Het bijzondere is, dat die gekte in grote delen van de Westerse
wereld leeft. Zo gingen in de VS in de maand april van dit jaar huizenprijzen
met maar liefst 20% omhoog. Het was de sterkste stijging in decennia.
Figuur
1 Jaarlijkse prijsstijging
van bestaande woningen in de VS
Het internationale
karakter van de exorbitante prijsstijgingen vraagt om een nadere verklaring.
Het is om te beginnen goed om vast te stellen dat residentieel vastgoed wereldwijd
met afstand de grootste beleggingscategorie is. Vooral in de laatste vier
decennia heeft het bezit van één of meerdere huizen voor
verhuur een enorme vlucht genomen. In de 2de plaats is het goed om
te beseffen dat vooral vanaf de jaren vijftig van de vorige eeuw de reële prijzen
sterk gestegen zijn. Vanaf die jaren zijn er drie periodes aan te wijzen van
extreme stijgingen en wel in de jaren negentig van de vorige eeuw, in de
periode 2002-2007 en tenslotte in de periode na 2012.
Figuur
2 Reële prijsontwikkeling
wereldwijde woningmarkt; 1990 = 100
Een niet onbelangrijk gegeven is dat de waardestijging van huizen sneller gegaan is dan de stijging van de inflatie. Ook de huren zijn sneller gestegen dan de inflatie en dat betekent dat er welvaartsoverdracht heeft plaatsgevonden van huurders naar verhuurders. Zoals gezegd is dit het beeld wat we in grote delen van de Westerse wereld zien.
Wie goed kijkt ziet een aantal constantes die niet alleen in Nederland spelen, maar ook elders. De eerste is dat de stijging van de huizenprijzen samenvalt met een gestage daling van het aantal nieuwgebouwde woningen. Sinds de jaren zeventig is het aantal gebouwde huizen per duizend alleen maar gedaald en die daling zet sinds het begin van deze eeuw versneld door. Een van de verklaringen voor dit verschijnsel is de zogenoemde Homevoter Hypothesis. Deze these wijst op het gedrag van huizenbezitters van bestaande woningen. Die hebben de neiging om zich te verzetten tegen nieuwbouw in de eigen buurt uit vrees voor waardeverlies van het eigen bezit.
Figuur 3 Aantal gebouwde huizen per 1000 inwoners, ontwikkelde wereld
Een tweede zwaarwegende
factor is de grondprijs. Die is nagenoeg even sterk gestegen als de prijs van
het huis dat erop staat. Het is uiteraard een kip of het ei-verhaal. Is het de
huizenprijs die de grondprijs stimuleert of is het andersom. Er zijn aanwijzingen
dat de ontwikkeling van de grondprijs de bepalende factor is. Het is misschien
toch zoals de Amerikaanse auteur Mark Twain ooit schreef: buy land, they
aren’t making anymore of it!
Figuur
4 Grond- versus huizenprijzen
Het monetair beleid van
centrale banken speelt uiteraard ook een rol. De rente is al veertig jaar aan
het dalen. Dat betekent dat sparen geen zin meer heeft en dus zijn veel mensen
hun geld in vastgoedbeleggingen gaan steken. Het huidig beleid om de rente zo
laag mogelijk te houden door steeds meer assets op te kopen werkt daarom als
doping en drijft de prijzen steeds verder op. Er zijn opvallende parallellen te
zien tussen de bankbalans van de ECB en de ontwikkeling van de huizenprijzen in
Duitsland!
Figuur
5 Prijsindex Duitse
woningmarkt versus ECB-balans in miljarden euro’s
De lage rente tenslotte heeft
geresulteerd in een extreem lage hypotheekrente en in een wildgroei van
hypotheeksoorten, zoals effecten-, spaar- en aflossingsvrije hypotheken. Het
zijn allemaal standaardmethodes ter financiering voor vooral mensen met een
vast inkomen. Ook dat gemak draagt bij aan de stijging van de woningprijzen!
De opsomming van factoren
is uiteraard niet uitputtend. Er zijn waarschijnlijk nog veel andere, regio
specifieke factoren die een rol spelen. Het neemt niet weg dat we getuige zijn
van een gevaarlijke hausse op de woningmarkt. Het eigen huis is voor de
doorsnee burger zijn belangrijkste vermogen. Als steeds minder jongeren in
staat zijn een huis te verwerven, dan bevordert dat de ongelijkheid in de
samenleving. Dat kan heel onprettige maatschappelijke consequenties hebben!
zijn belangrijkste
vermogen. Als steeds minder jongeren in staat zijn een huis te verwerven, dan
bevordert dat de ongelijkheid in de samenleving. Dat kan heel onprettige
maatschappelijke consequenties hebben!
Bron:
Harry Geels: woonhuizen
vormen de grootste beleggingscategorie. In: financial investigator, 16
februari 2021
Harry Geels: exceptionele stijging van de huizenprijzen. In: financial investigator, 3 juni 2021
