Dat is een logische
ontwikkeling. Steeds meer potentiële kopers haken af, of omdat ze niet willen,
of omdat ze niet kunnen betalen. Aan de aanbodzijde halen aanbieders, die de
hoofdprijs willen, hun huis uit de markt in afwachting van betere tijden. Het
is de normale golfbeweging.
Het is dus beslist niet zo
dat de problemen op de Nederlandse huizenmarkt voorbij zijn. De vraag naar
woonruimte blijft onverminderd groot. Sterker nog, recent onderzoek van het
bureau ABF Research laat zien dat we in dit land niet weten hoe groot de nood
echt is. Natuurlijk, we weten dat 93,5 % van de huishoudens zelfstandig woont.
Die groep is het probleem niet. Het gaat om de overgebleven 6,5 % die in
zogeheten alternatieve woonvormen leven, de zogeheten BAR-huishoudens. Het gaat
dan om huishoudens die een woning delen, die in een kantoor of bedrijfspand
(vbo) wonen of bijvoorbeeld in een woonboot.
Aan het begin van 2017
leefden maar liefst 508.000 huishoudens in een alternatieve woonvorm. Hoe zien
die huishoudens eruit? Welke kenmerken dragen ze met zich?
Figuur 1 Aantal huishoudens in alternatieve woonvormen in 2017
Een opvallend kenmerk is
dat bijna de helft jonger is dan 30 jaar en alleenstaand. Ze hebben vaak een
hogere opleiding maar een lager inkomen. Ze zijn vaak student. Deze groep woont
vaak maar een enkel jaar in deze alternatieve woonvormen.
BAR-huishoudens met een hogere
leeftijd zijn vaak migrantenhuishoudens, zoals Polen. Ze hebben vaak een laag
inkomen.
Bewoners van een woonboot
of woonwagen zijn buitenbeentjes. Ze wonen meestentijds met veel plezier in hun
boot of wagen en voelen niet de minste behoefte om te verhuizen, in
tegenstelling tot de twee andere groepen.
Voor een juist beeld van
het actuele kwalitatieve tekort, is het nodig om vast te stellen welke BAR-huishoudens
wel meetellen voor het bepalen van het tekort. Het lijkt logisch om studenten
en huishoudens met een leeftijd tot 25 jaar niet mee te tellen. In de meeste
gevallen is hun woonvorm een prettig alternatief. Uiteindelijk gaat het om ca. 285.000
BAR-huishoudens die bijdragen aan het actuele tekort. Dat aantal ligt anno 2017
5 % hoger dan in 2014. Het merendeel woont in de grote steden. Ongeveer 30 % is
jonger dan 30 jaar en alleenstaand. Van de totale groep is ongeveer 80 %
alleenstaand.
Deze groep van 285.000 huishoudens is alles behalve statisch. Na een jaar is een kleine 30 % alweer verhuisd en na 3 jaar is dat alweer 48 %. In dezelfde tijd vormen zich weer nieuwe BAR-huishoudens zoals migranten en/of semistarters, mensen die na een relatiebreuk weer opnieuw beginnen.
Figuur 2 Huishoudens in alternatieve woonvormen die meetellen voor het tekort naar leeftijd en samenstelling huishouden
Naast een vraagkant heb je natuurlijk altijd een aanbodkant. Hoe ziet die er eigenlijk uit? De woningvoorraad bestaat niet alleen uit een bewoonde voorraad, maar er is ook nog zoiets als leegstand. Daar past dan weer de opmerking bij dat niet alles wat leeg staat geschikt is als woning. Het gaat om de beschikbare leegstand en dat zijn volgens de gehanteerde definitie, woningen die minimaal 1 jaar leegstaan. In Nederland bedroeg op peildatum 1 januari 2017 de beschikbare leegstand 107.000 woningen. Ook hier passen nuances. Vraag en aanbod botsen in Nederland overwegend op regionaal niveau op elkaar. Dat betekent dat je het tekort in de ene regio niet kunt compenseren met het overschot in de andere. Dat zou overigens een puur theoretische exercitie zijn, want op 1 januari 2017 telde alleen de regio Zeeland een klein overschot aan woningen.
Figuur 3 Woningtekort per regio als percentage van de woningvoorraad
Alle plussen en minnen opgeteld en afgetrokken leert het recente onderzoek van ABF Research dat het tekort aan woningen op 1 januari 2017 een aantal van 242.000 bedroeg en dat is 3,2 % van de totale woningvoorraad. Oudere berekeningswijzen becijferden het tekort op een aantal van 209.000 ofwel 2,7 % van de totale woningvoorraad. In de nieuwe benadering valt het tekort ruim 30.000 woningen hoger uit, en die uitkomst stemt niet bepaald vrolijk. De problemen voor de woningzoekenden worden alleen maar groter.
De ultieme vraag is natuurlijk wanneer de tekorten substantieel gaan dalen. Voordat zulks gaat gebeuren moeten we naar verwachting nog zeker 10 jaar geduld oefenen. Sterker nog, de tekorten hebben de komende jaren de neiging om verder omhoog te kruipen. Pas als we het jaar 2030 naderen begint het tekort te dalen, maar slechts mondjesmaat. De belangrijkste oorzaak voor de daling van het tekort is te vinden aan de vraagkant. In de loop van het komend decennium begint de bevolkingsgroei af te nemen. Aan de aanbodzijde zal niet bijzonder veel veranderen. En dan gaat het hier uiteraard om landelijke prognoses. Het behoeft weinig betoog dat de tekorten in de krimpgebieden sneller zullen dalen dan in bijvoorbeeld de regio Amsterdam of Eindhoven.
Figuur 4 Huidig tekort en prognose van de ontwikkeling van het tekort, 2017 - 2040
Conclusie:
Bovenstaand onderzoek is
nuttig en noodzakelijk. Overheden op elk niveau krijgen een scherper beeld hoe
groot de acute nood is en hoe die nood eruitziet. Het is echter ook goed
mogelijk dat sommige lezers vertwijfeld naar hun hoofd grijpen en zich afvragen
of ze ooit een fatsoenlijke woning kunnen bemachtigen, laat staan de woning van
hun dromen. Het is een troost, zij het een schrale, dat de woningmarkt geen
statische markt is maar een dynamische. Dat betekent dat omstandigheden kunnen
verkeren.
In de jaren zeventig van de vorige eeuw sprak de toenmalige staatssecretaris van volkshuisvesting Jan Schaefer de historische woorden: ‘in geouwehoer kun je niet wonen’. Die waarheid als een koe geldt na ruim veertig jaar nog steeds. Net als toen schieten overheden en bedrijfsleven tekort om de ergste nood te ledigen. De voornaamste slachtoffers van dit falend beleid en optreden zijn de starters. Zeker starters die geen kapitaalkrachtig ouderpaar achter zich hebben staan, dreigen met lege handen te blijven staan. Niet alleen zijn er te weinig huizen, maar ook de hypotheekeisen zijn sinds de crisis behoorlijk aangescherpt.
