Denken in oplossingen, niet langer in problemen (I)

Een gemeenschappelijke verklaring laat zich niet een-twee-drie duiden. Toch is het niet zo, dat we de onderliggende oorzaken van het tekort niet kennen. Die zijn keurig in kaart gebracht. We noemen de belangrijkste:

1.       Er is een gebrek aan locaties waar kan en mag worden gebouwd. Dit komt mede doordat het behoud van open ruimte in het ruimtelijkeordeningsbeleid sterk aan belang heeft gewonnen. Ook komen bestaande bewoners in het verweer.

2.       Het bouwproces duurt in de regel erg lang. De stapeling van eisen en ambities die overheden aan woningbouw verbinden, maakt het proces complexer en zit ook fabrieksmatige bouw in de weg. Ook het gebrek aan ambtelijke capaciteit en aan ruimte op het elektriciteitsnet spelen een rol.

3.       Ondanks de hoge vraag naar huizen zijn projecten lang niet altijd financieel haalbaar. Een van de oorzaken is dat overheden veel sturen op wat er wordt gebouwd en hoe, wat kostenverhogend werkt.

4.       De woningbouw is grillig van aard. Dit komt mede door de grote gevoeligheid van de woningbouw voor schommelingen in de conjunctuur en de rente, met als gevolg een structureel lagere dan optimale nieuwbouw.

Onrendabele toppen

Het is de bedoeling om in de komende nieuwsbrieven niet alleen aandacht te besteden aan de problemen, maar vooral ook om oplossingen aan te dragen. In deze nieuwsbrief besteden we aandacht aan wat heet onrendabele toppen; het verschijnsel dat veel projecten financieel niet haalbaar zijn.

Het grootschalig ontwikkelen van bouwprojecten vergt stevige financiële inspanningen. Ontwikkelaars concurreren om bouwlocaties en dat drijft de prijs van een bouwlocatie op, zoveel dat winst maken moeilijk wordt. Dat kan leiden tot uitstel, zeker als gemeentes ook nog eens komen met een groot aantal eisen.

Gemeentes op hun beurt moeten ook veel kosten maken voor het ontwikkelen van de infrastructuur en wat er allemaal nog meer komt kijken om een bouwproject naar behoren te laten verlopen. In dit soort gevallen spreken we van een ‘publieke onrendabele top’.

Ondanks de hoge vraag is het merendeel van de grondexploitaties financieel niet haalbaar. Vooral stedelijke gebieden hebben met onrendabele toppen te kampen. Het gaat dan ook nog eens om kolossale bedragen. De veertien grootschalige NOVI-verstedelijkingsgebieden hebben naar schatting een publieke onrendabele top van Euro 22,6 miljard.

Verminder de stapeling van eisen

Hoe kunnen we de kosten omlaag brengen? Dat lijkt op dit moment de belangrijkste opgave. Daar zijn met een beetje goede wil veel slagen in te maken. De overheid in de brede zin van het woord heeft de neiging de ene eis boven op de andere te stapelen. Dat is goed bedoeld maar jaagt de kosten wel omhoog.

Uit onderzoek blijkt dat vooral gemeenteraden amper rekening houden met de kostenverhogende effecten van hun eisen. Door de ambitie te verlagen en het aantal eisen aan de nieuwbouw te verminderen kunnen de kosten omlaag en kunnen meer projecten werkelijkheid worden.

Ook het Rijk kan een handje helpen door sommige bouwkundige eisen aan woningbouw te schappen. Consumenten hebben immers sterk verschillende voorkeuren als het gaat om comfort of bruikbaarheid. Het heeft geen zin eisen te formuleren, waar een deel van de kopers toch al niet op zit te wachten, maar het werkt wel kostenverhogend.

Een heet hangijzer is en blijft waarschijnlijk voorlopig de landelijke eis van twee derde betaalbaar bouwen bij nieuwbouwprojecten. Deze eis pakt vaak fnuikend uit op de financiële haalbaarheid van projecten. Ontwikkelaars kunnen immers minder huizen bouwen voor het hogere segment. Het loslaten van deze eis kan dus de bouwproductie bevorderen.

Er zit trouwens nog een onverwacht positief aspect aan het laten vallen van de eis van betaalbaarheid. Onderzoek wijst uit dat meer duurdere huizen uiteindelijk goed uitpakt voor de lagere inkomensgroepen. Meer duurdere huizen geeft potentiële doorstromers de kans om te verhuizen. Daarmee komen er onderaan de streep meer huizen vrij voor starters dan wanneer er alleen was gebouwd voor de starter.

Investeren in huurwoningen

De markt voor huurwoningen is alweer een tijdje van slag. Dat is – zo lijkt het - vooral te danken aan de prijsregulering. Huren zijn zo laag dat er een onbalans is gegroeid tussen vraag en aanbod.

De regulering geldt voor de hele sector. In de geliberaliseerde sector is de huurstijging beperkt tot het laagste percentage van de inflatie en loonontwikkeling plus 1 procent. Door de Wet betaalbare huur wordt het segment waar prijsregulering geldt, een stuk groter. 

Door de lage huren groeit het aanbod, maar daalt de investeringsbereidheid van beleggers met als resultaat dat het aanbod daalt. Vooral de woningcorporaties komen door de lagere huren in de problemen. Onvoldoende huurinkomsten maken het steeds moeilijker om de exploitatiekosten te dekken.

Tom Poes, verzin een list! Een deel van de oplossing bestaat eruit om huishoudens met een lager inkomen te compenseren via toeslagen en belastingen maar laat de huren ongemoeid. Zo voorkom je dat het aanbod huurwoningen blijft dalen.

Ook kan er gesleuteld worden aan de huidige systematiek. Baseer de indexatie van de huren niet op het minimum van loonontwikkeling en inflatie in een jaar, maar op de verandering van de consumentenprijsindex en de loonindex ten opzichte van een basisjaar. Met dat als uitgangspunt kunnen huren tijdelijk wat harder stijgen dan de inflatie, als er sprake is van koopkrachtherstel na een periode waarin de inflatie hoger lag dan de stijging van de lonen. Bij de huidige systematiek volgt de indexatie op termijn noch de loonontwikkeling noch de inflatie naar behoren.

Een ander nadeel van het huidig systeem is dat het ten koste gaat van investeringen. Bedrijven en instellingen mogen niet meer rente aftrekken dan 20 procent van de winst vóór aftrek van rentekosten, belastingen en afschrijvingen (EBITDA). Deze beperking treft vooral de investeringsruimte van woningcorporaties. Door hun rechtsvorm is het niet mogelijk om meer eigen vermogen in te brengen. De nieuwe coalitie heeft toegezegd de renteaftrek te verruimen naar 25 procent, maar dat is nog steeds onder het Europese gemiddelde van 30 procent.

Een laatste steen des aanstoots is de verhoging van de overdrachtsbelasting voor niet-eigen woningen naar 10,4%. Het is duidelijk dat zulks ten koste gaat van investeringen in huurwoningen. De hoge overdrachtsbelasting maakt het namelijk duur.

om huurwoningportefeuilles aan andere verhuurders te verkopen. De hoge overdrachtsbelasting vergroot de kans dat huurwoningen worden afgestoten aan eigenaar-bewoners. Dit vergroot de kansen van koopstarters, maar gaat ten koste van mensen die zijn aangewezen op een huurwoning.

Pas op de plaats….

Nederland kent een woningbouwcrisis die steeds meer trekjes krijgt van de naoorlogse crisis. Het wonderlijke is dat de woningbouwcrisis niet de enige crisis van dit moment is. We hebben een watercrisis, een stikstofcrisis, een innovatiecrisis en een migratiecrisis en noem maar op. In alle gevallen weten we wat er aan de hand is en wat mogelijke werkzame oplossingen zijn. In alle gevallen zijn er echter tegenstrijdige belangen die een snelle oplossing in de weg staan. Dat is jammer. Op den duur keert de wal het schip en dan zal de maatschappelijke en economische schade heel hoog zijn.