Er wordt heel veel over de woningmarkt geschreven. De meeste artikelen zijn toch lokaal van karakter en het internationaal perspectief ontbreekt. Dat is jammer. Het kan simpelweg leerzaam zijn te weten hoe de markt in de ons omringende landen functioneert. Je kunt er als beleidsmaker je voordeel mee doen. In deze en komende nieuwsbrieven besteden we aandacht aan de overeenkomsten en verschillen tussen de Britse en Nederlandse buy-to-let markten.
De geschiedenis in vogelvlucht
We kunnen het ons nog maar moeilijk voorstellen, maar voor WOII en enkele jaren daarna was het huurhuis de norm in zowel het Verenigd Koninkrijk als in Nederland. Meer dan 50% van het woningenbestand was in handen van verhuurders.
In de decennia na WOII is dit beeld snel gekanteld. Dat was te danken aan actief overheidsbeleid. Door de oorlog was de woningnood in beide landen hoog en daarom investeerden beide landen fors in sociale woningbouw. Daarnaast werd het eigen huisbezit gepromoot met behulp van belastingvoordelen.
Dit beleid was zo succesvol, dat in de jaren tachtig van de vorige eeuw de Britse overheid weer van koers veranderde, omdat het huurhuis uit het straatbeeld dreigde te verdwijnen. Volgens diezelfde overheid moest het private huurhuis een volwaardig alternatief blijven voor het eigen huis. Er kwam een beleid van de regulering van de grond om private investeringen te bevorderen. Tegelijkertijd kwamen er nieuwe financiële instrumenten in de markt om de private investeerder een handje te helpen. In 1996 werd de buy-to-let hypotheek geïntroduceerd. Deze hypotheekvorm maakte het voor de huisbazen gemakkelijker om geld te lenen.
In Nederland nam de belangstelling voor buy-to-let toe door veranderende wetgeving rondom sociale woningbouw en door strengere wetgeving voor hypotheekverstrekking. Daardoor groeide als vanzelf de vraag naar huurwoningen en dus naar het uitbreiden van de bestaande huurvoorraad. In beide landen zorgde de financiële crisis voor een snelgroeiende belangstelling voor dit segment van de huizenmarkt. De lage rente en lage rendementen op beleggingen mondden uit in een grotere belangstelling voor vastgoed. De lage rente maakte ook lenen goedkoper om te beleggen/investeren in huurhuizen. Daar tegenover stond dat de nieuwkomers op de huizenmarkt door strenge regelgeving voor de hypotheek feitelijk met lege handen bleven staan.
Het zijn juist die laatste ontwikkelingen die zeker in het Verenigd Koninkrijk weer voor beleidsveranderingen hebben gezorgd. De overheid wil ervoor waken dat de private huursector een sta-in-de-weg kan worden voor het eigen huis. Dat kan als het aanbod op de woningmarkt minder wordt. Buy-to-let is immers tegelijkertijd buy-to-hold. Een te grote belangstelling van beleggers/investeerders kan bovendien de prijs van huizen te sterk opjagen. De gewijzigde opstelling van de Britse overheid heeft in 2016 en 2017 geresulteerd in een serie belastingmaatregelen die het minder aantrekkelijk moeten maken om huisbaas te worden. De Bank of England heeft nieuwe regels opgesteld voor het verstrekken van beleggingshypotheken.
Ook in Nederland heeft de afgelopen jaren bij de overheid het bewustzijn postgevat, dat buy-to-let de nieuwkomers op de huizenmarkt in de kou laat staan. Tot echte concrete maatregelen is het in dit land nog niet gekomen.
De structuur van de hypotheekmarkt voor de huurbazen
Hierboven hebben we kort de introductie van de buy-to-let hypotheek in het Verenigd Koninkrijk gemeld. Dat gebeurde in 1996, en het waren banken en makelaardij die de introductie verzorgden. Voor die datum konden verhuurders wel lenen om hun investeringen te financieren, maar daarvoor moest wel een premie betaald worden van 2%. Toen die risicopremie kwam te vervallen werd het stukken aantrekkelijker om in vastgoed te investeren. De buy-to-let hypotheek werd een doorslaand succes. Waren er in 1998 nog slechts 28.700 van deze hypotheken geplaatst, in 2015 waren het er al 1,8 miljoen met een waarde van GBP 214 miljard. Dat was bijna 50% van de totale markt. Het waren vooral huurbazen met meerdere panden die van deze hypotheek gebruik maakten. Het is vooralsnog onduidelijk wat de nieuwe regelgeving voor dit type hypotheek gaat betekenen. Maar waarschijnlijk zullen verhuurders van meerdere panden het moeilijker krijgen om dit type hypotheek af te sluiten.
In Nederland bestaat geen inzicht in de omvang van de buy-to-let hypotheek. Er is geen inzicht in de karakteristieken van deze markt noch in de omvang ervan. De reden is, dat er in Nederland niet zoiets bestaat als the British Council of Mortgage Lenders. Die verzamelt dit type data. Het Kadaster in Nederland verzamelt allerhande data. Uit die data blijkt dat vooral verhuurders van meerdere woningen juist minder gebruik maken van een hypotheek. De echt grote partijen maken weer welgebruik van een beleggingshypotheek.
Het lijkt echter min of meer logisch dat de Nederlandse buy-to-let hypotheekmarkt kleiner is dan de Britse, zowel in absolute als in relatieve zin. Hij bestaat echter wel degelijk en er zijn meerdere partijen op actief. De meest actieve zijn waarschijnlijk NIBC en RNHB.
In de komende nieuwsbrieven besteden we aandacht aan:
Karakteristieken van de Britse en Nederlandse buy-to-let markt
De voorkeuren van de buy-to-let huisbazen
De verschillen tussen Nederland en het Verenigd Koninkrijk
Conclusie
