
Waarom u toch boven de vraagprijs van uw nieuwe woning betaalt
We staan er eigenlijk al niet meer bij stil. We vinden het normaal, dat in Amsterdam ongeveer de helft van de huizen boven de vraagprijs verkocht wordt.
Dit percentage is nog
nooit zo hoog geweest. In 2007 bijvoorbeeld ging in ongeveer 25% van de
gevallen het aangeboden woonhuis boven de vraagprijs van de hand. Zoals altijd
zijn ook anno nu de verschillen tussen de regio’s en de grote steden enorm. In
2016 lag in de vier grote steden de uiteindelijke prijs in meer dan 30% boven
de vraagprijs, maar in de Achterhoek was dat slechts in 3% van de transacties
het geval. In een aantal steden, zoals Groningen, maar ook in Almere en
Utrecht, wordt tegenwoordig vaak een ‘vanaf’ prijs bepaald: er wordt door de
verkopende partij al vanuit gegaan dat de koper meer moet betalen dan de
vraagprijs.
Waarom betalen we
eigenlijk meer dan de vraagprijs? Voor een duur consumptiegoed als bijvoorbeeld
een auto betalen we nooit meer dan de vraagprijs. Bij dit soort goederen die je
niet dagelijks aanschaft, verwacht je juist dat er onderhandeld wordt over de
prijs tussen koper en verkoper en dat de uiteindelijke verkooprijs tussen het
openingsbod en de vraagprijs in ligt. Wijst verkopen boven de vraagprijs op een
tekortschieten van de woningmarkt of is het een verschijnsel dat weinig
voorkomt?
Amerikaans onderzoek laat zien dat verkopen boven de vraagprijs tot ongeveer het jaar 2000 inderdaad betrekkelijk weinig voorkwam in de stedelijke woningmarkten. Daarna is er een forse stijging waar te nemen tot de piek in de woningprijzen omstreeks 2007 wordt bereikt. Dan volgt een daling van het aantal verkopen boven de vraagprijs, maar er is geen sprake van een terugkeer naar het niveau van voor 2000. Dat suggereert dat verkopen boven de vraagprijs niet simpelweg samenhangt met een sterk aantrekkende vraag. Er lijkt eerder sprake van een meer structurele verandering in de wijze waarop transacties tot stand komen op de woningmarkt. Het zou bijvoorbeeld zo kunnen zijn dat verkopers en makelaars meer dan in het verleden geneigd zijn om meerdere belangstellenden tegelijk in aanraking te brengen met een verkopende partij, terwijl men in het verleden gewoon was om de onderhandeling tussen verkoper en één vragende te voeren. Als verschillende bezoekers een bod kunnen uitbrengen op dezelfde woning, dan verandert het onderhandelingsproces van karakter. Het gaat dan niet meer om een verkoper en een koper met tegengestelde belangen die een compromis moeten bereiken, waarbij een verkoopprijs die gelijk is aan de vraagprijs een extreme mogelijkheid vormt. In plaats daarvan gaat het primair om twee vragers die elkaar willen overbieden om de gewenste woning te kunnen betrekken. Dat lijkt meer op een veiling en de prijs die daar tot stand komt wordt aan de bovenkant begrensd door de reservatiewaarden van de biedende vragers. Die kunnen hoger liggen dan de vraagprijs van de verkoper. Als dat zo is kan een verkoopprijs die hoger ligt dan de vraagprijs het resultaat zijn.
Het kan daarom handig zijn
voor de verkoper om de vraagprijs wat lager vast te stellen dan in de situatie
waarin maximaal een vrager kan bieden per periode om zo de kans te vergroten
dat twee of meer vragers tegelijk zullen bieden. Bij de selectie van de woning
letten de vragers immers op de vraagprijs, want die bevat informatie over de
reservatiewaarde van de verkoper. Wat wil de verkoper tenminste ontvangen. Dat
geeft richting aan het onderhandelingsproces. De verkoper kan dat signaal
manipuleren met een lagere vraagprijs. Dit is alleen een succesvolle aanpak als
er meerdere bieders komen opdagen! Vragers en aanbieders handelen rationeel.
Als er slechts een vrager is, komt de transactieprijs ergens tussen de
reservatiewaarden van koper en verkoper uit. Als er meerdere vragers tegelijkertijd
bieden ligt de transactieprijs hoger, mits de reservatiewaarden van de vragende
partijen hoog genoeg zijn. Dat sinds 2000 de transactieprijs vaker boven de
vraagprijs ligt, is hier waarschijnlijk op terug te voeren. Er wordt sindsdien vaker met meerdere
partijen tegelijk onderhandeld. Dat wil weer niet zeggen dat vragende partijen
geen oog hebben voor de onderliggende waarde van het huis. Vragende partijen
hebben meestal toch hun eigen plafond. Dat lijkt minder het geval te zijn bij
het veilen van huizen. Dan doet het fenomeen van de winner’s curse van zich spreken. Veilingen kunnen irrationeel hoge
biedingen uitlokken.
Een laatste verklaring voor het bieden bovenop de transactieprijs is het hebben van voldoende eigen financiële middelen. Sinds 2006 is dat een nieuw verschijnsel. Financieel draagkrachtige personen of beleggers bieden boven de marktwaarde in de verwachting dat huuropbrengsten een meer dan voldoende cashflow zullen genereren. Hoe vaak betalen we boven de vraagprijs? Dat varieert natuurlijk over de tijd, maar het gemiddelde komt over de periode 1990 – 2016 uit op 5%. Tabel1 laat echter zien dat door de jaren heen de verschillen groot zijn met als voorlopig hoogtepunt het jaar 2016. Vorig jaar waren er maar liefst 12,5% van de transacties boven de vraagprijs. Natuurlijk zijn de vier grote steden hier koploper met als uitschieter Amsterdam. In 2016 was in 53% van de gevallen de transactieprijs hoger dan de vraagprijs. Dit hoge percentage onderstreept de conclusie dat betalen boven de vraagprijs een ‘normaal’ verschijnsel is geworden. Dat wil weer niet zeggen dat we bereid zijn tot iedere prijs te gaan. Het gemiddelde is 3% zoals is af te lezen bij Tabel 1. Ook hier is Amsterdam de uitzondering op de regel. In 2016 was de gemiddelde koper bereid 6,7% bovenop de vraagprijs te leggen.
Figuur 1 % aandeel boven de vraagprijs
We sluiten dit deel af met een korte observatie over een mogelijke
samenhang tussen prijsgroei en het bieden boven de vraagprijs. Tot
1996 was bieden boven de vraagprijs een zeldzaam fenomeen, zowel in de vier
grote steden als in de rest van het land. In 1999 zien we de eerste piek in het
aandeel transacties met een hogere verkoopprijs dan vraagprijs en in 2007 de
tweede piek. Opvallend is dat in 1999 deze piek gecorreleerd is met de sterke
prijsgroei terwijl we in 2007 een minder sterke prijsgroei zien. In 2016 zien
we een ongekend aandeel transacties dat boven de vraagprijs is verkocht: voor
de vier grote steden bedraagt dit bijna 35% van de transacties en voor heel
Nederland is dit zo’n 13%. Maar de
prijsgroei is nu nog minder dan aan het einde van de jaren negentig. Prijsgroei
is daarmee niet de enige en doorslaggevende determinant om boven de vraagprijs
te betalen. Prijsniveau is dat trouwens evenmin. Er spelen nog andere factoren.
Daar besteden we de volgende keer aandacht aan.
Figuur 2 Prijsgroei
Het bovenstaande maakt
waarschijnlijk dat er de komende jaren steeds vaker boven de vraagprijs betaald
zal moeten worden. Dat heeft deels te maken met het gegeven dat meerdere
vragers naar de gunst dingen van een aanbieder, maar er speelt meer. De komende
jaren blijft het aantal woningzoekenden sneller groeien dan het aantal woningen
dat beschikbaar is en komt. Dat moet woningaanbieders als muziek in de oren
klinken. Voor velen is de woning immers hun pensioenpotje dat ze na hun
pensionering te gelden willen maken. Aan dit verhaal zit echter een keerzijde.
Wie verkoopt, moet terugkopen of huren. De huurmarkt in Nederland is krap en
duur. Een ander huis terugkopen betekent zeker in de Randstad het betalen van
de hoofdprijs. Er is echter een aantrekkelijk alternatief en dat is je eigen
woning verkopen en vervolgens terug huren.
Bron: Amsterdam
School off Real Estate, Verkopen boven de vraagprijs. Buitensporig of nieuwe werkelijkheid. Amsterdam, juli
2017