Keert de woningnood terug in Nederland?

In de naoorlogse jaren werd Nederland decennia lang geteisterd door een gebrek aan woningen. Door de oorlog was de Nederlandse woningvoorraad zowel kwalitatief als kwantitatief zwaar in het ongerede geraakt.

31 december 2016

Daarnaast vond in de jaren na de oorlog een ware bevolkingsexplosie plaats. Beleidsmakers stonden voor de opgave vele honderdduizenden woningen toe te voegen aan de woningvoorraad om aan de grote vraag te kunnen voldoen.

Woningvoorraad totaal 7.588.000 

Pas in de jaren tachtig van de vorige eeuw leek dat probleem overwonnen en tot het verleden te gaan behoren. Het zou echter zomaar kunnen, dat we in de komende jaren opnieuw met dit fenomeen te maken krijgen. Opnieuw speelt demografie een rol. Het lijkt erop dat het aantal huishoudens de komende jaren sterker gaat groeien dan eerder verwacht. Beleidsmakers gaan er nu van uit dat het aantal huishoudens jaarlijks met 70.000 gaat toenemen. Zelfs dat aantal kan weleens te laag blijken, omdat in dit getal van 70.000 de asielzoekers nog niet zijn meegenomen. Nog niet gecorrigeerd voor de instroom van immigranten zal het aantal huishoudens stijgen van 7,7 miljoen nu naar 8,2 miljoen in 2025 en 8,5 miljoen in 2040. De sterkste groei zal plaatsvinden bij het aantal eenpersoonshuishoudens. Dat aantal zal stijgen van 2,9 miljoen naar 3,3 miljoen in 2025. Die alleenstaanden zijn overigens niet louter jongelui die nog een bestaan moeten opbouwen, maar zeer zeker ook heel veel 65-plussers die hun partner hebben verloren.


Woningvoorraad naar eigendom en woningtype, 2015

Om al die nieuwkomers op de huizenmarkt een onderdak te bieden, moet er de komende jaren fors gebouwd worden. Dat is des te noodzakelijker, omdat de bouwproductie in de crisisjaren sterk gedaald is van circa 80.000 per jaar naar 50.000 in 2011 en 2012. Het aantal bouwvergunningen nam in die jaren misschien nog wel sterker af. Een dieptepunt was 2013 toen slechts 26.000 bouwvergunningen werden afgegeven. In 2015 was dat aantal weer opgelopen naar 58.000 en het is de verwachting dat in 2018 het aantal bouwvergunningen oploopt naar 80.000.

 Dankzij deze inspanningen zal de woningvoorraad de komende jaren tot en met 2021 netto  toenemen met 316.000 nieuwe woningen. Van de ongeveer 80.000 woningen die jaarlijks nieuw op de markt komen, zullen er pakweg 53.000 koopwoningen zijn en de rest komt op de huurmarkt. Hier begint de schoen te knellen. Sowieso is het aantal nieuwe woningen dat jaarlijks op de markt komt amper of niet voldoende om aan het groeiend aantal nieuwe huishoudens onderdak te bieden. Er zullen geleidelijk tekorten gaan ontstaan. In 2020 zal dat landelijk 3,7% zijn, maar in een stad als Amsterdam zal het tekort naar schatting 8,4% bedragen.

Totaal nieuwbouw en afgegeven bouwvergunningen, 1996-2014

Vooral de huurmarkt zal te kampen krijgen met grote tekorten. Het aantal nieuwe toevoegingen op de huurmarkt is voor een deel schijn. Woningbouwcorporaties zien dat hun huidige woningvoorraad snel aan kwaliteit verliest. Er moet veel afgebroken worden. Daarnaast verkopen de corporaties jaarlijks ongeveer 15.000 woningen aan individuen. Bovendien heeft het aantal bouwvergunningen voor corporaties eerder de neiging te dalen dan te stijgen. Het huidig aanbod en ook het toekomstig aanbod voldoen daarmee volstrekt niet meer aan de vraag. Uit onderzoek blijkt dat 318.000 huishoudens nu buiten de gereguleerde huursector wonen en dat dit aantal piekt in 2018 met 326.000 om daarna geleidelijk te gaan teruglopen naar 305.000. Een te laag inkomen is de voornaamste reden dat deze groep, ondanks alles, moet huren.

Woningvoorraad en gewenst woningvoorraad (x1.000), 2015-2050 

 

Ieder jaar zijn er ongeveer 104.000 huishoudens die niet terecht kunnen op de gereguleerde woningmarkt, omdat het aantal (nieuwe) huurwoningen te gering is om aan de vraag te voldoen. Dat grote aantal potentiële huurders heeft de aandacht getrokken van vooral institutionele beleggers. Uit onderzoek blijkt dat er in 2016 € 5,5 miljard voorhanden is om te investeren in de niet gereguleerde markt voor huurwoningen. Dat is een forse stijging ten opzichte van 2015, toen beleggers € 1,6 miljard in dit segment investeerden. Dat resulteerde in 65.000 nieuwe woningen. De beleggers hebben plannen dit aantal snel te laten groeien, maar worden hierbij in de wielen gereden door de werkelijkheid. Ontwikkelaars, gemeenten en de bouwsector zijn nagenoeg volledig georiënteerd op het bouwen van koopwoningen.

Kortom, de gereguleerde huursector in casu de woningbouwcorporaties kan niet genoeg bouwen, de meeste gemeentes willen niet en de institutionele belegger mag het niet! De vooral jonge huurder is de dupe! Het is tijd voor nieuwe initiatieven om de vastgelopen huurdersmarkt weer vlot te trekken.

 


Duurzaamheid is goed voor het rendement

Modale inkomens hebben niets meer te zoeken in de Randstad

Strijd op de huizenmarkt wordt steeds meer een loopgravenoorlog

Kopers willen wel, maar ………

De woningmarkt moet op de schop

Nederland is dicht geregeld. Niets komt meer van de grond

De huizenmarkt lijkt het dieptepunt bijna gepasseerd

De overheid herneemt zijn sturende rol op de woningmarkt

De woningmarkt moet op de schop

Buy-to-let in Nederland en het VK. Een vergelijking

Wat zijn de gevolgen van de pandemie voor de woningmarkt?

Kopers willen wel, maar ………