Het tekort van meer dan
300.000 woningen zorgt voor urgente problemen voor mensen die snel betaalbare woonruimte
nodig hebben. Er is niet alleen een tekort aan woningen, maar de woningprijzen
hebben inmiddels astronomische hoogtes bereikt. Steeds meer starters dreigen
definitief buiten de boot te vallen.
Er is derhalve door
overheden en bedrijfsleven een zoektocht op touw gezet naar mogelijkheden om op
korte termijn de ernstigste nood te lenigen. Rabobank verraste begin juli
vriend en vijand door met plannen op de proppen te komen om de komende 10 jaren
maar liefst 12.000 flexwoningen te gaan bouwen voor het middel dure huursegment
met een
huur tussen € 650 en € 1.250 per maand.
Door
modulaire bouw hoopt de bank haar zogenoemde duurzame Rabo SmartBuilds-woningen
snel te kunnen opleveren. De bank zegt tot deze stap te zijn gekomen na overleg
met 5.000 van haar leden. Voor een grote meerderheid van deze leden was de
krapte op de woningmarkt het grootste maatschappelijke probleem van het moment.
Voor voorzitter Wiebe Draijer is deze stap daarom ook een logisch uitvloeisel
van de coöperatieve taak van Rabo om bij te dragen aan het oplossen van
maatschappelijke problemen.
De
bank voegt er in het persbericht aan toe, dat door recente en aanstaande
wijzigingen in wet- en regelgeving woningbouwprojecten voor tijdelijke duur
sneller besluitvormingstrajecten kunnen doorlopen dan permanente woningen. Voor
Rabo SmartBuilds kunnen gemeenten ook grondposities met een andere bestemming
dan wonen inzetten. Dat betekent simpelweg dat Rabo SmartBuilds snel aan de
vraag van huurders kan voldoen. In de praktijk kan de bank de woningen meestentijds
15 jaar verhuren. Na deze periode kunnen gemeenten de vergunning verlengen of
zijn de woningen te verplaatsen.
Ollongren
De plannen van Rabobank zijn daarmee geen stap in het luchtledige, maar passen binnen een trend die al enkele jaren zichtbaar is. Alweer eind mei 2019 kwam minister Ollongren van Binnenlandse Zaken met een Kamerbrief, waarin ze stelde dat ze flexwonen een impuls wilde geven. ‘Flexwonen biedt de mogelijkheid om op korte termijn te voorzien in een woningvraag, zonder dat dit ten koste hoeft te gaan van de bouw naar permanente woningen’, zo schreef ze. Ruim 1,5 jaar later, in oktober 2020, bracht het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) de studie RUIMTE VOOR FLEXWONINGEN naar buiten. In deze studie kijkt het PBL naar de mogelijkheden voor Flexwoningen in Noord-Holland.
Het Planbureau komt tot de conclusie dat flexwonen bepaald niet de sleutel tot een allesomvattende oplossing van de woningnood in Nederland is. Wat blijkt? Als het om beschikbaarheid van locaties gaat, dan biedt Noord-Holland meer dan voldoende mogelijkheden. Dat beeld verandert als de geschiktheid van de locaties onder de loep genomen wordt. Dan gaat het bijvoorbeeld om de wensen van doelgroepen, zoals de aanwezigheid van OV-bereikbaarheid. Veel hangt af van de precieze invulling van de voorwaarden, vooral ten aanzien van de benodigde ruimte per flexwoning, zo concludeert het Planbureau. Ook is het voor het PBL een harde eis, dat er op beschikbare locaties geen permanent woonprogramma mag zijn, want dan moet de voorkeur uitgaan naar permanente woningen realiseren.’
Ondanks de relativerende
toon van de PBL-studie besluiten steeds meer gemeenten onder druk van de
alsmaar groeiende woningnood te gaan experimenten. Het gaat dan bijvoorbeeld om
gemeentes als Eindhoven, Den Bosch, Deventer en Schiedam.
Kruimelprocedures
Om tijdelijk bouwen mogelijk te maken op plaatsen waar het bestemmingsplan dat niet toestaat, gebruiken gemeenten vaak de zogenaamde kruimelprocedure. Daarmee kunnen ze in acht weken maximaal tien jaar afwijken van het bestemmingsplan. Sinds kort kunnen gemeenten dat via het ministerie van Binnenlandse Zaken oprekken tot vijftien jaar. Gemeenten kunnen ook een langere procedure van 26 weken doorlopen. Dan kunnen ze tot 25 jaar afwijken van het bestemmingsplan.
Hoewel een snelle procedure aantrekkelijk lijkt voor gemeenten die snel willen bouwen, waarschuwt het Expertisecentrum Flexwonen voor overmoed. ‘Haast maakt de communicatie vaak onzorgvuldiger. Kijk, als je geen weerstand verwacht kun je met die acht weken procedure snelheid maken en toch niet voor verrassingen komen te staan. Maar als je op gedoe rekent, kun je beter kiezen voor de langere procedure. Zo kun je goede communicatie opzetten met de omgeving en kijken of het plan moet worden bijgesteld.’
En tegenstand is er, zo concludeert het Expertisecentrum. Een hoop mensen hebben het idee dat dit soort projecten schade aan de leefomgeving oplevert of de waarde van woningen vermindert. Er zouden, zo is de angst, de verkeerde soort mensen in de flexwoningen kunnen komen wonen. Het kan ook gebeuren, dat de gemeente, de corporatie of de ontwikkelaar al plannen in kannen en kruiken hebben. Als dat het geval is, dan dreigt alsnog een langdurige procedure. Onder de corporaties, die het grootste aandeel in tijdelijk bouwen hebben, is het aantal tegenstanders (29%) groter dan het aantal voorstanders (23%), blijkt uitonderzoek van Aedes. En dan zijn er nog gemeenten die tijdelijk bouwen associëren met inferieure containerwoningen.
Een organisatie als de Woonbond deelt de vrees voor inferieure tijdelijke woningen. Voor directeur van de Woonbond Paulus Jansen is het middel tijdelijke woningbouw erger dan de kwaal woningnood. ‘Flexwoningen worden gebruikt om de standaard in bouwkwaliteit terug te brengen en voor met name minder kansrijke groepen op de woningmarkt een B-kwaliteit te realiseren’, zo stelt hij in gesprek met het blad Binnenlands Bestuur. De woningen zelf kunnen best oké zijn, ‘de meeste van die flexwoningen komen terecht op deprimerende locaties, bij autowegen, op oude bedrijfsterreinen. En zijn ze meestal piepklein.’ Daar komt bij dat tijdelijke woningen een Siamese tweeling vormen met tijdelijke huurcontracten, zo stelt hij. ‘Daar is de Woonbond in zijn algemeenheid tegen. Dat enthousiaste gemeenten en corporaties tijdelijk bouwen als uitkomst zien, maakt het nog geen geschikt instrument, aldus Jansen. ‘Er zijn best een aantal brave wethouders en goede corporaties die zo goede dingen doen. Maar er zijn ook een heleboel beunhazen die er misbruik van maken. In de commerciële sfeer worden die flexwoningen gebruikt om meer euro’s te vragen voor minder kwaliteit.’
De gemiddelde doorlooptijd van projecten voor tijdelijke woningbouw die de kruimelprocedure volgen is 70 weken, blijkt uit het onderzoek "De bouw van tijdelijke woningen" van het expertisecentrum. Niet de wettelijke procedure slorpt de meeste tijd op, maar de planontwikkeling. In de buitenplanse procedure is de doorlooptijd gemiddeld 100 weken. Bijna twee jaar, dus, maar nog steeds een stuk sneller dan de doorlooptijd van projecten voor permanente woningbouw, die al gauw drie tot vijf jaar bedragen. Gelet op de snelgroeiende tekorten ondergraaft dit simpele gegeven de bezwaren van de Woonbond en corporatie. Het ziet er naar uit dat de wal het schip gaat keren. Daarbij kan het initiatief van Rabobank weleens als breekijzer gaan fungeren. Als je als lokaal bestuur zegt dat je over vijf jaar gaat bouwen, koop je er als woningzoekende nu niks voor.
