In de eerste maanden van 2020 werd Nederland, evenals de rest van de wereld, opgeschrikt en lam gelegd door het coronavirus. Het economisch leven leek hortend en stotend tot stilstand te komen. Volgens economen zou de pandemie uitmonden in een diepe recessie en een stijgende werkloosheid. Als dat zou gebeuren, dan had dat ook consequenties voor de overspannen woningmarkt, zo oordeelden weer andere economen. Minder mensen zouden het immers aandurven een huis te gaan kopen. Bij een afnemende vraag past ook een dalende prijs.
Somber scenario
Er is in 2020 weinig van dit sombere scenario gebleken. De economie is niet ingestort en de werkloosheid is niet omhoog geschoten. Dat is weer terug te zien op de woningmarkt. Aan het eind van 2020 blijkt het aantal transacties met 235.000 hoger te liggen dan in 2018 en 2019. De prijsstijging is met bijna 8% onverdroten verder gegaan. Een gemiddeld huis kostte aan het eind van 2020 al snel € 20.000 meer dan ultimo 2019.
Er zijn goede redenen aan te wijzen waarom bovenstaande sombere scenario’s in 2020 geen werkelijkheid zijn geworden. De overheid is het Nederlandse bedrijven met miljarden en nog eens miljarden euro’s te hulp geschoten. Daardoor is een recessie uitgebleven en is de werkloosheid niet noemenswaardig gestegen. En dan is er natuurlijk de hypotheekrente. Die had in 2020 ondanks alles de neiging om voorzichtig verder te dalen. Een kooplustige Nederlander zag daardoor zijn koopkracht ook voorzichtig toenemen. De angst dat wellicht op termijn de rente zou kunnen gaan stijgen, heeft waarschijnlijk twijfelaars definitief over de streep getrokken en ze zijn de huizenmarkt opgegaan. Tenslotte hebben veel beleggers zich in 2020 met een goedgevulde portemonnee gemeld op de huizenmarkt. Op die markt was afgelopen jaar het aanbod veel kleiner dan de vraag. Volgens de NVM was het verschil in 20 jaar niet zo groot.
Verwachtingen voor 2021
Je hoeft geen profeet te zijn om te voorzien dat in 2021 het verschil tussen vraag en aanbod alleen maar verder zal oplopen. Op de markt overheerst immers nog steeds het adagium eerst kopen dan pas verkopen. Die attitude is niet ze vreemd, omdat in Nederland de nieuwbouw stokt als gevolg van de stikstofcrisis.
Het gevolg van deze trend is, dat in het lopende jaar, maar ook volgend jaar het aantal transacties gaat afnemen. Er zijn simpelweg te weinig huizen. Dat laatste feit zorgt ervoor dat de prijzen omhoog blijven gaan. De schaarste wordt immers steeds groter.
Het goedbedoelde beleid van de Nederlandse overheid zorgt nog eens voor extra druk op de prijzen. Huizenkopers jonger dan 35 jaar hoeven in 2021 geen overdrachtsbelasting meer te betalen. Zodoende stijgt de koopkracht van deze groep. Bovendien heeft het kabinet de hypotheeknormen voor tweeverdieners verruimd, evenals voor Nederlanders met een studieschuld.. Het is tenslotte niet ondenkbaar dat ook in 2021 de hypotheekrente licht blijft dalen. Kortom, de aspirant koper heeft meer biedingskracht op een markt waar tekorten domineren. Dat moet prijzen wel omhoog jagen.
Alleen een omslag in de economie kan voor een tempering van de stijging zorgen. Als de economie stagneert, dan zal de werkloosheid gaan oplopen. Dat zal in eerste instantie de jongeren in de flexibele schil treffen. Voor deze groep zal een eigen woning dan nog onbereikbaarder worden dan nu al het geval is. Huurprijzen zijn al hoog en hebben de neiging verder te stijgen. Op de markt voor koopwoningen heerst meer en meer een biedingenstrijd en daarmee heerst het recht van de sterkste. Zodoende kunnen sociale spanningen en tegenstellingen in Nederland in 2021 en verder verscherpen. Daar zit niemand op te wachten.
Vanwege de sombere vooruitzichten voor grote groepen Nederlanders op de woningmarkt, zal de druk op de (lokale) overheid om noodverbanden te leggen de komende jaren alleen maar toenemen. Meer aandacht voor tijdelijke woningen, zoals we hier eerder al bepleit hebben, zou zo’n noodverband kunnen zijn. Deze oplossing zou vooral veel jongeren een stapje voorwaarts helpen.
