De bouwsector bijvoorbeeld kampt nog steeds met naweeën. Door de ontslaggolven in de jaren van crisis is er bijvoorbeeld een nijpend tekort aan arbeidskrachten. Die zijn nu juist nodig, want de productie van nieuwe huizen loopt mijlen achter bij de vraag. De productie van nieuwe huizen is nog steeds niet terug op het niveau van voor de crisis.
Het is echter niet alleen een gebrek aan arbeidskrachten, dat een versnelling van de nieuwbouwproductie in de weg staat. Het bouwen van huizen is in Nederland geen sinecure. Er moet heel wat water door de Rijn stromen voordat er gebouwd kan worden. Heel veel partijen, misschien wel te veel partijen zijn bij het besluitvormingsproces betrokken. Hoe meer partijen, hoe meer problemen er te verwachten zijn, mag op voorhand de conclusie zijn. We proberen in deze nieuwsbrief een inventarisatie te maken van alle hinderpalen die een oplossing van de huidige woningschaarste in de weg staan.
Figuur 1 Huizenprijzen zijn sterk gestegen, maar de nieuwbouw blijft achter
Het grote probleem in Nederland is dat het verband tussen de vraag naar woningen en het aanbod van nieuwe woningen zwakker is dan in andere landen. De economische prikkel om voor meer aanbod te zorgen werkt in dit land minder. Dat heeft mede te maken met de wettelijke kaders waarbinnen de werking van het bouwproces moet plaatsvinden.
Binnen die kaders is een grote rol weggelegd voor gemeentes. Die stellen een bestemmingsplan vast binnen deze wettelijke kaders. Het bestemmingsplan bepaalt voor welke doeleinden de grond gebruikt mag worden.
Maar de provincie kijkt over de schouder van de gemeente mee. De provincie claimt vooral de ruimtelijke inrichting op (boven) regionaal niveau goed in het oog te moeten houden. Daarom is het voor de provincie mogelijk voor de gemeente te bepalen hoeveel huizen er maximaal gebouwd mogen worden.
Zodra het duidelijk is, dat er ergens in de toekomst gebouwd mag gaan worden, treden marktpartijen in het strijdveld. Ze gaan grondposities aankopen. Op die manier proberen ze een deel van de toekomstige winst alvast veilig te stellen. Bezit van de grond geeft ook invloed op wat er met de grond gaat gebeuren en inspraak hoe de nieuwbouw eruit gaat zien. Ontwikkelaars proberen door grond aan te kopen concurrenten de loef af te steken.
Uiteindelijk gaan gemeentes en marktpartijen samenwerken aan het ontwerpen van de nieuwe woongebieden. Als een project helemaal rond is – en dat vergt vaak een lange adem – dan breekt de fase aan van het feitelijk bouwen.
Zoals gezegd, het uitdokteren en inrichten van nieuwe woongebieden heeft heel wat voeten in de aarde en er is veel overleg nodig. Zo houdt de provincie uiteindelijk voeling om te bepalen hoeveel er uiteindelijk gebouwd mag worden op basis van demografische verwachtingen. Ook wil de provincie mee bepalen of er alleen binnen of ook buiten het stedelijk gebied mag worden gebouwd of niet. Gemeentes op hun beurt stechelen met ontwikkelaars over de aantrekkelijke invulling van het nieuwe woongebied. Er moet voldoende groen zijn en de architectuur moet aantrekkelijk ogen. Ontwikkelaars zijn vaak van mening dat de eisen van gemeentes te hoog zijn. Ergo, ontwikkelaars en gemeentes hebben vaak tegenstrijdige belangen.
Figuur 2 Grondbezit van partijen die actief zijn op de woningmarkt in hectares,
2015/16
Het
uiteindelijke resultaat van al dat gesteggel op gemeentelijk, provinciaal en
soms ook nog op landelijk niveau is dat de bouwkosten stijgen, waardoor
huizenprijzen stijgen, maar er niet per se meer gebouwd wordt. Als gemeentes en
ontwikkelaars uiteindelijk een compromis bereikt hebben over de invulling van
een nieuw project, moet het bestemmingsplan gewijzigd worden. Zonder tegenslag
duurt deze procedure al snel een half jaar. Is de wijziging eenmaal een feit,
dan start de procedure voor een omgevingsvergunning en dat duurt al snel ook
nog eens een half jaar. Pas dan kan de bouw van woningen beginnen.
Dat klinkt
overigens weer gemakkelijker en vlotter dan het in de praktijk blijkt te zijn.
De bouw gaat pas beginnen als 70% van de woningen al voorverkocht is. Niet
alleen de ontwikkelaar wil zo weinig mogelijk risico lopen, hetzelfde geldt
voor bijvoorbeeld banken die leningen verstrekken en voor garantieverstekkers
als de Stichting Waarborgfonds Koopwoningen, Woningborg en Bouwgarant.
Uit het
bovenstaande mag afgeleid worden, dat eindeloze procedures en overleg op
verschillende niveaus een verklaring vormen voor een tekort schietende
nieuwbouw in Nederland. Maar bureaucratie en regelgeving zijn niet de enige
factoren die remmend werken. Ook het aanbod van bouwgrond en het aan- of
afwezig zijn van financiële en/of fiscale prikkels vormen eveneens een
verklaring. Daarover volgende keer meer. Overigens, bovenstaand verhaal is een
behoorlijk vereenvoudigde voorstelling van een zeer complexe werkelijkheid.
De gevolgen van de woningschaarste zijn genoegzaam bekend. In de Randstad, maar geleidelijk aan ook daarbuiten, zijn huizenprijzen geëxplodeerd. Ze liggen nu in veel gevallen hoger dan aan de vooravond van de crisis. Het gevolg is dat voor steeds grotere groepen in de samenleving een eigen huis een droom, een utopie zal blijven. De voornaamste slachtoffers van het huidig beleid zijn de starters. Zeker starters die geen kapitaalkrachtig ouderpaar achter zich hebben staan dreigen met lege handen te blijven staan. Niet alleen zijn er te weinig huizen, maar ook de hypotheekeisen zijn sinds de crisis behoorlijk aangescherpt.
