
Starters op de woningmarkt zijn nog jaren de pineut
Het is een open deur intrappen te beweren dat het niet goed gaat op de Nederlandse woningmarkt. De (latente) vraag is hoog, maar de prijzen zijn nog veel hoger. De heel hoge prijzen beginnen een negatieve uitwerking te hebben op de vraag.
Dit
jaar is het aantal woningverkopen inmiddels ruim onder het recordaantal uit
2017 gezakt. Dat blijkt uit de meest recente cijfers van het Centraal Bureau
voor de Statistiek (CBS). In de eerste helft van 2018 werden er ruim 8 % minder
woningen verkocht dan in de eerste zes maanden van 2017. Wel zijn er regionaal
grote verschillen. In de Randstad ligt het aantal transacties ruim 10 % onder
het niveau van een jaar eerder, terwijl het aantal verkopen in Groningen en Drenthe
ongeveer gelijk is aan dat van vorig jaar.
Dit jaar komt het aantal woningverkopen in Nederland naar verwachting ruim 12.000 lager uit dan je op basis van het gemiddelde tussen 1995 en 2007 mag verwachten (5,2 % versus 5,5 % van de koopwoningvoorraad). De Randstad neemt met bijna 8.500 woningverkopen het leeuwendeel van de terugloop voor zijn rekening. Sinds het herstel in 2013 steeg het aandeel woningverkopen in 2017 tot 5,6 %. De vraag naar koopwoningen nam in deze periode flink toe door de inhaalvraag, de opgaande conjunctuur, de lage hypotheekrentes en een positief sentiment. De bouw lag echter tijdens de crisis grotendeels stil en de koopwoningvoorraad groeide onvoldoende mee met de vraag. Dit vertaalt zich nu in een flinke prijsdruk. Door de prijsstijgingen neemt de betaalbaarheid van woningen af en kunnen met name starters moeilijker een koopwoning financieren. Dit remt nu het aantal transacties in de markt. Hierin komt de komende jaren maar bijster weinig verandering. Meerdere instanties gaan ervan uit dat het aandeel koopwoningen dat van eigenaar wisselt tenminste tot 2020 laag blijft. Tot die tijd neemt de spanning op de woningmarkt verder toe en blijft de prijsdruk bestaan. De betaalbaarheid van koopwoningen neemt hierdoor verder af en zal de woningverkopen blijven drukken.
Een te krappe huizenmarkt in combinatie met te hoge
prijzen treft vooral de jonge starter. Die heeft simpelweg te weinig eigen
vermogen om in aanmerking te komen voor een hypotheek. Dat is zeker het geval
nu de maximale hypotheek verlaagd is naar 100 % van de woningwaarde. De starter
kan zodoende de overige kosten van de
financiering van een koopwoning (kosten koper en makelaarskosten) niet meer
meefinancieren. Hierdoor zal hij of zij vaker zijn/haar koopwens moeten uitstellen. Daar
komt nog bij, dat heel veel jongeren gevangen zitten in een flexbaan waardoor
hun inkomen vaak laag en onzeker is. De eerste tekenen daarvan zijn al
zichtbaar. Van de huidige woningeigenaars kocht meer dan 70 % hun eerste woning
voor hun dertigste levensjaar. Dat percentage is inmiddels gedaald naar 59 %.
De starter is derhalve meer dan in het verleden
aangewezen op de huurmarkt, maar daar is het ook dringen geblazen. Meer en meer
jongeren blijven daarom langer dan in het verleden bij hun ouders inwonen.
Steeds meer jongeren, de zogeheten boemerangkinderen, keren weer terug naar het
ouderlijk huis vanwege financiële problemen. Onder de huidige omstandigheden is
het daarom goed te begrijpen dat al 40 % van de niet-woningbezitters denken dat
een eigen huis voor hen een onbereikbaar ideaal is. Bijna driekwart van de
Nederlandse bevolking vreest dat de sombermannen weleens gelijk kunnen hebben.
Veel
ouders zien met lede ogen de trend aan dat kinderen steeds later de deur
uitgaan en dan ook nog eens willen terugkeren. Slechts een kwart van de
Nederlanders heeft er geen problemen mee, dat meerdere generaties een huis
delen. Waarschijnlijk spelen hier de herinneringen aan de jaren vijftig en
zestig een rol. In die decennia was het bijna gebruikelijk dat jonge stellen
meerdere jaren inwoonden bij de ouders omdat ze ook toen niet op de woningmarkt
terecht konden. Ook in die jaren waren er eenvoudigweg te weinig betaalbare
woningen.
Meer
ouders dan toen kunnen hun kinderen financieel de helpende hand toesteken.
Trouwens, bijna een vijfde van de Nederlanders denkt dat ouders verplicht zijn
kinderen financieel bij te staan. Met dit percentage blijft Nederland overigens
ver achter bij het Europese gemiddelde van meer dan 40 %. Wel denkt 47 % dat
het een goede investering kan zijn om de woning van je kind mee te financieren.
Het is duidelijk dat de koopman het hier duidelijke van de dominee wint.
Wat kan
een jonge starter eigenlijk? Hoe lang is
zijn financiële polsstok. Dat valt allemaal niet mee, zo blijkt uit onderzoek.
Het leeuwendeel van de starters is tussen 25 – 35 jaar. Het modale
tweepersoonshuishoudens verdient een bruto-inkomen van € 52.100. Op basis van de NIBUD-financieringsnormen kan dit huishouden een
hypotheek van maximaal € 230.000 afsluiten. Alleenstaande starters tussen de 25
en 35 jaar verdienen een stuk minder, namelijk € 34.400 per jaar. Zij kunnen
hiermee een hypotheek van maximaal € 150.000 afsluiten.
Ook als starters de prijs van een koopwoning volledig financieren met een hypotheek, hebben zij eigen vermogen nodig. Gemiddeld is rond de 5 % van de woningwaarde nodig voor het betalen van de kosten koper (overdrachtsbelasting van 2 % en notariskosten). Koopt een startersstel een woning van € 230.000, dan komt dit neer op € 11.500 en daar komen de kosten voor de makelaar en de inrichting nog bovenop. Veel starters hebben weinig of geen eigen vermogen (€ 5.400 is modaal).
Ongeveer 26 procent van alle online te koop staande woningen in Nederland
heeft een vraagprijs van € 230.000 of minder. Slechts een klein deel van die woningen staat in één
van de 25 grootste steden. Het startersstel is wat betreft het huidige aanbod
dus voor bijna 80 % aangewezen op de kleine steden en dorpen. De alleenstaande
starter kan met zijn inkomen slechts 7 % van het totale online aanbod
financieren. Een nog kleiner deel daarvan staat in de 25 grootste steden. Wie
toch persé in een stad wil wonen, heeft het meeste kans van slagen in
Dordrecht, Apeldoorn, Amersfoort, Enschede en Arnhem. Daar is de concurrentie
om de schaarse, betaalbare woning het minst. Steden als Amsterdam of Utrecht
zijn nagenoeg onbereikbaar voor het modale startersstel, laat staan voor de
alleenstaande modale starter. Maar het leed is nog niet geleden. Een groeiend deel van de starters kiest nu al voor
een dorp of kleine stad direct rond de steden. Deze beweging is rond Amsterdam
en Utrecht bijvoorbeeld al duidelijk zichtbaar en drijft huizenprijzen in
naburige gemeenten op. Zet deze trend door, dan neemt de betaalbaarheid voor
starters ook in omliggende gemeenten verder af.
De modale starter is de
pineut en zal dat nog jaren blijven. De Bouw heeft simpelweg te weinig
capaciteit om snel aan de vraag te voldoen. Tegelijkertijd steggelen gemeentes
en projectondernemers over de beschikbare bouwgrond. Zeker de modale starter
heeft zodoende nog jaren het nakijken als zijn en/of haar ouders financieel
niet bijspringen. Niet ieder ouderpaar heeft uiteraard een vermogen op de
bank staan. Veel ouderparen hebben echter wel een eigen huis en die stapel
stenen vergenwoordigt ook vermogen. Ouderparen met een eigen huis kunnen
overwegen hun huis te verkopen en vervolgens terug te huren. Op die manier komt
er vermogen vrij om hun kinderen een steuntje in de rug te geven.