Gelet op het tekort van
pakweg 330.000 woningen is de inspanning van Rabobank slechts de bekende
druppel op de gloeiende plaat.
Hoe Rabobank precies denkt haar plannen uit te voeren, blijft vooralsnog onduidelijk. Eén ding is wel duidelijk. Er is een speciale dochter Rabobank SmartBuilds opgericht om de plannen ten uitvoer te brengen. Ook heeft de bank duidelijk gemaakt dat dit initiatief onderdeel is van een nieuw initiatief ‘Bankier van de energietransitie’. Dit initiatief opereert op het snijvlak van de energietransitie en maatschappelijke opgaven, aldus Rabobank.
Rabobank zegt de woningen snel te kunnen leveren dankzij de modulaire bouwtechnieken. De bank zegt ook dankzij zijn lokale aanwezigheid de markt goed te kennen en ook nog eens over een sterk netwerk van partners in de Bouw te beschikken. Rabo zegt ook al in gesprek te zijn met zeker tien middelgrote gemeentes die over grondposities beschikken met een andere bestemming dan wonen. Tijdelijk mag immers ‘vast niet voor de voeten lopen. Dat klinkt logisch, maar het betekent weer wel dat tijdelijke woningen niet op de meest aantrekkelijke plaatsen gebouwd zullen worden.
Rabobank hoopt verder dat
door wijzigingen in wet- en regelgeving het besluitvormingsproces voor
tijdelijke duur versneld wordt. De bank weet zich hierin gesteund door de
politiek. Minister Ollongren is razend enthousiast over de plannen en over
flexwonen. Ze gebruikt ook grote woorden: Niet alleen omdat flexwoningen snel kunnen worden gerealiseerd, maar ook
omdat zij als aanjager fungeert van duurzaamheid en innovatie in de bouw. Dit enthousiasme
moet uiteraard verhullen dat juist de politiek het er de afgelopen 10 jaar lelijk
heeft bij laten zitten. Het heette dat alleen de markt in staat was om de
woningmarkt goed te laten functioneren. Dat hebben we geweten. De afgelopen
jaren is het woningtekort, zowel huur als koop, stelselmatig gestegen zonder
dat de overheid, lokaal of landelijk, ook maar iets van initiatief liet zien. Maatregelen als de verhuurdersheffing
uit 2013 maakte het een belangrijke partij als de corperaties nagenoeg onmogelijk
hun kerntaken uit te voeren.
Groeiend enthousiasme
Het enthousiasme van de
politiek doet op zijn zachtst gezegd ietwat
geforceerd aan. Nochtans, de markt zag het bouwen van flexwoningen van meet af
aan wel zitten, zo blijkt uit een artikel in Cobouw
van 2017. Een selecte groep woningbouwers en opdrachtgevers zag er wel brood
in. Voordelen genoeg: waar de prijs van een
traditionele woning zou blijven stijgen, zou de verplaatsbare woning eerder
dalen in prijs.
Het personeelstekort in
de bouw zou niet langer knellen; je hoefde niet als timmerman opgeleid te zijn
om in de fabriek met een Ikea-handleiding in de hand een woning in elkaar te
zetten. In krimpgebieden zouden de huizen tijdelijk dienst kunnen doen, waarna
ze zouden verhuizen naar daar waar de nood hoog was. Door hun restwaarde en
verplaatsbaarheid konden woningen handelswaar worden, wat de woningmarkt een
bewegend aanbod zou kunnen opleveren. Kortom, er leek een gouden toekomst
weggelegd voor bouwers van verplaatsbare woningen.
Wat is er van die belofte uitgekomen? Hoe levensvatbaar is de markt? Dat
lijkt in de praktijk er goed uit te zien. In 2020 werden er 4.000 flexwoningen
opgeleverd. Dat is niet veel op een totaal van pakweg 70.000 woningen die er in
dat jaar gebouwd werden. Maar de vooruitzichten nemen snel toe nu de
belangstelling voor dit fenomeen op belangrijke plekken toeneemt. Zo lijken de woningbouwcorporaties
in meerderheid om. In 2016 was flexbouwen slecht bij 20% bij deze instellingen
onderwerp van gesprek. Anno 2020 was 25% razend enthousiast en zag bijna de
helft van de corporaties er wel brood in. Wat natuurlijk meespeelt is, dat woningbouwcorporaties
de verhuurdersheffing niet meer hoeven te betalen en beschikken dus over financiële
middelen om te investeren En ook de gemeentes lijken om. Waar drie jaar geleden
een gesprek over flexibele woningen vaak nog gefronste wenkbrauwen opleverde,
komt de term inmiddels in de meeste Woonvisies voor. Daar staat tegenover dat
sommige gemeentes nog steeds niet doordrongen zijn van de ernst van de
woningnood. Die bouwen liever een vakantiepark dan woningen voor de eigen
inwoners. Landsmeer is daar een recent voorbeeld van.
Standaardisatie
Het zijn over het algemeen
niet de grote, traditionele bouwbedrijven die zich roeren op de relatief nieuwe
markt. Dat doen ze vaak via dochterbedrijven. Deze voorzichtigheid is wel
enigszins te begrijpen. Flexbouwen betekent industrieel ofwel fabrieksmatig
bouwen en dat vereist de nodige investeringen. Dat gegeven lijkt vooral kleine
bouwers buiten spel te zetten. Het draait ook bij de flexwoning om schaalgrootte.
Een investering in een fabriekshal beloopt al snel € 25 - € 30 miljoen. En dan
heb je nog de vraag om maatwerk. Iedere corporatie en/of gemeente heeft zo zijn
eigen wensen en iedere locatie vraagt om zijn eigen stedenbouwkundige opzet.
Van standaardisatie is nog amper sprake en dat is toch echt de beste manier om
de kosten omlaag te krijgen. Voor veel kleine spelers komt dat proces te laat.
Rabobank gaat de komende
10 jaar 12.000 woningen bouwen in verschillende middelgrote steden. Gelet op
het groeiend enthousiasme voor deze manier van bouwen, lijkt van verdringing van
andere partijen geen sprake. Eerder dreigt
versnippering van initiatieven. Gelet op het bovenstaande lijkt dat
kostenverhogend te kunnen uitpakken. En
hoe zit het met de ruimte?. Het is de bedoeling dat er gebouwd gaat worden op
grond met een andere bestemming. Gaat het om verouderde Industrieterreinen en
de rafelranden van stad of dorp Als echter de belangstelling voor flexbouwen zo
snel toeneemt als nu in de sterren geschreven lijkt, dan kan dit komen de jaren
zomaar een probleem worden. Grond is schaars in Nederland en wordt steeds
schaarser.
