De Nederlandse woningmarkt kookt droog

Woningnood

Stellen dat het niet goed gaat met de Nederlandse woningmarkt is hetzelfde als het intrappen van een open deur.

March 13, 2023

Iedereen weet het dat er een groeiende onbalans is tussen vraag en aanbod en dat prijzen zo langzamerhand door het plafond gaan. De grootste slachtoffers zijn de starters op de woningmarkt. Zij hebben in alle opzichten het nakijken, omdat het hen simpelweg aan voldoende financiële slagkracht ontbreekt.

Nog niet zo lang geleden luidde belangenvereniging NVM bij monde van voorzitter Gert Jaarsma de noodklok. Hij pleit voor een Nationaal Woningbouwplan om structureel het tekort aan te pakken, waardoor er tot 2030 een miljoen woningen bijgebouwd worden. Onder de huidige omstandigheden is dat echter een illusie. De huidige doelstelling van minimaal 75.000 nieuwe woningen jaarlijks erbij wordt dit jaar – maar ook volgend jaar – niet gehaald. De cijfers die de voorzitter oplepelt zijn in ieder geval niet bemoedigend. In het 3de kwartaal van 2018 zijn er 12 % minder huizen verkocht, terwijl gemiddelde prijzen naar een recordhoogte van € 292.000 zijn gestegen. Dat is alweer 11 % boven het niveau van 2017. Die stijging is begrijpelijk als je bedenkt dat het woningaanbod in een jaar tijd met 30 % gedaald is, terwijl de vraag er niet minder om wordt. Woningen gaan nog steeds als de bekende warme broodjes. In het 3de kwartaal werd een woning gemiddeld binnen 40 dagen verkocht. De koper moet wel, zeker in steden. De keuze wordt steeds krapper. Hij/zij kan nu uit minder dan 4 woningen kiezen.

Voor Jaarsma is het waarom van deze onrustbarende trend duidelijk. Er is geen beleid en er is geen visie over hoe en waar te bouwen. De oplossing is in zijn ogen dat de overheid weer de centrale regie in handen neemt en met provincies en gemeenten convenanten afsluit over de woningbouwopgave. Ook is hij van mening dat de overheid de woningbouwcorporaties te zwaar belast, waardoor die over te weinig financiële middelen beschikken om in te zetten voor de sociale woningbouw. Bij onveranderd beleid zal het aanbod verder dalen en zullen prijzen blijven stijgen.

Einde aan groei afgifte nieuwe bouwvergunningen

De NVM staat niet alleen in zijn sombere bespiegelingen over de toekomst van de Nederlandse woningmarkt. De makelaars vinden ING Bank aan hun zijde.  Ook die zijn somber over de nabije toekomst. Ze zien de nieuwbouw in 2019 stagneren. Er zullen op zijn best 66.000 nieuwe woningen bijkomen en dat is nagenoeg hetzelfde aantal als in 2018. De belangrijkste oorzaak is dat het aantal bouwvergunningen niet meer toeneemt. De bank somt een drietal belangrijke factoren daarvoor op. De eerste is, dat de gemakkelijke projecten die al min of meer klaarlagen, na de crisis onmiddellijk ter hand zijn genomen. Nu komen de meer ingewikkelde plannen aan bod. Daarbij stuit men op onvoorziene problemen: gemeentes en projectontwikkelaars hebben in de crisisjaren uit bezuinigingswoede veel deskundigheid de deur uitgedaan. Vandaag de dag plukt men nu de wrange vruchten van dit kortzichtige beleid. Zo is er een tekort aan planologen. De laatste factor heet energietransitie: sommige vergunningen zijn uitgesteld om woningen gasloos te maken.

Los van het ontberen van de benodigde deskundigheid zijn gemeentes ook terughoudend in hun woningmarktbeleid. Zo gaan ze pas sinds kort er weer toe over om zelf grond aan te kopen. Die schroom is goed te begrijpen. In de jaren voor de crisis hadden veel gemeentes veel grond aangekocht in de hoop en verwachting er veel woningen en kantoren op te bouwen. Op die manier hoopte veel gemeentes een financieel slaatje te slaan uit die grote vraag naar woningen en kantoren. Het heeft niet zo mogen zijn en veel gemeentes hebben fors moeten afschrijven op hun bouwgronden. Nu moeten ze wel en ze zetten de crisis- en herstelwet in om plannen voor nieuwbouw eerder goedgekeurd te krijgen. Zoals vermeld stuiten veel goede bedoelingen bij gemeentes op een gebrek aan plancapaciteit en benodigde deskundigheid.

 Aantal woningen per huishouden

Het ziet er allemaal niet goed uit voor de korte termijn, zeker niet voor de alleenstaande starter. Projectontwikkeling legt zich volgens Gert Jaarsma steeds meer toe op de bouw van relatief grote en dure woningen. Nog geen 10 % van alle nieuwbouw is goedkoper dan € 200.000. Ook daar is de concurrentie met tweeverdiener gezinnen groot! Het moet de starters een schrale troost zijn dat er feitelijk geen woningtekort is in Nederland, maar dat de beschikbare woningen op de verkeerde plaats in Nederland staan!

Het vinden van een betaalbare woning, ofwel in de huursector, ofwel in de koopsector, blijkt voor hen een barre tocht door de woestijn. Ze zien zich gesteld voor een schier onmogelijke opgave.

Er zijn wel deeloplossingen mogelijk. Een zo’n deeloplosing is dat ouders een gedeelte aan hun kinderen schenken, waardoor die in ieder geval in aanmerking komen voor een hypotheek. Niet ieder ouderpaar heeft uiteraard een vermogen op de bank staan. Veel ouderparen hebben echter wel een eigen huis en die stapel stenen vergenwoordigt ook vermogen. Ouderparen met een eigen huis kunnen overwegen hun huis te verkopen en vervolgens terug te huren. Op die manier komt er vermogen vrij om hun kinderen een steuntje in de rug te geven. 

Een van de aanbevelingen om de woningmarkt beter te laten functioneren is om de rol van de belegger in te perken. Dat neemt niet weg dat de geliberaliseerde huurmarkt nog steeds interessant is voor de belegger.

Bronnen:

 NVM: Alle seinen staan op rood voor woningmarkt in Nederland, 11-10-2018

ING economisch bureau:Woningbouw: groei stokt in 2019.

Is het schrappen van de renteaftrek de bekende druppel?

Denken in oplossingen, niet langer in problemen (I)

Kansen in vastgoed in 2024 en verder

Er gloort licht aan het einde van de tunnel voor de woningbelegger

Wat kost u de regulering van het middenhuursegment? (II)

Wat kost u de regulering van het middenhuursegment? (1)

De 10 plagen van de woningmarkt (II)

De tien plagen van de woningmarkt

Demografie en klimaat gaan de toekomst van de woningbouw bepalen

Duurzaamheid is goed voor het rendement

Is het schrappen van de renteaftrek de bekende druppel?

Denken in oplossingen, niet langer in problemen (I)

Kansen in vastgoed in 2024 en verder

Er gloort licht aan het einde van de tunnel voor de woningbelegger

Wat kost u de regulering van het middenhuursegment? (II)

Wat kost u de regulering van het middenhuursegment? (1)

De 10 plagen van de woningmarkt (II)

De tien plagen van de woningmarkt

Demografie en klimaat gaan de toekomst van de woningbouw bepalen

Duurzaamheid is goed voor het rendement