKinsey Global Institute: The rise and rise of the global balance sheet. How productively
are we using our wealth? November 2021
Rana Foroohar: the
oldest asset class of all still dominates modern wealth. Financial Times, November 14 2021