Vooruitzichten woningbouw blijven allerbelabberdst

Nederland kampt met een woningnood die aardig lijkt op de naoorlogse situatie. Er is een tekort aan honderdduizenden woningen. Starters zijn nagenoeg kansloos om iets betaalbaars te huren, laat staan te kopen. Actie is dringend nodig.

25 mei 2023

De markt heeft hier duidelijk gefaald en dus is het aan de overheid om nieuwe initiatieven te nemen. De huidige stand van zaken is dat de doelstelling om in 2030 ruim 900.000 woningen meet te hebben dan in 2021.


Dat klinkt ambitieus en veelbelovend, maar de praktijk is een andere. Het is eigenlijk nu al duidelijk dat de doelstelling niet gehaald zal worden. Daar zijn talloze oorzaken voor aan te wijzen, oude en nieuwe. We zetten alles nog eens op een rijtje. Zo hebben de meeste provincies ambitieuze plannen opgesteld. Maar daar lijkt het dan weer wel bij te blijven. Het is vaak onduidelijk waar de woningen moeten komen. Daar komt nog bij dat het merendeel van de plannen zogeheten zachte plannen zijn. Ze zijn nog niet in de bestemmingsplannen opgenomen. Bij de zogeheten harde plannen is een daling te zien. 

Figuur 1 Ontwikkeling plancapaciteit1 en het aantal vergunningen2 in Nederland, 2018-2022

Ontwikkeling plancapaciteit1 en het aantal vergunningen2 in Nederland, 2018-2022

Complex en betaalbaar

Een probleem van geheel andere aard is, dat veel plannen uiterst complex van aard zijn. Dat geldt zeker voor de Randstad. Er moet vaak binnenstedelijk gebouwd worden en dat maakt het moeilijk projecten snel van de grond te trekken. Er is al een dichte bebouwing, zodat infrastructuur en bedrijvigheid vaak verplaatst moeten worden. Soms is er ook nog bodemsanering nodig. Tenslotte levert de mondige burger vaak ook problemen en dus vertraging op. Dat alles resulteert in lange doorlooptijden en hoge kosten.


De financiële tegenwind neemt ook toe door het betaalbaarheidsbeleid van de overheid. Diverse overheden zien het als een belangrijke taak ervoor te zorgen dat er voldoende aandacht is voor sociale woningbouw en middenhuur. Kortom, er speelt prijsregulering. Dat hoeft niet per se verkeerd uit te pakken. Er zijn regio’s waar prijzen relatief laag zijn en zijn betaalbaarheidsambities best wel te verwezenlijken. Dat is amper of niet het geval in de zogeheten drukgebieden. De betaalbaarheidsambities persen als het ware de lucht uit de exploitaties. Hogere kosten en lagere opbrengsten vragen om compensatie door bijvoorbeeld overheidssubsidies. Uiteindelijk zorgt het betaalbaarheidsprincipe ervoor dat de woningbouwambities kwetsbaar worden voor tegenvallers als stijgede bouwkosten en/of stijgende rentes.

Tijdelijk

Ooit waren de verwachtingen hooggespannen, maar inmiddels is de ontnuchtering een feit. Tijdelijke woningen en transformatie bieden niet het soelaas die ervan verwacht werd. Wat het laatste betreft, de transformatie van kantoren en utiliteitsgebouwen naar woningen lijkt nauwelijks nog iets op te leveren. Het laaghangend fruit is nu wel geplukt. Tijdelijke woningen kampen ook met een gebrek aan goede locaties. Het komt voor dat tijdelijke plannen concurreren met reguliere bouwplanen. Ook zijn de hoge eisen bijvoorbeeld qua duurzaamheid een sta-in-in-de-weg voor eens snelle aanpak. Ergo, de netto-opbrengst zal in 2030 aanzienlijk minder zijn dan anno 2021 als doel gesteld werd.


Is dan alles reddeloos, redeloos en radeloos? Dat hoeft niet. De sector zelf wijst erop dat er nog steeds voldoende locaties te vinden zijn rond de kern in veel gemeenten. Er kunnen nog steeds woningen gebouwd worden aan de rand van de stad, net buiten de bebouwde kom. Het gaat dan om het bekende straatje erbij. Dat klinkt niet erg indrukwekkend, maar volgens de sector kan deze aanpak toch een substantiële bijdrage leveren om het locatieprobleem op te lossen. Deze aanpak heeft ook als voordeel, dat er geen of veel minder beslag hoeft gelegd te worden op de ‘groen ruimte’ van Nederland. Het betaalbaarheidsprobleem laat zich maar moeilijk oplossen. De recente stijging van bouwkosten en rente zet een gezonde exploitatie steeds meer onder druk. Op korte termijn lijkt de enige oplossing de eisen aan de woningen teerlagen, maar daar krijgt de sector de handen niet voor op elkaar bij de gemiddelde provincie.

Stikstof en duurzaamheid

Kortom, het blijft komende jaren behelpen in de woningbouw. De huidige problemen gaan immers niet zomaar weg. Een geluk bij een ongeluk is dat op wat langere termijn de stikstofproblematiek gaat meevallen. In de periode 2022-2027 zullen door het komen te vervallen van de bouwvrijstelling pakweg 10.000 vergunningen verleend worden. Dat aantal is alleszins te voorzien. Daar staat weer tegenover dat de duurzaamheidsdoelstellingen nog voor extra kosten en mogelijke vertragingen kunnen zorgen. Zo moet tot 2030 de CO2uitstoot in de bebouwde omgeving gedaald zijn van 24,5 megaton naar 10 megaton. Volgens het Planbureau voor de Leefomgeving komen we bij ongewijzigd beleid niet veel verder dan 18 megaton. Er zal niet alleen nog heel veel water door de Rijn moeten stromen, willen de huidige ambities bewaarheid worden, er zullen ook veel meer kosten gemaakt moeten worden dan tot dusverre verwacht. Het werkt allemaal ten nadele van een gestage opvoering van het woningbouwtempo.

Energietransitie

Niet alleen de CO2 uitstoot speelt parten, maar ook de energietransitie. Hierdoor komen plotseling heel nieuwe opgaven om de hoek kijken. Er moeten voldoende locaties gevonden voor het opwekken van hernieuwbare energie. Maar ook moet er voldoende capaciteit op het net aanwezig zijn om de vele ambities die de extra elektriciteitsvraag met zich meebrengen in goede banen te leiden. Gemeentes en provincies moeten komende jaren keuzes maken zowel voor de aanbod- als voor de vraagkant. Kunnen bedrijven en nieuwe woningen de komende jaren rekenen op een werkend stopcontact. Het is nog maar de vraag. Ook hier dreigt verdere vertraging. Er zijn bijvoorbeeld grote investeringen van tientallen miljarden euro’s noodzakelijk in het verzwaren van het energienet om de dreigende congestie tegen te gaan en de capaciteitsproblemen op te lossen. Nu al dreigen door gebrek aan elektriciteit bouwprojecten te komen stilliggen. Een nieuw maar samenhangend probleem is het dreigend tekort aan water in de hoger gelegen zandgronden van Nederland. Waar geen water voorhanden is kan moeilijk gebouwd worden.

Figuur 2 Hoeveelheid opgewekte duurzame elektriciteit in TWh uit grootschalige opwekking op land in de periode 2018-2021 ten opzichte van het doel in 2030

Hoeveelheid opgewekte duurzame elektriciteit in TWh uit grootschalige opwekking op land in de periode 2018-2021 ten opzichte van het doel in 2030

Arbeidsmarkt

De Bouwsector is cyclisch. Hoogte- en dieptepunten volgen elkaar met de regelmaat van de klok op. In de jaren 2017-2022 steeg de werkgelegenheid in de Bouw met bijna 60.000 voltijdsbanen. De vooruitzichten zijn minder bemoedigend. De werkgelegenheid gaat waarschijnlijk weer dalen vanwege een dalende bouwproductie. De krimp in de werkgelegenheid komt op een moment dat de instroom uit de opleidingen toeneemt. Dat kan uitmonden in een uitstroom naar andere sectoren. Gelet op de grote uitdagingen van het moment kan de sector en Nederland een uitstroom zich niet veroorzaken. Wil Nederland de bouwproductie op het benodigde peil brengen en houden om de ambitie van 2030 dan moet de instroom eerder omhoog dan omlaag. Er moet daarom slim beleid ontwikkeld voor de korte termijn om vertraging in de productie op termijn te voorkomen. De voortekenen zijn echter niet onverdeeld gunstig. In het afgelopen decennium is de sector wel heel slordig met zijn werknemers omgesprongen.

Ontwikkeling aantal MBO-leerlingen in bouwgerelateerde opleidingen in de periode 2017-2021

Bron: EIB, Regionale bouweconomie. Overkoepelend beeld over alle provincies heen. Maart 2023.

Duurzaamheid is goed voor het rendement

Modale inkomens hebben niets meer te zoeken in de Randstad

Strijd op de huizenmarkt wordt steeds meer een loopgravenoorlog

Kopers willen wel, maar ………

De woningmarkt moet op de schop

Nederland is dicht geregeld. Niets komt meer van de grond

De huizenmarkt lijkt het dieptepunt bijna gepasseerd

De overheid herneemt zijn sturende rol op de woningmarkt

De woningmarkt moet op de schop

Buy-to-let in Nederland en het VK. Een vergelijking

Wat zijn de gevolgen van de pandemie voor de woningmarkt?

Kopers willen wel, maar ………