Dat is om meerdere redenen vervelend. Een goed functionerende vrije huursector is van groot economisch belang voor Nederland. Huurders in de vrije sector blijken vaak heel flexibel. Ze zijn bereid om te verhuizen als het werk daarom vraagt. Daarnaast acteert de sector als het ware als een ventiel. Mensen die nog niet zeker zijn van hun woonplaats en/of relatie kunnen er terecht. De vrije huurmarkt is tenslotte een plek waar mensen terecht kunnen die te veel verdienen voor een woning in de sociale huursector, maar een woning nog niet kunnen of willen kopen.
Regulering
Huurders in het vrije segment zijn dus duurder af dan de bewoners van de andere segmenten van de woningmarkt. Daar probeert de overheid wat aan te doen door het middensegment te gaan reguleren. De regulering zal alleen gelden voor nieuw contracten. De overheid heeft daarbij drie doelstellingen voor ogen: a. het zeker stellen van een betaalbare huurprijs voor middeninkomens; b. het zorgen voor voldoende middenhuurwoningen, en c. de prijs-kwaliteitsverhouding van de woningen in het middensegment verbeteren.
Hoe gaat de regulering in de praktijk werken? De overheid is van plan de aanvangshuren te reguleren via het zogeheten woningwaarderingsstelsel (WWS). Deze werkwijze gaat gelden voor zowel nieuwbouw als bestaande woningen. Dit stelsel geldt vandaag de dag alleen voor de sociale huursector. Het schrijft een maximale huurprijs voor op basis van kenmerken van een woning, zoals kwaliteit en marktwaarde. De regulering zal gelden tot een puntenaantal van 187 in het WWS dat correspondeert met een huurprijsgrens van ongeveer € 1.000,- per maand.
Rendement en maandhuur
Het kan niet
anders of regulering zal effect hebben op het rendement van/voor beleggers. Het
rendement zal onder druk komen, zoveel lijkt zeker. Hoeveel precies, daarover
lopen de meningen uiteen. Er zijn in de literatuur verschillende
berekeningswijzen verschenen. In dit artikel volgen we de aanpak van de
Nederlandsche Bank (DNB).
De Bank maakt een
analyse op basis van een reeks van factoren. Uitgangspunt van de analyse is de
Huurenquête van het CBS. Verder speelt de WOZ-waarde een rol, het aantal WWS-punten,
de maandhuur en de locatie. Voor het rendement gaat DNB uit van het zogeheten
bruto aanvangsrendement (BAR).
Verder hebben de bankiers met verschillende scenario’s doorgerekend voor de mate waarin de marktwaarde meetelt in het puntenaantal. Voor sociale huurwoningen mag de WOZ-waarde sinds 1 mei 2022 voor maximaal 33% meetellen in het totale puntenaantal. Dit maximale puntenaantal wordt ook wel de WOZ-cap of het WOZ-plafond genoemd. DNB gebruikt dit plafond van 33% als basisscenario voor de regulering van het middenhuursegment. Ook schatten ze het effect op de maandhuur en het BAR met een hoger plafond van 40% en zonder WOZ-plafond. DNB kijkt in haar analyse alleen naar de daling van het BAR voor woningen die door de regulering een lagere maandhuur krijgen.
Huurdaling
De analyse levert – niet- verrassend op, dat de huurregulering in het middensegment landelijk leidt tot een daling van de maandhuren bij woningen waarvoor de regulering bindend is. De analyse leert dat de gemiddelde daling van de maanhuur € 146 bedraagt als de WOZ-cap van 33% geldt. Bij de variant van 40% bedraagt de daling nog € 122 en bij de 3de variant, die zonder WOZ-plafond, komt de daling uit op € 109. De spreiding in de daling is echter groot. Voor huurders met de 25% grootste huurdaling (25e percentiel) bedraagt de daling in het basisscenario tenminste € 187, terwijl die voor de huurders met de 25% laagste daling (75e percentiel) slecht € 40 per maand bedraagt. De mediane huurdaling (50e percentiel) bedraagt € 92, zo hebben de bankiers berekend.
Rendementsdaling
Het beeld
verandert wanneer we gaan kijken naar de uitkomsten bij een bewonerswissel.
Gemiddeld genomen is de daling van het BAR dan beperkt. Een hogere of geen
WOZ-cap beperkt de rendementsdaling nog verder. Het aanvangsrendement van een
huurwoning daalt gemiddeld van 5,1% naar 4,5% voor woningen waarvan de
huurprijs bij mutatie worden verlaagd. Dat is inclusief WOZ-plafond. Bij een
plafond van 40% is die daling minder sterk en zonder plafond is het effect nog
kleiner.
De verschillen in rendementsdalingen tussen regio’s zijn echter aanzienlijk; de WOZ-cap heeft meer effect in West-Nederland dan in de rest van het land. Zo daalt de BAR voor woningen die wegens de regulering met de huidige WOZ-cap de huur moeten verlagen van 5,8% naar 5,3% in Noord-Nederland, terwijl in West-Nederland die daling groter is; van 4,9% naar 4,3%. Een hoger WOZ-plafond van 40% of het invoeren van de regulering zonder WOZ-cap heeft vooral invloed in West-Nederland, terwijl die weinig effect heeft in Oost- en Noord-Nederland.
Conclusie
Als we uitgaan van de analyse van DNB dan kan voor sommige huurders de daling van de huurprijs aanzienlijk zijn. Als we naar de rendementsdaling kijken, dan is die procentueel het grootst in de regio Amsterdam. Dat is niet zo heel vreemd. De WOZ-waarden in het westen van Nederland liggen nu eenmaal (veel) hoger dan in de rest van het land. Daardoor speelt het plafond minder vaak een rol dan in de Randstad.
Bron: De Nederlandsche Bank, Regulering van het middenhuursegment. Effect op het rendement, 2022
