De regelgeving verplicht beleggers en financiële instellingen bij het nemen van investeringsbeslissingen de risico’s voor duurzaamheid in de beslissing mee te nemen en daar ook over te rapporteren. Het achterliggend idee is dat regelgeving de transparantie ten aanzien van de duurzaamheid van de financiële instellingen vergroot, met als gevolg dat investeringen in duurzaamheid toenemen.
Eisen aan duurzaamheidsinvesteringen
De vastgoedsector heeft ook met genoemde regelgeving te maken. Dat is niet vreemd. Uit onderzoek blijkt dat gebouwen goed zijn voor maar liefst 28% van het energiegebruik en 30% van de CO2 uitstoot. Er lijkt een wereld te winnen. Door te investeren in duurzaamheid kan de sector een belangrijke maatschappelijke bijdrage leveren aan de klimaatdoelstellingen van het klimaatakkoord van Parijs.
Het moge echter duidelijk zijn, dat voor de sector het maatschappelijk belang niet per se doorslaggevend is. Het draait voor eigenaren en beleggers uiteindelijk simpelweg om het rendement. Investeren in duurzaamheid moet op zijn minst het behoud van het rendement garanderen en liefst nog een verbetering. Ook zou duurzaamheid de risico’s van een objectinvestering moeten reduceren. De belegging moet beter bestand zijn tegen duurzaamheidsrisico’s en toekomstige waardedalingen. Als dat allemaal niet het geval is, dan lijken duurzaamheidsinvesteringen uit financieel oogpunt onverantwoord.
Waar moeten beleggers of eigenaren hun voordeel behalen? Duurzaam vastgoed, dat meer energie-efficiënt is, zou in theorie de energielasten voor gebruikers en/of eigenaren moeten laten dalen. Dat betekent lagere operationele kosten en dat komt dan weer ten goede aan het directe rendement van de belegger. Duurzame gebouwen moeten ook meer waardevast zijn en daarmee ten opzichte van niet duurzame gebouwen een beter rendement kennen.
Ergo, de verwachting van beleggers luidt dat duurzame gebouwen ten opzichte van niet-duurzame gebouwen een hogere waarde toegekend krijgen, betere rendementen behalen en bovendien een lager risico kennen.
Uitkomsten van onderzoek
Bovenstaande thema’s komen (gedeeltelijk) aan bod in een recente masterscriptie: Het Rendement van een Groen Energielabel. Het onderzoek richt zich vooral op energie-efficiëntie in de huurwoningenmarkt.
Grosso modo toont zijn onderzoek aan dat het voor beleggers aantrekkelijk is om in duurzaamheid te investeren. Een hoge energie-efficiëntie leidt tot een 2% punt hoger rendement ten opzichte van wooncomplexen met een slecht energielabel. Dit resultaat is vooral te zien in de indirecte waardestijging van de woningen. Onderzoek in de koopwoningmarkt heeft een gelijksoortig resultaat laten zien.
Uiteraard zitten er enkele haken en ogen aan de onderzoeksresultaten. Zo is er geen significant positief resultaat te herleiden tussen groene energielabels en het directe rendement op beleggingen.
Er is dus geen duidelijk onderscheid te maken tussen de diverse groene labels. Dat kan erop duiden dat er tussen energielabels A, B en C geen eenduidig huurverschil wordt gezien. Het kan er ook op wijzen dat operationele kosten ervoor zorgen dat de nettorendementen tussen de verschillende labels verwaarloosbaar zijn.
Meer onderzoek lijkt hier op zijn plaats. Zoals de uitkomsten nu zijn, lijkt het erop dat, vanuit financieel oogpunt gerekend, investeren in wooncomplexen met een minimaal C-label voldoende is voor een positief beleggingsresultaat.
Investeren in hogere labels lijkt zich niet uit te betalen. Het onderzoek levert eveneens een significant negatief resultaat op voor woningen met een slecht energielabel. Het verbeteren van een slecht label draagt bij aan het verbeteren van het rendement. Andersom is ook waar. Een slecht energielabel trekt de performance van een beleggingsportefeuille omlaag. Ook dat geeft een steuntje in de rug om te gaan verbeteren.
Een laatste uitkomst van het onderzoek is dat de positieve bijdrage van de labels aan het rendement vooral de resultante is van de indirecte waardestijging en minder van de operationele performance van het wooncomplex. Het gaat dan vooral om de waardering van de taxateur, die op basis van koopwoningtransacties de leegwaarde van wooncomplexen bepaalt. Er is dus een directe link tussen de woningbeleggingsmarkt en de koopwoningmarkt.
Hoewel de uitkomsten van dit onderzoek niet in alle opzichten positief zijn, lijkt investeren in duurzaamheid voor beleggers aantrekkelijk. De sector staat er niet om bekend veel waarde te hechten aan maatschappelijk belang of nut. De uitkomsten van dit onderzoek kunnen een aansporing zijn om duurzaamheid toch maar te omarmen. Niemand is graag een dief van zijn eigen portemonnee!
Cor Wijtvliet
Bron: Tim, R., Het rendement van een groen energielabel. Een onderzoek naar de relatie tussen rendement en duurzame woningen. Oktober 2023
